Доходность номеров в апарт-отеле Вертикаль на Лесной

Если вас заинтересовали инвестиции в апарт-отель, пишите на почту kashin.post@gmail.com

Инвестиции в апарт-отель «Вертикаль» на Лесной

Если вас заинтересовало предложение, вы хотите получить актуальные цены и расчет доходности, пишите на почту kashin.post@gmail.com

Повышают пенсионный возраст: что делать?

IMG_4939.JPG

Уже понятно, что нынешнее поколение 30-40 летних будет работать до 65 лет, а то и дольше. Но проблемы три: а) будет ли у вас здоровье, чтобы работать до седых волос; б) возьмет ли вас кто-нибудь на работу после 50 лет; в) хватит ли вам пенсии, чтобы на нее достойно жить.

Да, вы не ослышались, уже после 50 начинаются проблемы с трудоустройством, а в возрасте 60-65 трудоустройство становится невыполнимой задачей. Вообще в старости работать прислугой мягко говоря не комфортно психологически. А размер пенсии вы знаете сами.

Что же делать?

Создать пенсию себе самому. Для этого еще в молодости и среднем возрасте, когда у вас есть доходы (зарплата, прибыль от бизнеса), нужно покупать активы — акции и недвижимость.

Купить акции может себе позволить каждый, так как они не дорого стоят. Для покупки недвижимости требуется уже побольше капитал.

Ключевое свойство активов: акций и недвижимости — приносить деньги, когда вы не работаете. Причем, доходы — дивиденды и аренда, со временем растут.

Например, в 2008 году привилегированные акции Сбербанка можно было купить за 8 рублей. А теперь, в 2018 только размер дивидендов — 12 руб., превышает стоимость купленных акций. То есть каждый год вы получаете свою инвестицию обратно в виде дивидендов. Вот такие чудеса действительно бывают на фондовом рынке и не редко.

В недвижимости бывает похожий эффект. Реальный пример: объект куплен на стадии котлована за 4 млн. руб. Через 4 года после завершения строительства он приносит инвестору почти 1 млн. чистыми. Доходность 25% в год.

Для инвестиций очень важен период инвестирования и регулярность вложений. Чем дольше вы вкладываете, чем раньше начали, тем больше будет результат.

Хуже всего — ничего не делать, надеяться на авось и на детей

Дети, вероятно помогут, но по средствам. Эта помощь, скорее всего будет не на столько большая, чтобы вы могли путешествовать и реализовывать свои желания. И это понятно, ведь у детей будут свои семьи, дети и расходы. А если детей нет, то и помогать вам некому.

Поэтому пока не поздно, нужно взять свое благосостояние в свои руки и начать инвестировать.

Для того, чтобы не допустить ошибок и не потерять деньги, лучше доверить создание инвестиционного портфеля опытному знающему человеку, эксперту.

Поверьте, плата за консультации мала, по сравнению с тем, что можно потерять на рынке, инвестируя самостоятельно. Первые 3 года обычно вообще убыточные у самостоятельных инвесторов. Лучше этого не допустить, так как главное правило У. Баффета «Не теряй деньги».

Вы можете обратиться за формированием инвестиционного портфеля ко мне kashin.post@gmail.com

Результаты можно посмотреть здесь.

Старая вторичка в Москве продолжает дешеветь

Несколько месяцев назад я опубликовал статью о том, почему инвестиции в квартиры не выгодны. См. здесь.

За прошедшие месяцы ничего не изменилось — квартиры продолжают дешеветь. И если современные монолитно-кирпичные дома еще держатся и даже отскакивают вверх, то все остальные типы жилья неуклонно скатываются вниз. Особенно сильно дешевеет старое жилье.

1234.png

График с сайта https://www.irn.ru

Я периодически мониторю цены на квартиры в двух районах Москвы. И по моим ощущениям, квартиры в старых домах подешевели на 1-1,5 млн. руб. с начала 2018 года. Причем стало появляться больше хороших и дешевых вариантов. Как будто идет распродажа.

Причинами могут быть: падение доходов населения, сжатие пузыря на Московском рынке, демографическая яма 90-х (молодых семей становится меньше), смещение спроса на первичку в Новой Москве и ближайшем Подмосковье.

