Доходность номеров в апарт-отеле Вертикаль на Лесной

Если вас заинтересовали инвестиции в апарт-отель, пишите на почту kashin.post@gmail.com

Инвестиции в апарт-отель «Вертикаль» на Лесной

Если вас заинтересовало предложение, вы хотите получить актуальные цены и расчет доходности, пишите на почту kashin.post@gmail.com

Как получить прибавку к зарплате 30 000 руб. в месяц

Depositphotos_106257114_m-2015.jpg

Многие хотели бы получить такую прибавку. На эти деньги можно каждый месяц отдыхать в Турции или гонять по выходным в Европу, кататься на горных лыжах или даже купить старенький, но автомобиль. А подкопив 5 лет можно улучшить жилищные условия. Думаю, что никто бы не отказался.

Но у работодателя получить прибавку не так просто. Чтобы вам прибавили 5% к зарплате нужно увеличить выработку в 2 раза. Вероятно, чтобы увеличить зарплату в 2 раза нужно работать за 20 человек.. Быстрее здоровье испортишь, чем добьешься. Решать денежный вопрос увеличением продолжительности рабочего дня или 2-ой работой — наихудший вариант.

Что же делать? Есть ли выход?

Да, есть. Капиталисты уже давно все придумали. Для получения прибавки нужно купить актив, приносящий вам пассивный доход.

1. Недвижимость

Привожу вам только реальные примеры. Так вы можете купить в Санкт-Петербурге комнату в строящемся отеле за 2,5 млн. руб. и через 2 года, после завершения строительства, получать 30 000 руб. в месяц чистыми.

Компанию и объект не называю, так как за рекламу мне не уплачено. Но если вы обратитесь ко мне за консультацией, то я могу вам ее назвать и предоставить расчеты.

2. Акции

Вы можете купить акции Ленэнерго прив. на 2,5 млн. руб. и получить уже в этом году 330 000 руб. (27 500 в месяц) до вычета НДФЛ. А в следующем году вероятно больше.

Привожу акцию только как пример, и предупреждаю, что портфель должен содержать в себе 10-15 акций, иначе это будет не безопасно. Для составления портфеля вы можете обратиться ко мне за помощью.

Вот и задача решена. Осталось дело за малым: где взять деньги, чтобы получить деньги

Универсальный вариант: откладывать каждый месяц и инвестировать в акции. Для недвижимости есть более хитрый вариант: взять ипотечный кредит, чтобы доход превышал выплаты по кредиту (это возможно, но не все знают как).

Важно расширить свой горизонт видения, видеть возможности. Прибавку можно и нужно прибавлять себе самостоятельно, а не ждать у моря погоды.

Апарт-отель «Yes» у метро Ботанический сад. Выгодно ли инвестировать?

Depositphotos_13790665_m-2015.jpg

Недавно появилось предложение о продаже апартаментов в строящемся апарт-отеле «Yes» у метро «Ботанический сад». Расположение отеля очень хорошее: 1 минута от метро, рядом с пересадкой на МЦК. Окна одной стороны здания выходят в парк.

Строительство будет вестись до 2021 года. Апартаменты продаются с чистовой отделкой и сантехникой, можно сразу заказать прочную мебель. Дизайн апартаментов продуман, с мебелью они похожи на европейский гостиничные номера. Архитектура отеля современная, интересная. Красивый сайт застройщика. После окончания строительства в отеле будет управляющая компания, которая за 20% выручки (вероятная цифра) будет сдавать апартаменты посуточно или помесячно: заселять, убирать, следить за порядком. Вообщем все выглядит на первый взгляд прекрасно. Бежим покупать?

Стоп. Здесь пора отключить эмоции, и включить калькулятор.

I. Стоимость апартамента

Самая дешевая студия 19 кв.м. стоит сейчас 3 200 000 руб. Предполагаю, что ее полное оборудование (мебель, кухонные приборы и посуда, телевизор, постельное белье и т.п.) обойдется в 500 000 руб. Итого 3 700 000 руб.

II. Прибыль от сдачи апартамента в аренду помесячно

1. Доходы

Рядом с метро «Ботанический сад» сейчас сдаются в аренду однокомнатные квартиры 35-40 кв.м. за 30 000 — 35 000 руб. в месяц. Причем коммунальные платежи включены в арендную плату, кроме воды и электричества.

С учетом меньшей площади апартамента по сравнению с однокомнатной квартирой (19 кв.м. против 35 кв.м.) даже за 30 000 руб. в месяц данный апартамент трудно будет сдать. Но оставим эту цифру условно.

Например, в апарт-отеле «Yes» в Митино апартамент 27-29 кв.м. предлагается в аренду за 41 000 руб. в месяц. Если вычислить пропорцию к площади студии, то плата за нее получается около 28 000 руб. в месяц.

Простой вероятно будет 2 недели в год. Таким образом, выручка от сдачи в аренду апартамента 19 кв.м. помесячно будет 30 000 руб. * 11,5 мес. = 345 000 руб. в год.

2. Расходы

С учетом нежилого назначения помещения, предполагаю, что коммунальные платежи за апартамент будут больше, чем за квартиру. Примерно, 6 000 руб. в месяц (72 000 руб. в год). Я не уверен, что вы сможете переложить их на арендатора, так в Москве это не принято. Поэтому будем считать, что несете их сами (кроме счетчиков).

Налог на имущество физических лиц — 0,5% от кадастровой стоимости апартамента. 3 200 000 руб. * 0,005 = 16 000 руб. в год.

