Доходная недвижимость или акции: что выбрать

В мире есть 2 основных вида инвестиционных активов, на которых может разбогатеть простой инвестор, не обладающий предпринимательскими талантами: это акции и доходная недвижимость. Сравним эти два актива. Какие функции они выполняют в портфеле инвестора, в чем их преимущество по сравнению друг с другом, и почему в портфеле нужно иметь и то, и другое.

Ниже представлена сравнительная таблица акций и доходной недвижимости. Как мы видим, эти активы имеют разные преимущества примерно в равном количестве.

1. Ежемесячный стабильный доход

Арендный доход от недвижимости начисляется ежемесячно, в отличие от акций, по которым дивиденды приходят, как правило, раз в год.

Ежемесячный доход более удобен:

1) как замена зарплаты — за счет арендной платы мы можем покрывать текущие расходы, не работать и чувствовать себя уверенно;

2) для финансирования ипотеки — например, у вас есть доходная недвижимость и ипотека на квартиру. За счет арендной платы от доходной недвижимости вы можете финансировать ипотечные платежи за квартиру, поскольку те и другие начисляются ежемесячно.

Вопрос: почему не продать доходную недвижимость и не погасить ипотеку. Ответ: ипотечный платеж зафиксирован в кредитном договоре и он не вырастет. А арендная плата индексируется, и через несколько лет она будет сильно превышать ваш ипотечный платеж.

Арендный доход более стабилен и прогнозируем, чем дивиденды по акциям, поскольку размер арендной платы либо зафиксирован в договоре аренды, либо, в случае посуточной аренды — есть установленные тарифы. А вот дивиденды по акциям могут сильно варьироваться: например, вы ожидали от акции 100 руб. дивидендов, а Совет директоров компании решил в этом году урезать дивиденды в пользу переоборудования предприятия и заплатить 20 руб. В итоге ваш бюджет за год не сошелся и пришлось влезть в долги.

В связи со сказанным выше, основой для финансирования расходов на жизнь и покупки жилья лучше всего себя показывает доходная недвижимость.

2. Оплата актива за чужой счет

В случае покупки акций вы должны оплатить их полностью за счет своих средств. Кредитная схема приобретения акций не работает в подавляющем большинстве случаев. Например, вы хотите купить в кредит акции в расчете на высокие дивиденды, чтобы вернуть кредит после их выплаты, а дивиденды оставить себе. Так не получится, поскольку после выплаты дивидендов акции могут сильно упасть, гораздо больше суммы дивидендов, и продать их для возврата кредита вы сможете только в убыток.

В случае приобретения доходной недвижимости вы сможете оплатить ее за счет арендатора! Если размер ипотечного платежа меньше, чем арендная плата за месяц, то вы не только будете гасить ипотеку за счет аренды, но и получать при этом прибыль.

Это уникальное свойство недвижимости: даже учитывая невысокую доходность аренды недвижимости (оптимистично до 15% годовых), используя длительную ипотеку под низкий процент можно масштабировать активы и покупать все новые и новые объекты.

3. Маленькие деньги покупают большие активы

Некоторые банки дают ипотеку при первоначальном платеже 10%. Значит, вы можете купить объект недвижимости, который стоит в 10 раз больше, чем у вас есть денег. Плечо составляет 1:9.

На рынке акций даже плечо 1:1 не всегда получится взять. Да и опасно его брать, учитывая нестабильность цен акций.

4. Рассрочка на 30 лет

Максимальный срок ипотеки в России — 30 лет. Ипотечный кредит сам по себе представляет собой рассрочку платежа с выплатой процентов на остаток долга. И это очень выгодно покупать доходную недвижимость с такой рассрочкой, поскольку ипотечный платеж обесценивается инфляцией, а аренда и стоимость вашей недвижимости растут.

Купить же акции с рассрочкой на 30 лет нет возможности.

Теперь о преимуществах акций.

5. Низкий порог входа

Акции можно купить даже на 100 рублей. В недвижимости нужно внести как минимум первоначальный взнос, который будет составлять 500 тыс. — 1 млн. руб. для среднего объекта. Это сильно ограничивает инвесторов по уровню дохода.