Но я бы хотел акцентировать внимание на смещении спроса с вторичного жилья на новое. В старых советских квартирах никто не хочет жить, поскольку они:

  • дорогие
  • б/у (нет ощущения новизны и чистоты, все потертое: стены, подъезды, внутреннее пространство)
  • площади маленькие (стандартная советская двушка 43 кв.м. меньше чем современная однушка)
  • планировка не удобная (большие не нужные коридоры и прихожие)
  • стены потресканы снаружи и пробурены отверстиями внутри
  • квартиры имеют «историю» (до вас в квартире жили поколения чужих людей, разыгрывались трагедии, кто-то умирал)
  • ухудшилась инфраструктура вокруг (построили рядом со окнами автомагистраль или вырубили деревья)
  • развивается рынок удаленной работы (работать можно и из Подмосковья по интернету, не обязательно сидеть в офисе в Москве. Все больше людей частично — несколько дней в неделю, работают дома)

Для меня,  кроме локации и площади, имеет большое значение стеновой материал дома. Например, если вы посмотрите на панельку возврастом 35 лет, то межпанельные швы уже потрескались, синяя мелкая плиточка превратилась в грязно-серую и облетела и т.д. Вряд ли вам захочется покупать квартиру вот в таком доме.  И облицовка сверху пластиком ничего не изменит: под глянцевой оболочкой все равно старая облупившаяся панелька, с которой вы соприкасаетесь у себя дома и в подъездах.

В связи с изложенным, когда перед человеком стоит выбор: старый облупившийся дом рядом с метро или новый дом в Новой Москве/ Подмосковье, выбор далеко не однозначен. Строят новые линии метро в Подмосковье и старые квартиры теряют свое преимущество. При этом я не говорю, конечно, о дореволюционных добротных домах внутри Садового.

Раз тенденция удешевления старых советских домов началась, она и продолжится. Что же делать:

  • если вы хотели купить квартиру в таком доме для себя — отложите покупку, цены еще снизятся, или откажитесь от нее, смотрите новое
  • если у вас есть лишняя старая квартира — стоит задуматься о продаже. Как инвестиция она точно не годится, арендный доход маленький, а квартира  падает и будет падать в цене

Если мы говорим о квартире для жилья — лучше покупать в новом современном доме.

Если об инвестициях в квартиры — то это заранее проигрышный вариант. Доходность (аренды)  3-5% без перспектив роста тела инвестиции это вообще не интересно. А когда тело инвестиции падает — то это совсем плохо.

Лучше создайте инвестиционный портфель из акций. Компании обновляют свои фонды (здания, оборудование), строят новое, расширяют производство. Поэтому судьба стареющих квартир их не ждет.

Для создания инвестиционного портфеля вы можете обратиться ко мне (см. раздел «Услуги»).

Я помогу правильно выбрать акции в портфель и избежать ошибок. Ошибки всегда стоят дороже платы консультанта. Если бы мой сегодняшний ум, знания и опыт в инвестировании были у меня в первые 5 лет инвестиций, мой капитал бы сейчас был в 3-4 раза больше.

Почему обычные люди терпят крах в инвестициях

Depositphotos_70732605_m-2015.jpg

Потому что они допускают 3 ошибки. Разберем их.

1. Вкладывать мало

Я уже не говорю о печальном случае, когда человек совсем не инвестирует. Возьмем более оптимистичный вариант, когда инвестиции имеют место. Но многие думают, что вложили они 30-50 тыс. руб. и все, этого достаточно.

Нет! Большие деньги приходят к большим деньгам. Даже если ваши 50 000 руб. вырастут в 2 раза, кардинально вашей жизни это не изменит, потому что это будет всего лишь 100 000 руб. И даже в 3, 4, 5 раз, ничего от этого не поменяется.

А вот если человек, имеющий 10 млн. руб. заработает 20%, это уже будет 2 млн. руб. На эти деньги уже можно расширить жилплощадь, или купить крутую «машину», объездить много стран, т.е. реально изменить свою жизнь.

Поэтому вкладывайте много! Отказывайте себе во всем ради инвестиций, пока не наберете большую сумму. Иначе смысла нет.

2. Вкладывать 1 раз

Опять те же грабли. Если вы инвестировали один раз, то как правило, это небольшая сумма и эффект от инвестиций будет копеешный. Чтобы получить большой эффект, нужно инвестировать большие деньги, а это, в свою очередь, можно сделать только если вы будете вкладывать регулярно.

1 раз 30 000 руб. — это всего 30 тыс. А 12 раз по 30 000 руб., это уже треть миллиона.

3. Ждат больших заработков быстро

Из-за такого неоправданного ожидания люди вкладываются в пирамиды и теряют деньги. Или пусть даже вкладываются в правильные инструменты — в акции. Но поскольку акции быстро не показывают ту доходность, на которую люди рассчитывали, или даже акции могут падать, начинающие инвесторы быстро разочаровываются в фондовом рынке и навсегда уходят.

Но открою секрет: на рынке акций доходность сама по себе маленькая. Большие заработки дает только сложный процент (т.е. ее наращение доходности год за годом — проценты на проценты). Поэтому чтобы заработать на акциях, нужно инвестировать регулярно годами.