Налог 6% (УСН). 345 000 руб. * 0,06 = 20 700 руб. Страховые взносы 26545 руб. + 1% с суммы, превышающей 300 000 руб. Страховые взносы = 26545 + (45000*0,01) = 26995 руб.  Страховые взносы идут в зачет налога, поэтому всего мы заплатим 27 000 руб. в год.

Ремонт. Не забывайте, что через 7 лет вам придется обновлять мебель и делать косметический ремонт, иначе апартамент превратится в трущобу (фавелу).  Если владельцы «бабушкиных квартир» выезжают на нормальной площади, то чтобы сдать за приличные деньги студию 19 кв.м. в ней должен быть евро-ремонт, новая мебель и белье. Поэтому смело можно закладывать в расходы 500 000 руб. через 7 лет (или 71430 руб. в год).

Вообще надо бы застраховать имущество от залива соседей и пожара. Но не буду включать страховку, чтобы не снижать итак невысокую доходность.

3. Прибыль

Вычитаем расходы из доходов.

Сначала без УСН и страховых взносов (для любителей рисковать). 345 000 — 72 000 — 16 000 — 71 430 = 185 570 руб. в год (или 15 500 руб. в месяц).

С налогами результат еще более печальный 345 000 — 72 000 — 16 000 — 27 000 — 71 430 = 158570 руб. в год (или 13 200 руб. в меся).

Итак. Чистая доходность при помесячной сдаче апартамента в аренду составляет 5% в год без налога, 4,3% в год с налогом (от стоимости апартамента). 

III. Прибыль от сдачи апартамента в аренду посуточно

1. Доходы

Стоимость аренды возьмем 3000 руб. в сутки. Заполняемость — 70% в год.

Выручка за год = 3000 * 365 * 0,7 = 766 500 руб.

2. Расходы

Стоимость услуг управляющей компании — 20% от выручки. 766 500 * 0,2 = 153 300 руб.

Коммунальные платежи. Не уверен, что при посуточной сдаче кто-то согласится кроме 3000 руб. еще и сверху какие-то коммунальные платежи платить. Поэтому считаем в расходы те же 72 000 руб. в год.

Уборка номера, стирка белья. Я думаю, что с владельца апартамента управляющая компания возьмет эти расходы сверх своего вознаграждения. Поэтому еще минус 3000 руб. в месяц (или 36 000 руб. в год).

Налог на имущество физических лиц — 0,5% от кадастровой стоимости апартамента. 3 200 000 руб. * 0,005 = 16 000 руб. в год.

Налог 6% (УСН). 766 500 руб. * 0,06 = 45990 руб. Страховые взносы 26545 руб. + 1% с суммы, превышающей 300 000 руб. Страховые взносы = 26545 + (466500*0,01) = 31210 руб.  Страховые взносы идут в зачет налога, поэтому всего мы заплатим = 31210 + (45990-31210) = 45990 руб. Причем при сдаче в аренду через управляющую компанию, от вас потребуют зарегистрировать ИП и от налога вы не отвертитесь.

Ремонт уж точно нужен. 500 000 руб. через 7 лет (или 71430 руб. в год).

Вообще надо бы застраховать имущество от залива соседей и пожара. Но не буду включать страховку, чтобы не снижать итак невысокую доходность.

3. Прибыль

Вычитаем расходы из доходов. 766 500 — 153 300 — 72 000 — 36 000 — 16 000 — 45 990 — 71430 = 317 780 руб. (или 31 000 руб. в месяц).

Итог. Чистая доходность при посуточной сдаче апартамента в аренду составляет 8,6% (от стоимости апартамента). 

IV. Сравниваем доходность апартаментов с альтернативными вариантами

1. Квартира

Если вы сдадите апартамент помесячно, то получите доходность 4,3% в год.  На мой взгляд, эти слишком мало. С такой доходностью сдаются в аренду квартиры. Но в отличие от апартаментов, квартира имеет преимущество:

  • в квартире можно прописаться (постоянно зарегистрироваться) и получить место в садике и школе, прикрепиться к поликлинике
  • можно получить налоговый вычет 260 000 руб. при покупке квартиры
  • при сдаче в аренду квартиры меньше налог на имущество (0,1% против 0,5%)
  • при сдаче в аренду квартиры меньше проблем с налоговой
  • через 5 лет при продаже квартиры с вас налог не возьмут. А вот при продаже апартаментов с вас всегда возьмут 13%

Предположим, стоимость вашего апартамента через 7 лет выросла в 2 раза и составила 6 400 000 руб. При его продаже вы должны будете заплатить НДФЛ с вашего чистого дохода = 3 200 000 * 0,13 = 416 000 руб. Это доход от помесячной аренды за 2,6 лет! Это очень много.

Апартамент имеет одно преимущество перед квартирой: за счет почти вдвое меньшей площади, чем однокомнатная квартира, и нежилого статуса он дешевле (за 3 200 000 руб. вы квартиру на метро «Ботанический сад» вряд ли купите).

Но это преимущество нивелируется изложенными выше недостатками. Вывод: покупать апартамент для помесячной сдачи не имеет смысла.

Если вы сдадите апартамент посуточно через управляющую компанию, то получите доходность 8,6 % в год. Это выше, чем при сдаче в аренду квартиры, но в целом немного. При этом сможет ли управляющая компания обеспечить качественные услуги по сдаче в аренду вашего апартамента? Будет ли у вас хотя бы 70% его заполняемость в год? Не испортят ли гости быстро ваш номер? Много вопросов.

