Как выбрать апартаменты для инвестирования

Сейчас Санкт-Петербург пестрит рекламой апартаментов, в том числе в апарт-отелях. Я просматривал несколько объектов, и выделил критерии, по которым можно оценивать предложения застройщиков. Критерии универсальные, поэтому их можно использовать и для Москвы.

1. Расположение

Никто не хочет жить на окраине и ездить на автобусе по 25 остановок до туристических достопримечательностей или работы. Поэтому апартаменты должны располагаться в пределах нескольких станций от центра и недалеко от метро (10 минут пешком). Далее можно оценивать по картам, какие объекты ближе, какие дальше, и строить маршруты.

Плюсы:

  • близость к метро
  • можно быстро доехать от ж/д вокзала или аэропорта
  • близость к торговому центру

Минусы:

  • нет рядом метро

2. Специализация апарт-комплекса и доходность

Если апартаменты предназначены для долговременного проживания или сдачи в аренду помесячно, смысла в них инвестировать я не вижу, так как больше чем 7-8% в год они не принесут. А в реальности может быть и 3-4% из-за простоев и ущерба от временных жильцов.

Самую высокую доходность в недвижимости для проживания показывает посуточная аренда, поэтому целесообразно инвестировать только в апарт-отели. Здесь доходность может достигать 10-15% годовых.

Нельзя покупать апартаменты в апарт-отеле, если:

  • в одном здании апартаменты будут сдаваться и помесячно, и посуточно одновременно. Это приведет к бардаку и вот таким отзывам https://otzovik.com/reviews/apart-otel_yes_russia_moscow/. Весьма поучительно.

Для посуточной сдачи должно быть отдельное здание отеля, строгий контроль за гостями, имуществом и режимом проживания. При помесячной сдаче требования мягче, и такой вид проживания можно совмещать с проживанием в здании также и самих собственников.

  • в одном здании одна часть апартаментов будет сдаваться в аренду УК, а другая — самими собственниками. Собственники будут содержать свое имущество кое-как, никаких стандартов качества, будут отрицательные отзывы гостей.

Если гость пожил у собственника и получил негативный опыт, он обязательно спроецирует его и на саму УК, и весь бренд апарт-отеля будет замаран.

Желательно запросить, по каким ценам застройщик (его УК) собирается в дальнейшем сдавать апартаменты в аренду и сравнить их с ценами найма квартир в близлежащих домах (при помесячной сдаче в аренду) или ценами аренды гостиничных номеров по району (при посуточной). Так можно оценить реальность обещаний застройщика по доходности номера. Если же застройщик сам не оценивал цены аренды в своем апарт-отеле, это проблема, значит его обещаниям по доходности не стоит доверять.

3. Заполняемость номеров

Если среднегодовая заполняемость апарт-отеля будет меньше 70% — это повод для беспокойства, так как доходность будет низкая.

В связи с этим я бы не рекомендовал покупать апарт-отели, в которых больше 200-300 апартаментов. Например, если в апарт-отеле будет 1500-3000 номеров, кто сможет обеспечить их 70% загрузку? Где найти 1-2 тысячи гостей каждый день?

При выборе апарт-отеля стоит обратить внимание на общую тенденцию по туристическому потоку в городе: он растет или падает, а также на динамику по вводу новых гостиничных номеров. Постараться спрогнозировать, на все ли отели подобного типа хватит гостей.

Плюсы:

  • если УК уже построила и обслуживает существующий апарт-отель, можно посмотреть на уровень его загрузки

Минусы:

  • если у УК нет действующих апарт-отелей с посуточной моделью сдачи в аренду

Чтобы успешно сдавать апартаменты в аренду посуточно нужен особый опыт и связи с партнерами. Если в высокий сезон многие могут обеспечить относительно высокую загрузку, то чтобы обеспечить приемлемую загрузку в низкий сезон, нужны договоры с компаниями, которые направляют сотрудников в командировку в этот город, нужно участвовать в тендерах и выигрывать.

4. Оценки гостей

Если у УК есть в управлении отели, можно посмотреть на букинге отзывы, а также поискать их в интернете на сайтах-отзовиках и форумах. Это позволит выявить существующие проблемы. Хуже когда у УК в управлении никаких отелей нет и не было.

Что касается звезд, то лучше выбирать апарт-отели с уровнем 2-3 звезды. Дорого снимать люди не будут, поэтому 4-5 звездочные апарт-отели (если такие есть) могут простаивать.

5. Расходы на обслуживание апарт-отеля

Не рекомендую покупать апартамент в апарт-отеле, в котором есть бассейн, большой фитнес-центр и другие объекты социальной инфраструктуры. Это все красиво смотрится, но в конечном счете расходы лягут на вас и снизят доходность. Стоимость обслуживания и эксплуатации нужно узнавать заранее и учитывать в расчетах.

6. Площадь и цена апартамента

Стандартный номер — ок. 20 кв.м. Не стоит брать больше и сильно меньше. Если возьмете больше, то площадь будет простаивать, а ваша доходность будет меньше. Мало кому нужна 2-я комната в номере или пустое пространство. Если возьмете сильно меньше, гости будут ощущать тесноту, что может привести к слабой заполняемости номера.

По отделке номера кажется, что большей заполняемостью могут пользоваться номера типа «улучшенный стандарт», т.е. не совсем голо, но и не люкс.

По цене апартамента — нужно изучить, что в нее входит: голые стены или чистовая отделка с мебелью и оснащением. Лучше покупать уже полностью готовые апартаменты для сдачи в аренду с мебелью и оснащением, чтобы самому не ремонтировать.

Желательно сравнить цены апартаментов с ценами квартир в близлежащих жилых домах, при этом учесть, что цена квартир в строящихся домах обычно указывается без отделки и мебели, а в апарт-отелях зачастую с ними.

7. Рассрочка и ипотека

Приобретать строящиеся апартаменты за свои деньги не очень выгодно, поскольку вы даете ими пользоваться застройщику бесплатно, а апартаменты пока еще не построены и не сдаются в аренду. Лучше, чтобы оплата была в беспроцентную рассрочку до окончания строительства.

Также преимуществом будет наличие ипотеки под невысокий процент на 15-20 лет. Это позволит не вкладывать много денег на этапе строительства, а в дальнейшем покрывать ипотечные платежи за счет аренды полностью или в части.

Выводы:

  • выбор апартаментов — всегда взвешивание на чаше весов достоинств и недостатков объекта, так как идеальных объектов не бывает.
  • выгодна только посуточная сдача апартаментов в апарт-отеле, поэтому целесообразно покупать только такие объекты
  • оценку нужно проводить по разным критериям, особое внимание уделяя прогнозу будущей цены аренды номера и его заполняемости, т.е. дохода

P.S.

По указанным критериям мне подошел для инвестирования Апарт отель «Вертикаль» в СПБ рядом с метро Лесная.

Если вы хотите узнать про него подробнее, запишитесь на консультацию в разделе «Услуги». Я являюсь агентом застройщика и инвестором  в отель одновременно. Только не звоните сразу в офис продаж застройщика, сначала напишите мне, иначе вас закрепят за отделом продаж и мне не целесообразно будет вас обслуживать. А я могу дать объективную оценку инвестиционной привлекательности и дать разъяснения по юридическим и налоговым вопросам.