А те кто не выдержал и бросил инвестиции, обнаружат себя через 10 лет с теми же пустыми карманами, что и были, ни кола ни двора. В отличие от крепких и терпеливых инвесторов, которые заработают за это время на рынке состояния за счет своей твердости намерения, регулярности инвестиций и веры в успех.

О доходности портфеля

Недавно моему портфелю на ИИС исполнилось 3 года, и я выложил такую картинку. На ней изображен график доходности портфеля, линия колеблется между значениями 50-60%, и кажется, что доходность особо не растет. Посмотрим, так ли это.ИИС май доходность.jpg

Во-первых, скажу, что эта доходность посчитана по простому методу:

(Стоимость портфеля/ Сумма вложений за весь период )- 1.

Так считать быстрее, но не правильно, поскольку не вся сумма вложений находилась в портфеле три года. Правильно считать средневзвешенную доходность, в которой учитывается срок нахождения каждого взноса на счете. Считать средневзвешенную доходность трудоемко, поэтому делаю я это раз в год.

Во-вторых, отмечу, что каждый взнос на счет понижает доходность, потому что этому новому взносу только еще предстоит заработать деньги.

При взносе на счет в расчете доходности и стоимость портфеля и сумма вложений вырастут на одинаковый размер, но рост суммы вложений (знаменателя) уменьшает результат деления непропорционально сильнее, поэтому доходность счета понизится.

Например, инвестор вложил на счет 100 руб. В апреле портфель стоил 110 руб. Доходность счета была равна 110 / 100 -1 = 0,1 (10%). В мае инвестор внес 10 руб. на счет. Теперь доходность стала 120/110 — 1= 0,0909 (9,1%).

В связи с этим когда регулярно вносятся деньги на счет, а простая доходность стоит на месте, это значит реальная (средневзвешенная) доходность растет.

На картинке по ИИС видите, что линия доходности колеблется (в районе 50-60%), но при этом каждый месяц я вношу деньги на счет, значит новые взносы зарабатывают достаточно, чтобы доходность не уменьшалась. Это уже признак профессиональной работы.

К сожалению, не все смотрят в глубь, а видят только черточки на графике. Но таким людям сложно стать инвесторами, потому что инвестор должен уметь считать и понимать цифры и графики.

Счет на ИИС. Май 18. Много сделок

Счету ИИС уже 3 года. Ура! Можно вычет получать. Хотя не нужно, еще рано.
В целом закрыть ИИС все-таки через какое-то время стоит, чтобы зафиксировать полученную прибыль без налога.
Россия — не Америка, поэтому кто знает, как изменится законодательство через 30 лет. Возможно ИИС уже не будет существовать, и кто не успел закрыть ИИС во время его действия — тот опоздал, платит НДФЛ по полной за всю историю сделок.
Также ИИС имеет смысл закрывать после накопления, например, на недвижимость.
Но сейчас для меня закрывать ИИС пока рано: он не достиг целевой суммы.

Итоги 3-х лет я не буду подводить, так как перешел на календарное планирование, т.е. подвожу за календарный год.
Версию счета привожу усеченную — только открытые позиции. Всего позиций 15, часть из них для клиентов.
Суммы тоже скрыты пока. Как то с ростом счета стал смущаться показывать крупные суммы)
Но может еще открою после окончания года.
Счет на ИИС. Май 18. Много сделок
В этом месяце доходность выросла до 57,7%.
ПродалГазпромнефть. Она у меня удвоилась, и начала немного корректироваться. Я не стал ждать, а продал по 298 руб. и купил на эти деньги EN+ по 374 руб. Но как оказалось, неудачно. En+ стали планировали снять с торгов, а всех просили пройти добровольную конвертацию. Но по ИИС конвертировать означало бы закрыть ИИС, что меня не устраивало. Поэтому решил продать с убытком по 300 руб. И купить Мечел пр. на эти деньги.
У меня был Русал, также его продал, вроде бы по 29 руб.
Была Башнефть пр. — ее продал за день до объявления дивидендов по 1820 руб., на новости о том, что компенсация АФК Системы пойдет на инвестиции, а не на дивиденды. Собственно покупал я ее под чрезвычайные дивиденды, просто так сидеть в ней без идеи не очень интересно для стоимостного счета.
С одной стороны, вроде бы, телодвижений много, но во многом они оправданы. Иногда уже рыночное чутье срабатывает, и ты выходишь до падения или плохих новостейТак недавно по основному счету я продал Алросу-Нюрбу, которую держал ок. 3 лет по 148 000 руб., как раз до новостей о займе материнской компании и невыплате годовых дивидендов. Если бы я не продал Русал и Башнефть пр., то недозаработал.