2. Рынок акций

Самая главная проблема строящейся недвижимости в том, что ее могут не построить. Это очень сильный и мощный риск, который многие недооценивают. За 3 года даже с самыми надежными застройщиками может произойти что угодно, например, банкротство. А вот если вы акции Газпрома или Сбербанка купили, то с этими компаниями на 99% ничего плохого не случится, потому что их акционер — государство / ЦБ РФ.

Строительство будет вестись 3 года и ваши средства будут заморожены. А вы могли бы хотя бы в банке или на облигациях получать доход 7% годовых в это время (3 200 000 * 1,07*1,07*1,07 — 3 200 00= 720 000 руб.).

Вероятно, апартамент подорожает на 30% после строительства. Но продать вы его сможете за минусом 13% налога, поэтому реально вы заработаете за время строительства (3 200 000 * 0,3 *0,87 = 835 200 руб.). Не сильно больше по сравнению с банковским депозитом.

В акциях дивидендная доходность примерно равняется стоимости денег (т.е. 7-7,5%). И получать ее можно сразу, а не через 3 года. Кроме того, дивиденды правильных компаний растут каждый год на 5-10%. С учетом этого, через 10 лет может так случится, что дивиденды будут составлять 100% от стоимости купленных давно акций. Чего не скажешь об арендном доходе. Стоимость аренды в Москве не растет, а стагнирует уже несколько лет ввиду падения доходов населения.

Акции растут сильнее и больше недвижимости. См. исследование за 1997 (1999) — 2017. Например, средняя доходность моего активного портфеля на ИИС составила 33% годовых. Да, возможно, еще период не велик (2,6 лет) и доходность будет немного меньше. Но все же гораздо выше доходности апартаментов.

Вывод: акции выглядят гораздо привлекательнее по доходности, чем вложения в апартаменты. 

Если хотите зарабатывать на акциях, создайте инвестиционный портфель с моей помощью. 

Мифы об инвестициях в квартиры

Вокруг недвижимости скопилось много мифов, которые мешают людям обратить внимание на другие сферы инвестиций, в частности, на акции российских компаний. Почему то акции многие считают чем-то вроде билетов МММ, а вот покупку квартиры — делом всей жизни и панацеей от всего.

Данный материал посвящен в большей мере инвестициям в квартиру, а не покупке ее сейчас как единственного жилья. Хотя в обоих случаях будет полезен.

Миф № 1. Недвижимость всегда растет

Ниже приведен график цен на московские квартиры за 3 года. Цены падают.

Цены на недвижимость 1.jpg

Графики цен с сайта https://www.irn.ru/gd/?class=all&type=1&period=0&step=mon&grnum=1&currency=1&select=period

Если посмотреть график за 18 лет, то видно, что на рынке московской недвижимости в свое время надулся пузырь, который начинает сдуваться.

Цены на недвижимость 2.jpg

Задумывались ли вы, почему инфляция стала такой низкой (2,5% за 2017)? У меня есть предположение, что из-за сокращения потребительского спроса. Простыми словами: люди меньше покупают, потому что у них меньше стало денег. А если стало меньше денег, то спрос на квартиры будет падать.

Ситуацию ухудшает старение населения России. Количество пенсионеров растет, а они квартиры не покупают из-за отсутствия средств.

В связи с этим, предполагаю, что цены на квартиры эконом-класса продолжат падать или их ждет длительная стагнация. Могут вырасти квартиры бизнес-класса в хороших местах или качественные загородные дома, но они большинству не доступны.

Миф № 2. Недвижимость это стабильно и надежно

Почему акции выглядят ненадежно — потому что люди видят изменения их цен онлайн. А по недвижимости биржи нет и котировок их квартиры не видно. Если бы люди видели как падает цена их квартиры, ситуация не показалась бы такой стабильной.

Давайте построим графики и посмотрим на квартиру как на позицию в портфеле по какой-то акции.

Предположим, что инвестор 3 года назад (в феврале 2015) купил 1-комнатную квартиру 36 кв.м. по 207 000 руб./кв.м. Общая стоимость составила 7452000 руб. Вот как падала цена его квартиры.

Цена на квартиру 1.jpg

График построен по первому графику в начале статьи, примерно.

А теперь посмотрим размер убытков по позиции. Печально.

Убыток по квартире.jpg

Итого за 3 года — минус 21,8%! Вы потеряли бы 1,6 млн. руб. в стоимости квартиры. «Хорошая» такая инвестиция.

Индексация.jpg

Расчет сделан на сайте https://www.irn.ru/iprice/

Возможно, данные убытки кажутся на первый взгляд бумажными, эфемерными. Но вы убедитесь в их реальности, как только соберетесь продать квартиру.

Итак мы убедились, что цена на квартиру не стабильна и падает в последние годы.

Теперь по надежности. Вспомните программу сноса 5-ти этажек, теперь реновацию. Кому-то она выгодна (кто жил в плохих условиях без ремонта), но кто-то может оказаться и в проигрыше при переезде (стандартный ремонт, не такое удобное расположение).

Давайте еще один пример. Что надежнее: квартира в панельке или акции Газпрома? Панельку через 35 лет после строительства уже сносить надо, а Газпром еще 100 лет проработает и будет прибыль давать.

