Апартаменты или квартиры: что выгоднее

B49F341D-FD65-480D-9170-45DAFCFEC962.JPG

Изменения происходят везде, и недвижимость, несмотря на свое наименование, — не исключение. Чтобы приумножить свой капитал инвесторам нужно следить за изменениями на рынке и вкладывать в то, что набирает силу, растет.

Когда-то в 90-е годы самой доходной инвестицией были квартиры, их цены вырастали в 10 — 20 раз. Теперь рост прекратился, пузырь сдувается, цены на квартиры стагнируют уже несколько лет. Доходность от сдачи в аренду квартиры едва достигает 3-4% в год, что при падающей стоимости квартиры, делает ее покупку убыточной затеей.

Взамен квартир к нам пришел из Запада новый вид недвижимости — это апартаменты.

Что такое апартаменты и какие виды апартаментов бывают. Почему они выгодны

Апартаменты — это нежилые помещения, предназначенные для временного проживания. При строительстве апартаментов от застройщика не требуют строить социальные объекты (детсады, школы, игровые площадки и т.д.), поэтому цена апартаментов значительно дешевле, чем квартир. Но прописаться в апартаментах нельзя. Апартаменты выглядят полностью как квартиры, все отличие только в юридическом статусе.

За счет того, что апартаменты дешевле, доходность сдачи их в аренду — значительно выше. Кроме того, поскольку нет социальной нагрузки, апартаменты строятся часто в очень хороших местах, с большим потоком людей, что обеспечивает высокую заполняемость в течение года.

Существует 2 крупных типа апартаментов: buy to live и  buy to let, т.е. чтобы жить самому или чтобы сдавать в аренду.

Апартаменты «чтобы жить» покупают люди с невысоким достатком, которым не хватило денег на квартиру, или наоборот богатые люди. В последнем случае предметом покупки являются дорогие апартаменты в центре города, построенные там, где многоквартирный дом не возможно построить по социальным нормам.

Апартаменты «чтобы сдавать» покупаются для дополнительного дохода, как вложение свободных средств, или для кратковременных приездов в другой город в командировку или на отдых (замена гостиницы).

Нас интересуют апартаменты «чтобы сдавать», так как мы рассматриваем инвестиции.

Многие люди не доверяют рынку акций, а любят более надежные вещи — недвижимость, так как она никуда не исчезнет. Эта позиция подкреплена жизненным опытом 90-х годов и поэтому достойна уважения. Я же в рамках недвижимости предлагаю инвестировать в неменее надежную, но  более доходную вещь — апартаменты, взамен квартир.

Сдача в аренду апартаментов: помесячно или посуточно

Апартаменты «чтобы сдавать» могут быть сданы в аренду помесячно или посуточно. Не секрет, что посуточная сдача гораздо выгоднее, чем помесячная, но более хлопотна.

Например, если в Москве сдавать в аренду апартамент (аналог 1-комнатной квартиры)  помесячно, то можно получать 30 — 40 000 руб. в месяц. Пояснение: арендная плата за апартамент как правило больше, чем за квартиру из-за более развитой инфраструктуры и удобного положения комплекса.

Если тот же апартамент сдавать посуточно по 3000 руб. в сутки, то при 70% загрузке можно получать уже 63 000 руб. в месяц, что почти в 2 раза больше.

Возьмем стоимость апартамента в 4,6 млн. руб. с отделкой. То при помесячной сдаче доходность (без учета налогов и расходов) получится от 7,5% годовых, а при посуточной — 16,7%.  Сдача в аренду посуточно выгоднее, чем помесячно до двух раз.

Помесячную сдачу может осуществлять и сам собственник. А посуточную сдачу  лучше доверить управляющей компании. Вообще для посуточной сдачи лучше всего подходит форма отеля.

Отель — это не просто вывеска, это еще специальные требования к зданию, где размещаются апартаменты: наличие лобби, прачечной, общественных мест (переговорной, спортзала, хозяйственных помещений). Обычное здание апартаментов для отеля не совсем подходит: не только из-за технических требований, но и в связи с тем, что рядом с посуточными номерами могут жить люди, снимающие помесячно или сами хозяева. Все это создает массу неудобств и конфликтов. Поэтому лучше, чтобы в отеле все номера сдавались посуточно.

Хорошо, что в России началось строительство инвестиционных апартаментов именно для посуточной сдачи, под отель и можно купить там номер (апартамент). Причем после строительства в отель сразу же заходит управляющая компания, которая имеет свой гостиничный бренд и сдает под единым брендом все номера в нем, хотя они могут принадлежать разным собственникам.

Одним из таких проектов является апарт-отель «Вертикаль» у метро Лесная в Санкт-Петербурге. 

Почему апарт-отель — потому что в этом отеле будут не просто гостиничные номера, а апартаменты с полноценной кухней.  В кухне путешественники и командированные сотрудники могут готовить самостоятельно и экономить на ресторанах и кафе. Это делает такой формат отелей особенно популярным, как в Европе, так и у нас, что выливается в более высокую заполняемость и доходность.

Сдача апартаментов планируется посуточно под гостиничным узнаваемым брендом «Вертикаль». Доходность от сдачи в аренду номеров — до 17%. И это однозначно выше, чем от аренды квартиры или апартаментов с помесячной сдачи. А заполняемость — до 85% (это очень высокие цифры в гостиничном бизнесе). Подробнее об этом отеле см. в моих в постах.

Выводы:

  1. Апартаменты — это новый, надежный вид вложений в недвижимость, который более доходен, чем квартира;
  2. Сдача апартаментов посуточно выгоднее, чем помесячно. Доходность может достигать 17%;
  3. Покупать апартаменты выгоднее в апарт-отелях, которые изначально предназначены для посуточной сдачи под единым гостиничным брендом;
  4. Одним из таких апарт-отелей является «Вертикаль» у метро Лесная в Санкт-Петербурге.