На счет внес 30 000 руб. и купил на них Фосагро. Компания активно развивается. И пусть даже прибыль низкая. Я думаю, что вскоре цены на удобрения пойдут наверх и все инвестиции окупятся. А акция вырастет в 2-3 раза.

Динамика счета. Доходность простая, не средневзвешенная.
Счет на ИИС. Май 18. Много сделок

СЧА портфеля растет (пока без цифр)
Счет на ИИС. Май 18. Много сделок

Выводы.
Долгосрочный инвестор — это не тот, кто до последнего держит купленную много лет назад акцию вопреки всему, закрыв глаза.
А тот, кто в целом настроен долгосрочно, но реагирует на реальные объективные факты. И если компания теряет перспективы, готов заменить ее на другую.

Риски инвестиций в дочки публичных обществ

IMG_4830.JPG

На российском рынке (ММВБ) торгуется множество дочерних обществ («дочек») других торгуемых на бирже компаний. Эти дочки прельщают неопытных инвесторов хорошими мультипликаторами и двузначной дивидендной доходностью. Однако эта привлекательность обманчива.

Вы можете инвестировать в такие дочки и даже год — два получать хорошие дивиденды. Но щедрость мажоритария может быстро закончится, и вся прибыль может быть легко выведена через займы материнской компании по ключевой ставке ЦБ РФ и даже  ниже. Соответственно дивидендов не будет. Поболтавшись год — два без дивидендов акция дочки в разы подешевеет и может быть выкуплена мажоритарием за копейки. А займы можно выдавать хоть каждый год. Так может закончится красивая дивидендная история.

Например, у меня почти 3 года в портфеле была акция Алросы-Нюрбы, дочки ПАО Алросы. Она исправно платила высокие дивиденды, и получать бы их еще лет 20. Но мамка решила выкупить акции дочки, скорее всего за не дорого. И недавно из раскрытия информации я узнаю, что планируются непонятные заемные схемы (дочка выдаем мамке 15 млрд, а мамка — дочке). Скорее всего, красивая дивидендная история закончилась. Хорошо, что я уже вышел из акции.

Нужно осознавать, что любая дочка торгуемой мамки в вашем портфеле — это большой риск, и нужно от него избавляться. Конечно, не огульно продавать в убыток, а найти время подъема и выходить. Для начинающего инвестора вообще лучше иметь только голубые фишки в портфеле, а эшелоны — под запретом.

 

Индия

Был в длительном путешествии по Индии: по местам Будды (Сарнатх, Бодгая, Гридхракута), по ведическим местам (Ганготри, Ришикеш, Харидвар).

IMG_4766.JPG

Пока конечно «отмокаю». Надо и о рынке вспомнить, написать что-то. Хотя он сам о себе напоминает.. -)

IMG_4715.JPG

IMG_4804.JPG

IMG_4798.JPG

IMG_4788.JPG

 

Когда выгодно покупать акции на бирже

IMG_4595.JPG

Всем нравится, когда у компании все хорошо: выручка и прибыль растут, долг сокращается, дивиденды повышаются, есть амбициозные и одновременно практичные проекты развития. Когда вокруг нее благоприятный новостной фонд, хорошие рейтинги, спрос на продукцию растет, есть зарубежные рынки сбыта. Наверное, никто бы не отказался купить акции такой компании..

Но скорее всего вы опоздали..

Такая компания уже стоит дорого, дивиденды составляют 2-3% от цены акции, акция на пике и скоро возможен спад или стагнация.

Почему? Потому что фондовый рынок оценивает компании и экономику страны на опережение. Условно: цена акции начинает расти за 6 мес. — 1 год до улучшения финансовых показателей, и падать — за этот же срок до их ухудшения.

Чтобы сесть в поезд, который идет в гору, а не мчится в пропасть, чтобы удвоить и утроить капитал, акции нужно покупать заранее: когда у компании есть проблемы.

Такой случай, вероятно, предоставляет нам рынок. Это санкции в отношении Русала. Акции Русала и его материнской компании En+ обвалились почти в 2 раза. Рынок США закрыт для поставок алюминия Русалом, может быть делистинг акций с биржи, негативный новостной фон, паника на бирже. Что может быть хуже.

В такой момент и нужно покупать акции Русала и En+, что я и сделал. А в хорошей ситуации вам их с дисконтом в 50% никто не продаст.

Я верю, что такая большая компания как Русал, с гос. поддержкой, сумеет справится с проблемами. Пусть даже это займет год — два.
Да, покупать сейчас страшно на этом фоне, поскольку не ясны до конца последствия санкций США. Но где еще в обычное спокойное время заработаете 200-300% за 1-2 года?