Миф № 3. Сдавать квартиру выгодно

Возьмем ту же квартиру из примера, за которую было уплачено 7452000 руб. Предположим, что с ремонтом. Сдать 1-комнатную квартиру можно за 25-30 тыс. руб. в месяц. Возьмем, среднее — 28 000 руб. Простой — 2 недели в году. Доходы в год, 322 000 руб.

Расходы. Собственник платит за свой счет квартплату (без воды и электричества) — 3000 руб./мес. (36 000 руб. в год). Ремонт: 1 раз в 7 лет, стоимость 500 000 руб. за весь период (или 71500 руб. в год). Итого, расходы составят 107 500 руб. в год.

Прибыль без уплаты НДФЛ составит 214500 руб. или 2,9% стоимости квартиры в год. Да на любом депозите в банке больше дают. А с учетом падения стоимости квартиры за 3 года на 21,8% инвестор вообще в убытке.

Сейчас есть новая категория инфо-предпринимателей, которые предлагают разделить 1-комнатную квартиру на 2 студии с отдельными санузлами и сдавать в аренду каждую студию почти по цене квартиры. Я не знаю, делал ли кто-то из них так в реальности или только тренинги вел за деньги и видео снимал для ютуба. Мне, например, кажется, что и 36 кв.м. на семью мало, чтобы жить постоянно. А жить в 18 метровой комнатушке, в которой еще и кухня, туалет и душевая, очень сложно. Поэтому есть сомнения в возможности сдачи в аренду таких студий помесячно по приемлемой цене и достойному контингенту. Скорее всего, такие студии подходят для посуточной аренды, но это уже бизнес, которым нужно заниматься ежедневно, а не инвестиция.

Миф № 4. Квартиру оставлю детям

Возможно, квартира в качественном доме через 18-25 лет будет в пригодном для жизни состоянии и дети скажут вам спасибо.

Но если бы вместо покупки квартиры с 3% доходностью от сдачи в аренду и стагнацией ее цены, вы инвестировали бы деньги в перспективные акции, то получили:

  • растущие каждый год дивиденды (7% и выше)
  • рост цены акции на 5% выше инфляции ежегодно
  • прибыль от реинвестирования дивидендов.

Ваши дети через 18-25 лет были бы долларовыми миллионерами, а не владельцами старой квартиры эконом-класса с 40-часовым графиком работы в офисе.

А что если революция / война/ смена режима. Все может быть, но я надеюсь, что капитализм простоит хотя бы лет 70, нам этого хватит. А если опять вернемся в коммунизм, то пойдем на завод работать. Там собственность на квартиру отберут, так же как и акции.

Для того, чтобы создать инвестиционный портфель из российских акций и стать миллионерами перейдите по ссылке.

Квартира в Сочи: как не попасть на мошенников (часть 2)

На волне народной любви к курорту некоторые застройщики и риэлторы предлагают населению некачественную недвижимость или самострой под видом инвестиций. Илюди теряют деньги, а зачастую и приобретенные объекты.

1) жилые помещения или самострой

Разрешение на строительство очень трудно и/или дорого получить в Сочи, поэтому «талантливые» предприниматели строят многоквартирные дома на участках ИЖС, или, еще хуже, в садовых или дачных товариществах. В таких домах продаются «жилые помещения», а не квартиры, зачастую в отсутствие коммуникаций (электричества, воды, канализации, тем более газа), зато дешево. И проблема даже не в том, что покупатели не понимают, что они покупают, а в том, что весь этот «многоквартирные дом» является самовольной постройкой, и его могут запросто снести.

Многоквартирные дома должны строиться на земельных участках, которые имеют категорию — населенные пункты, и разрешенное использование — для размещения многоквартирного дома. Все остальное — самовольная постройка, подлежащая сносу. Запомните это и не отдавайте деньги мошенникам.

2) квартиры

Даже если вам повезло не купить жилое помещение, недобросовестные застройщики могут:

  • предложить вам внести деньги до получения разрешения на строительство («мы, русские, не обманываем друг друга»)
  • так и не построить объект после 2-3 лет ожидания
  • построить дом в отсутствие коммуникаций (например, вместо централизованной канализации слив в море или септик)
  • на горе, в которую вы будете подниматься полчаса по жаре
  • в далеком отшибе, из которого чтобы доехать в Сочи нужно отстоять 2 часа в пробке
  • без социальной инфраструктуры (школ и больниц в округе)
  • квартиру на 1-3 этажах с окнами в опорную стену
  • «студию» 4 кв. м. с окном в подъезд
  • двухкомнатную квартиру с одним окном
  • дом с плывущим по глине и трескающимся фундаментом
  • квартиру из дешевых материалов в далеком районе Сочи по цене московской недвижимости
  • и т.п.

Недобросовестные риэлторы тоже не отстают:

  • возят по скворечникам с окнами в окна
  • рассказывают сказки про шикарные инвестиционные перспективы эконом-студий в 5 км. от пляжа
  • по сговору с застройщиком поднимают цену себе в карман
  • и т.п.

Чтобы не попасть в руки мошенников нужно проявлять разумность и не торопиться с решением. А распространенные ошибки я указал.

Стоит ли покупать квартиру в Сочи (часть 1)

По сравнению с другими регионами России Сочи кажется выгодным местом для покупки жилья: теплый климат, наличие моря, гор и пышной растительности, близость от Москвы, развитая инфраструктура (особенно после Олимпиады), русскоязычное население, светское общество и т.д.