6. Быстрые сделки

Акции можно продать за секунду, причем ликвидные акции (голубые фишки, первый) — без потери в цене, поскольку спрэд между котировками на покупку и продажу будет минимальным.

Быстрые сделки в акциях позволяют быстро заработать, например, если акция сильно выросла за короткий период, ее можно продать. Также они позволяют вынуть деньги из портфеля, если они понадобились на жизнь.

Недвижимость так быстро не продашь, минимум — месяц, а то и 3-6 месяцев. При этом покупатели будут требовать скидку.

7. Ежегодная индексация дохода

Это свойство одинаково как для доходной недвижимости, так и для акций. Арендная плата индексируется как минимум на уровень инфляции, а то и немного больше. А дивиденды растут, если компании увеличивают прибыль.

В плане роста пассивного дохода преимущество имеют дивидендные акции перед доходной недвижимостью, поскольку по ними дивиденды растут сильнее, чем ставки аренды.

8. Потенциал роста в 5-7 раз за несколько лет

Это уникальное свойство акций, которое позволяет сравнительно быстро наращивать капитал. Недвижимость растет в среднем по уровню инфляции + 2-3 процента. А вот среди акций, можно найти недооцененные идеи, которые могут вырасти в 7 раз за 3 года.

Так сильно на развитом рынке недвижимость не может расти. Было дело в 90-е годы: недвижимость сильно росла, это объясняется эффектом низкой базы из-за распада СССР и перехода к рыночным отношениям. Повторения не будет (мой прогноз).

Выводы из сравнения:

  1. Доходная недвижимость и акции имеют не пересекающиеся друг с другом преимущества, выполняют разные цели, в связи с чем в портфеле инвестора нужно иметь и то, и другое.
  2. Доходная недвижимость — нужна как база для финансирования расходов на жизнь, спокойствия и защищенности, а акции — для наращивания капитала и пассивного дохода.

Какую доходную недвижимость купить

Я недаром ввел термин «доходная», поскольку далеко не вся недвижимость является инвестиционно привлекательной.

Уже давно нет никакого смысла покупать квартиры для сдачи в аренду. Чистая доходность едва превысит 3-4%. А проблем со сдачей квартиры будет много: порча или кража имущества арендаторами, неплатежи, скандалы с соседями, необходимость делать проверки и ремонтировать. При этом квартир эконом-класса строится много (более 240 проектов в Москве), следовательно, цена на них не будет сильно расти, а на старую недвижимость — даже падать (мой прогноз).

Отдельный случай представляют собой деление квартир на студии и сдача в аренду помесячно или посуточно. Не всем людям такие стратегии доступны, поскольку они являются больше бизнесом, чем инвестированием. Трудно найти выгодный для таких стратегий объект, отремонтировать правильно и сдать его в аренду, соблюдая законодательство.

Что у нас остается. Офисы. К сожалению, доходность обычно не превышает 8%, что немного. Большую доходность дают коворкинги, но пока готовых проектов для инвестирования частными лицами не представлено.

Апарт-отель Вертикаль

Очень выгодный проект, с доходностью порядка 13% годовых чистыми, если сделать ремонт через 7-10 лет, в конце срока продать объект и заплатить налоги. А без этих трат, если не продавать апартамент, доходность будет еще выше. См. расчеты.

Это чистое инвестирование, а не арендный бизнес, поскольку за вас объект сдает в аренду управляющая компания (25% комиссия). Вам остается только получать доходы.

А самое интересное — это уникальный случай, когда доходы от аренды превысят ипотечный платеж! Схема Кийосаки в действии!

Потому что ставку на ипотеку данного объекта Абсолют Банк дает под 7,99% (акция до 31 марта 2019), а доходность объекта — 13%. Скажу честно, я этим предложением уже воспользовался.

Как идет строительство Апарт-отеля Вертикаль

Работы ведутся строго по плану.

Сейчас (01.03.2019) возводится 6-ой этаж.

При приобретении номера в апарт-отеле Вертикаль через меня (при условии, что вы не звонили в отдел продаж), — индивидуальная скидка, больше чем через отдел продаж.

Обращайтесь через раздел Услуги.

Подробнее об объекте вы можете прочитать на официальном сайте https://vertical-invest.ru/

А таже прочитать аналитику об объекте на моем сайте в разделе «Апарт-отель Вертикаль».