Апарт отель Yes и апарт отель Вертикаль: сравнение доходности

Апарт отель Yes и Апарт отель Вертикаль: сравнение доходности В этой статье я сравню доходность апарт-отеля Yes «Ботанический сад» в Москве и апарт-отеля «Вертикаль» на Лесной в Санкт-Петербурге.Почему я взял эти две сети (Yes и Вертикаль) — в рамках этих брендов сейчас строятся одни из самых интересных апартаментов для сдачи в аренду (buy to let), как по доходности, так и по расположению. Остальные застройщики в основном строят апартаменты для проживания (buy to live), а не для сдачи.

Почему я сравниваю апарт-отели в разных городах (Москве и Санкт-Петербурге), а не в одном городе. Потому что изо всех объектов мне понравились только эти 2 по расположению и доходности. При этом я сам являюсь инвестором апарт-отеля Вертикаль на Лесной. Москва и Санкт-Петербург расположены сравнительно недалеко друг от друга, между ними можно доехать за 4 часа на Сапсане, и поэтому для инвестора нет барьеров для покупки недвижимости в любом из этих городов. Это не тоже самое, что в Германии квартиру купить или во Владивостоке.

Принципиальная разница в схеме сдачи апартаментов в аренду

По информации, полученной от менеджера по продажам строящегося апарт-отеля Yes Ботанический сад, управляющая компания планирует сдавать апартаменты в основном помесячно, а не посуточно. Почему?

Мои предположения такие: посуточная сдача — это формат гостиницы, совершенно другой объем работы и другой по сути бизнес.

Мне кажется, что в апарт-отеле номера нужно сдавать помесячно либо посуточно. Совмещать не целесообразно. Если в одном номере будут жить собственники, в другом долгосрочные арендаторы, а рядом гости будут снимать номера посуточно, не комфортно будет никому, неизбежны конфликты. Представьте, что вы живете в апартаментах постоянно, а рядом — «проходной двор»: ваши соседи меняются каждые сутки. Это все равно, что открыть хостел в жилом доме.

Заинтересовать всех инвесторов апарт-отеля Yes сдавать номера посуточно через УК вряд ли получится: кто-то хочет жить сам, кто-то хочет сдавать сам свой номер помесячно и т.д., у всех разные интересы. Сейчас при продаже апартаментов не заявляется, что апарт-отель строится для посуточной сдачи, значит такой цели нет у УК.

При посуточной сдаче у Управляющей компании гораздо больше работы: больше людей бронируют, нужно чаще убирать номера (фактически каждый день), чаще ремонтировать. При посуточной сдаче сложнее обеспечить нормальную загрузку — отдел продаж должен работать по-другому, чем при помесячной. Поэтому многие застройщики и УК и не занимаются профессионально сдачей апартаментов посуточно.

А апарт-отель Вертикаль на Лесной изначально строится как гостиница для сдачи посуточно под единым брендом. И весь бизнес заточен именно для посуточной сдачи. Там не будет собственников и долгосрочных арендаторов, живущих в номерах месяцами и годами: по крайней мере, концепция отеля на это не рассчитана. Это будет нормальная гостиница в общепринятом понимании.

Разница в доходности при помесячной и посуточной сдаче

Очевидно, что сдавать посуточно выгоднее, чем помесячно. Чтобы подтвердить это положение, давайте посчитаем. Считать буду с небольшим округлением цифр, для наглядности.

Апарт-отель YES Ботанический сад
Исходные данные:

  1. Цена апартамента типа студио (26,7 кв.м.) — 4 200 000 руб. Стоимость мебели — 600 000 руб. Итого: 4 800 000 руб.
  2. Арендная плата — 41 000 руб. в месяц или 471500 руб. в год (сдается 11,5 месяцев, 2 недели — простои).
  3. Услуги УК — 10% от выручки (47 150 руб.)
  4. Налог на имущество в Москве 21 000 руб. (4,2 млн. * 0,005) в год
  5. Эксплуатационные расходы  (точно не знаю, но предположу, что 200 руб. за кв.м.) — 64 080 руб. в год
  6. Электричество — 6000 руб. в год
  7. Налог ИП (6%) — 28 290 руб.
  8. Страховые взносы — 29 705 руб. (фиксир. — 27990 + 1% свыше 300 тыс. руб.). Поскольку страховые взносы превысили налог УСН, то в бюджет уплачиваем только их.
  9. Стоимость ремонта 1 раз в 7 лет = 280 000 руб. Откалываем 40 000 руб. в год.

Расчеты: Чистая прибыль =  471500 — 47150 — 21000 — 64080 — 6000 — 29705 — 40000 = 263 565 руб. в год (21 964 руб. в месяц)

Чистая доходность инвестиции = 263 565 / 4 800 000 = 5,5%.

Не очень много. Впрочем, она может быть 7-8%, если будете сдавать самостоятельно, без УК

Апарт-отель Вертикаль на Лесной

  1. Цена апартамента типа студио с ремонтом и мебелью (14,44 кв.м.) —      2 300 000 руб. 
  2. Арендная плата — 2650 руб./сут. (сезон), 1650 руб./сут. (несезон). Загрузка 80% сезон, 70% несезон. Выручка 531600 руб.
  3. Услуги УК — 20% от выручки (106 320 руб.)
  4. Налог на имущество в СПБ 2000 руб. (2 млн. * 0,001) в год
  5. Эксплуатационные расходы (200 руб. за кв.м.) — 34656 руб. в год
  6. Электричество — 6000 руб. в год
  7. Налог ИП (6%) — 31 896 руб.
  8. Страховые взносы — 30 306 руб. (фиксир. — 27990 + 1% свыше 300 тыс. руб.).
  9. Налог в бюджет (страховые + остаток налога) = 31 896 руб.
  10. Стоимость ремонта 1 раз в 7 лет = 280 000 руб. Откалываем 40 000 руб. в год.

Расчеты:Чистая прибыль = 531600 — 106320 — 2000 — 34656 — 6000 — 31896 — 40000 = 310 728 руб. в год (25 894 руб. в месяц)

Чистая доходность инвестиции = 310 728 / 2 300 000 = 13,5%

Выводы:

  1. Вложения в апарт-отель «Вертикаль» на Лесной более выгодны (доходность 13,5%), чем в апарт-отель Yes «Ботанический сад» (доходность 5,5%).
  2. Более высокая доходность апарт-отеля Вертикаль на Лесной связана с тем, что апартаменты в нем будут сдаваться посуточно, а не помесячно, как в Yes.
  3. Апартаменты Вертикаль более дешевые (2,3 млн.), чем апартаменты Yes (4,2-4,8 млн.), а значит более доступные для инвестора.

Если вас заинтересовали инвестиции в апарт отель Вертикаль на Лесной, запишитесь на консультацию.