В связи с этим в теме покупки недвижимости в Сочи эмоции и подсознательные желания довлеют над рациональностью и расчетом. Но инвестиции — это расчет, а не эмоции, поэтому нужно внести в эту тему рациональности.

I. Для начала нужно определим цели инвестора: зачем вы хотите купить квартиру.

1. Жить сейчас

Множество людей переезжает с Севера на Юг, например, восстановить здоровье после вредной работы или пожить в тепле на пенсии. При покупке квартиры нужно учитывать отсутствие в Сочи хорошо оплачиваемой работы, да и вообще какой-либо работы. Если вас это не заботит (у вас пенсия или удаленная работа), то покупка квартиры в Сочи для жизни сейчас — достойная цель.  Но это уже не инвестиции, поэтому опустим.

2. Ездить на курорт отдыхать

Сомнительная цель. Купив квартиру в Сочи, вы невольно будете привязаны к этому курорту, будете стараться ездить в отпуск только туда, а в мире столько интересных и удивительных мест, которые стоит посетить. Зачем себя привязывать? Съездили несколько раз, все посмотрели, зачем повторять всю жизнь? Мы уже не в Советском союзе и железный занавес открыт.

Да и по деньгам в Сочи недешево, а сервис не европейский. За те деньги, которые стоит квартира, вы могли бы путешествовать по разным странам много лет.

Примерный расчет: вы купили квартиру в Сочи и сделали в ней ремонт, купили мебель, потратив общую сумму 4 млн. руб. Самостоятельный отпуск на двоих на 10 дней в разные страны мира может стоить от 100 тыс. до 300 тыс. руб. Возьмем среднее — 150 тыс. руб. Получается, что за квартиру в Сочи можно отдыхать 26 лет по разу в год, или 13 лет — по 2 раза в год. И позволить себе и Европу, и Азию, и даже США. Удовольствие от 26 лет путешествий ну явно не сравнимо с квартирой на курорте с пока еще советском сервисом.

А если сравнить цену квартиры в Сочи с ценами на аренду жилья там же, не выгодно получается. Например, в сезон можно арендовать жилье за 2000-3000 руб./сутки. Предположим вы любитель данного курорта и отдыхаете там 28 дней в году!  Возьмем по максимуму: 3000 руб. * 28 дней = 84000 руб. Делим 4 млн. руб. на 84 000 руб. = 47 лет! Покупка отобьется отпуском за полвека. Вам это надо?

Вывод: покупать квартиру в Сочи для отпуска невыгодно. Такая покупка привязывает к курорту, на эти деньги вы могли бы путешествовать по миру 26 лет.

3. Инвестировать

Самый большой доход приносит посуточная сдача квартиры в аренду в сезон. Но если вы не живете в Сочи, у вас этот трюк не выйдет. Найти честного человека, который за небольшой % будет вместо вас принимать гостей, менять и стирать белье, убираться в квартире, заниматься мелким ремонтом, решать проблемы с соседями — практически не реально.

Если говорить о помесячной сдаче, то она приносит традиционные 3-4% годовых, что не очень выгодно.  Например, приведенную выше квартиру стоимостью 4 млн. руб. можно сдать за 15-25 тыс. руб./мес. в зависимости от района. Возьмем среднее 20 000 руб. * 12 мес. = 240 тыс. руб. Вычтем коммуналку 5000*12= 60 000 руб. Итого получается 180 000 / 4000000 = 4,5%. И это мы еще не посчитали простои, НДФЛ и стоимость ремонта раз в 5-7 лет, а также стоимость перелетов в Сочи, чтобы проверить/сдать квартиру/ поймать убегших с имуществом квартирантов. 

И еще есть одна проблема: конкуренция. В Сочи идет массовое строительство эконом-жилья. Например, в Дагомысе в 2019-2020 сдается более 5 комплексов. А каждый комплекс по 600-1000 квартир. И эти люди будут вашими конкурентами. Желающих зимой арендовать квартиры в Дагомысе немного, значит, простои могут быть по полгода. В итоге со всей этой арендой как бы в минусе не оказаться.

Риэлторы вам будут говорить, что недвижимость в Сочи постоянно растет. Но слова могут расходиться с цифрами. Например, цены на новостройки в 2017 упали. см. данныеДа, был всплеск цен во время Олимпиады, но где гарантия, что цены продолжат расти.

Важный момент: расти будет только качественное жилье с хорошим расположением. Я бы сказал, что это жилье бизнес-класса. Если вы купите квартиру в скворечнике на отшибе Сочи, то ожидать роста было бы странно. Если вам самим не нравится эта квартира, то и другим она не нужна.

Для инвестиций есть более подходящие варианты. Например, вы можете сформировать инвестиционный портфель из акций и облигаций. И иметь бОльшую доходность без проблем со сдачей недвижимости в другом городе в аренду.

Если уж вы строго привержены квартире как форме инвестиций, даже с учетом недополучения доходности, то купите ее в своем городе, где вы понимаете ситуацию и можете контролировать свою недвижимость.

4. Жить потом

Целесообразность покупки квартиры для себя зависит от отдаленности переезда в Сочи.

Если переезд планируется через 20-30 лет к пенсии, то не стоит покупать квартиру в Сочи сейчас. Все может в жизни и стране измениться за такое долгое время. Может быть этот дом снесут по реновации, или вы вообще перехотите переезжать. Знаете, люди в старости не хотят ничего менять, даже неблагоприятный климат.

Если же есть конкретные плану по переезду через 5-10 лет, то жилье можно начать искать уже сейчас. У вас будет больше времени на выбор и покупку подходящего варианта.

5. Чтобы было, на всякий случай

Т.е. цели фактически нет. А если нет, то, вероятно, и продадите квартиру через несколько лет, потому что не знаете, зачем она вам сдалась. Может стоит сберечь свои нервы и доходы, и не покупать с самого начала.

Из этой же темы «сохранить, чтобы деньги не пропали» и т.д. С такой установкой покупатель рискует купить неликвид, который через n лет не нужен будет даже ему самому.

Вообще желание обладать вещами, которыми ты не пользуешься, без расчета доходности инвестиций — это что-то из психологии, подсознательное. На ум приходит Плюшкин из «Мертвых душ».

Если не знаете, как сохранить деньги, то изучайте инвестиции. Нежелание изучать инвестиции самому или обратиться к инвестиционному советнику приводит к печальному результату: потере объекта и убыткам.

II. Что и где покупать

Если вы все же решили покупать, то рассмотрим виды недвижимости. Жить можно у моря, в горах или посередине, в доме или в квартире.

1) Горы

Если вы хотите жить в горах, то вам подойдет Красная поляна. Дома здесь дороги (по 20 млн. руб.), а вот квартиры продаются по доступным ценам. Преимуществом является красивый вид (не везде), горные лыжи зимой и трекинг летом, прохлада летом. Недостатком — резкий климат, дороговизна товаров и некоторая пустота района в несезон.

2) Море

Новостройки везде вдоль побережья (районы Светлана, Мамайка, Дагомыс, Адлер и др.). Выбор просто громадный. Но есть большой риск купить некачественное эконом жилье, которое вы потом никому не продадите (неликвид). Нужно очень тщательно выбирать расположение, застройщика, изучать документы, проект, цены и т.д. Это уже предмет отдельного исследования.

Я посмотрел ряд объектов. Первое впечатление было положительное, но при дальнейшем исследовании не нашел ни одного удовлетворяющего моим критериям, очень много подводных камней всплывает (нужно не только сайт застройщика смотреть, но и форумы дольщиков, отзывы, видео на ютуб и другие источники, чтобы разобраться). Все это говорит о сложности выбора.

Недостатком квартиры у моря является жара и толпы туристов. Из плюсов — близость к инфраструктуре и к морю (хотя на море вы не каждый день будете купаться, сначала часто, потом все реже).

Домов у моря не так много и они дороги.

3) Середина

Посередине, в деревнях и поселках, можно купить дом за 7-10 млн. руб. А можно земельный участок за 1-2 млн. руб. и строить самому.

Из всех этих вариантов я бы предпочел квартиру в горах или дом посередине. Квартира у моря показалась мне не интересной. Но это субъективно. Вкусы разные.

Какие квартиры у моря стоит смотреть:

  • с официальными документами (разрешение на строительство, земельный участок выделен под многоквартирный дом, ДДУ)
  • надежный застройщик (с построенными домами без претензий и судов)
  • статус квартиры, а не жилого помещения
  • 1 и 2-я линия у моря
  • инфраструктура (школы, больницы)
  • на ровном месте
  • клубный дом (4-5 этажей)
  • балкон
  • разумная планировка (в каждой комнате и кухне должно быть окно)
  • не слишком дорого — смотрите средние цены по району. Например, 120 0000 руб./кв.м. не в центре Сочи — это уже дорого, а 200 000 руб./кв.м. — запредельно.
  • центральные коммуникации.

Выводы:

  • покупать квартиру в Сочи стоит если вы планируете переехать туда жить сейчас или в течение 5-10 лет
  • как инвестиции квартира эконом класса в Сочи не выгодна
  • при покупке квартиры нужно, чтобы она подходила по критериям

Инвестиции в апарт-отель: доходность и подводные камни

Depositphotos_89598376_m-2015.jpg

В последние годы в Москве и Санкт-Петербурге активно развивается строительство апартаментов. Апартаменты юридически — это нежилые помещения, но фактически в них можно жить или сдавать их в аренду. В апартаментах нельзя постоянно зарегистрироваться, не предусмотрены места в детском саде, школе и поликлинике. Но в отличие от квартир апартаменты стоят дешевле, и, поскольку нет социальных обязательств, располагаются в более удобных местах близко к центру. У Кремля жилой дом не построишь, а вот апартаменты — вполне.

Апартаменты бывают двух типов, но я бы сказал, что даже трёх:

1. Жить самому

2. Сдавать в аренду помесячно или посуточно

3. Сдавать в аренду посуточно в формате отеля (апарт-отель)

Я пробегусь по первым двум и подробно остановлюсь на третьем.

1. Жить самому

Если вам не нужен детский сад, школа, районная поликлиника, но вы хотите жить в центре или купить «жильё» дешевле — это ваш формат.

2. Сдавать в аренду помесячно или посуточно

Апартаменты — это самый удобный вариант для сдачи в аренду: стоят дешевле квартиры, часто продаются с отделкой, не нужно «прописывать» арендаторов, совсем нет или гораздо меньше проблем с соседями при сдаче посуточно.

Можно сдавать в аренду самому. Это достаточно легко делать помесячно, но становится очень хлопотно посуточно: кто-то должен заселять гостей, убираться в номерах, стирать белье, ремонтировать сантехнику, принимать оплату и т.д. Самостоятельная посуточная сдача в аренду — это вторая работа или бизнес, но никак не инвестиция.

Для того, чтобы освободить собственников от забот, существует управляющая компания (управляющий, консьерж-сервис). Зачастую эти функции выполняет аффилированная компания застройщика, который построил апартаменты. Но если застройщик таких услуг не предоставляет, найти честного управляющего проблематично.

Обычно за свои услуги управляющий берет 20-30% выручки от аренды номера. Дополнительно собственник оплачивает расходы на обслуживание апартаментов: бронирование, уборку и т.п., а также коммунальные услуги по счетчикам.

Помесячная сдача в аренду апартаментов менее выгодна, чем посуточная: месячная цена примерно равна аренде квартиры, а посуточная в 2-3 раза выше. При посуточной сдаче критически важна честность управляющего: чтобы он не сдавал апартаменты в аренду в тайне от собственника.

Помимо работы за проценты, некоторые управляющие предлагают доходные программы. Управляющий берет в аренду апартаменты и сам сдает их сколько хочет, а собственнику платит установленный % от стоимости апартаментов или фиксированную сумму в месяц. В очень редких случаях управляющий даже обязуется выкупить апартаменты через 5 лет.

3. Сдавать в аренду посуточно в формате отеля (апарт-отель)

В таком формате апартаменты (т.е. номера) сдаются управляющей компанией только посуточно под брендом гостиницы (отеля). Собственник лишен возможности сдавать их самостоятельно. Управляющая компания предлагает собственнику работать за % от выручки (25-30%) или по доходной программе.

Выручка

Выручка зависит от локации апарт-отеля. Предпочтительно, чтобы он располагался в 5-10 минутах ходьбы от центра или от метро (не очень далеких от центра станций).

На выручку влияет сезонность. Например, в Санкт-Петербурге самые большие цены и заполняемость номеров с мая по июль.

Но далеко не все 365 дней в номере будут гости. В сезон заполняемость больше (например, 90%), а несезон меньше (например, 30-60%). В среднем по году от 60% до 80% в зависимости от отеля и стараний управляющего.

На выручку влияет площадь и категории номеров. 14-16 кв.м. — это совсем маленький номер эконом-категории, от 20 кв.м. уже идет комфорт. Категория предполагает соответствующий ремонт и оснащение номера.

Например, среднемесячная выручка (не прибыль!) от аренды номера до 20 кв.м. в СПБ может составлять 40-55 тыс. руб. Здесь и далее берем для расчетов номер до 20 кв.м.

Расходы

Из выручки нужно вычесть расходы. Они включают в себя эксплуатацию номера (например, 200 руб./кв.м.), коммунальные услуги по счетчикам. Можно рассчитывать на 40-50 тыс. руб. в год.

Учтите, что номер при посуточной сдаче подвергается ускоренной амортизации: стареет и разрушается. Его нужно раз в 5-7 лет ремонтировать. На ремонт может потребоваться 300-600 тыс. руб. и более. Эти суммы нужно распределить по годам при подсчете доходности инвестиций в номер.

Не нужно забывать, что сдача в аренду нежилых помещений — это уж точно предпринимательская деятельность. Налоговая о вас непременно узнает из данных Росреестра. Поэтому нужно регистрировать ИП или ООО.

Если выручка небольшая (меньше 700-900 тыс. руб.), то лучше платить 6% с дохода. Если больше, в т.ч. когда сдаете несколько номеров, то лучше взять патент на аренду (ок. 50 000 руб. в год).

Помимо налога 6%, нужно заплатить страховые взносы 28 000 руб. + 1% с дохода, превышающего 300 000 руб.

А.. самое главное: 25% от выручки управляющему. Но он себя не обидит: первым возьмет свое вознаграждение, затем оплату эксплуатационных расходов, а уж потом выплатит вам.

Доходность

После уплаты всех расходов доходность от аренды номера может составлять от 8% до 15% в месяц. Это гораздо больше, чем при сдаче квартиры (3-4%).

Но не нужно забывать про рост стоимости номера. От котлована до сдачи в эксплуатацию она вырастает на 20-30%. А затем растет по рынку. Я бы закладывал рост на уровне инфляции, т.е. 3% сейчас.

С учетом более низкого роста стоимости номера, общая доходность инвестиций в номер апарт-отеля может составлять до 12% в год. Это гораздо лучше вклада и сравнимо с некоторыми акциями на бирже. С выходом на рынок апартаментов инвестиции в квартиры становятся менее интересными: кто захочет получать 3-4% в год по квартире, если есть доходность по апартаментам в разы выше и без хлопот.

Многие граждане путают инвестиции в квартиру и психологическое успокоение. Если вы покупаете квартиру, чтобы была (зато надежно, стабильно и в кризис не пропадет), а доходность/возврат инвестиций не считаете, то это уже не инвестиция. Это удовлетворение психологического желания владеть вещами.

Но оставим психологию для психологов. Наша цель получить бОльшую доходность с меньшим или тем же риском, разбогатеть по-простому. Для этого больше подходят апартаменты.

Цены

Рассказывать публично, где и у кого купить апартаменты я не буду, так как агентом не являюсь и за рекламу мне не платили. Моим клиентам я предоставил подробные расчеты по одному объекту для ознакомления.

На стадии строителства маленькие студии (14-16 кв.м.) можно купить за 2,5 млн. руб., 20-22 кв.м — 3-3,5 млн. руб. Где то может быть дороже, но диапазон понятен.

Подводные камни

Depositphotos_23963211_m-2015.jpg

1.  Апартаменты могут быть не построены

Это главный риск. Вспомним обманутых дольщиков.

2.  Неудачное расположение апартаментного комплекса

Гостей и выручки будет мало.

3. Нечестная управляющая компания

Нечестность может выражаться в том, что свои апартаменты управляющая компания будет сдавать, а ваши будут простаивать. Для защиты от этих ситуаций есть компьютерные программы, которые бронируют номера «равномерно». Но давно уже доказано, что человеческий фактор побеждает любой компьютер.

Про тайную сдачу в аренду апартаментов я уже писал.

4. Халатный прием гостей: плохая уборка, невежливость и т.п.

5. Завышенные тарифы на эксплуатацию номера

Как бы без дохода не остаться. Смотрите отзывы о существующих объектах управляющей компании.

Как не попасть на мель:

  • апартаменты при покупке нужно выбирать тщательно, делать сравнительный анализ и подробные расчеты самостоятельно, не верить расчетом застройщиков слепо
  • проверять управляющую компанию

Схема Кийосаки по покупке недвижимости в кредит

В связи с высокими ставками по кредитам даже на апартаментах не работает. Да, возможно, ежемесячный арендный доход будет превышать выплаты по кредиту.

Но есть проблемы:

1. 2 года ожидания строительства

Вы отдадите деньги, будете платить ипотеку каждый месяц, а дохода не будет

2. При покупке в ипотеку первоначальный взнос составит не 15%, а 40-50%

Многие застройщики в целях своей безопасности разделяют цену апартаментов на 3 договора: строительство, отделка и мебелировка. Причем последние 2 составляют 20-30% от всей цены апартаментов. Ипотечный кредит дадут только на строительство. Отделку и мебелировку вы должны будете оплатить отдельно.

Таким образом, вы вложите своих средств в ипотеку 40%, что никак не соответствует схеме Р. Кийосаке по бесплатному приобретению недвижимости в кредит. Поясню: Кийосаки вкладывает 10% первоначальный взнос, аренда покрывает ипотечный платеж, а первоначальный взнос он выводит путем рефинансирования кредита. А именно, делает ремонт, стоимость недвижимости повышается, и он увеличивает сумму кредита на размер повышения стоимости. Увеличение кредита снимает со счета.

Поэтому, когда вы посчитаете, что арендный доход покрывает ипотечный платеж — не радуйтесь! Не забудьте, что вы вложили 40% своих средств — они тоже стоят денег. Их можно было инвестировать альтернативно. Поэтому доходность нужно считать именно на них. Никакой бесплатной недвижимость явно не получится, а скорее вы недозаработаете.

Выводы:

  • апартаменты — современный формат вложения в недвижимость с доходностью до 12% годовых
  • апартаменты гораздо выгоднее квартиры и депозита
  • более удобно, когда сдавать апартаменты в аренду будет за вас управляющая компания
  • тщательно выбирайте апартаменты и делайте расчеты самостоятельно
  • бесплатно приобрести апартаменты по схеме Кийосаки не получится
  • приобретайте апартаменты на свои, иначе доходность ваших инвестиций будет ниже, вы недозаработаете

Цена квартиры в Москве и финансовая безграмотность

Depositphotos_8454811_m-2015.jpg

Иногда я просматриваю объявления о продаже квартир в своем и не только районе. Есть адекватные по цене предложения, но в старом 50-летнем фонде. Цены же более нового фонда вызывают недоумение: кто это покупает.

Например, квартира в районе 3-4 станций от кольцевой может стоить 23 млн. руб. Причем далеко не пентхаус, а обычная 2-3 комнатная квартира, с улучшенным ремонтом и т.д.

Возможно, это только «хотелки» продавцов, и никто такие квартиры не покупает годами. Но если покупают, то это либо долларовые миллионеры, либо финансово безграмотные люди, которые не могут понять ценность денежного потока.

Ведь если без риска вложить 23 млн. руб. в федеральные облигации, можно получить доходность, например, 9% годовых. А это 172 500 руб. в мес. чистого дохода.

Зачем покупать квартиру в спальнике большого шумного города с плохой экологией, ведь имея такой доход, можно жить в любом месте России.

Предположим, в Москву люди едут ради высокого заработка и квартира — это  порог, отделяющий от желанной зарплаты. Но 172 500 руб. в мес., которые человек потеряет, купив квартиру —  высокий доход даже для Москвы, и большие ли шансы, что человек его получит? Отказываться от такого дохода стоит лишь ради гораздо большего. Ведь мы помним, что это доход пассивный, а за зарплату нужно еще работать. Т.е. зарплата должна быть в разы выше пассивного дохода, от которого человек отказывается, покупая квартиру. Но где он найдет такой доход..

Вспомним еще и об инвестициях. Если 23 млн. руб. вложить в акции, хотя бы частично, то можно через 5-10 лет удвоить и утроить капитал. А квартира на столько не вырастет.

Кто же тогда покупает дорогие квартиры? Про квартиру за 123 млн. руб. на Садовом кольце я вообще молчу. Имея такой капитал, можно жить в любой стране мира. Зачем дышать выхлопными газами на садовом.

P.S. Не режьте курицу, которая несет золотые яйца — не тратьте свой капитал. Для обычного человека (не предпринимателя), это практически единственный лифт богатству.

Без капитала не будет денежного потока, без денежного потока вам нечего будет инвестировать, а без инвестиций не будет и богатства.