Как вырос апарт-отель «Вертикаль» на Лесной в цене и готовности

Рассмотрим, как изменились цена и строительная готовность апарт-отеля «Вертикаль» на Лесной, и главный вопрос: выгодно ли покупать номер в отеле сейчас.

Фото с сайта https://vertical-invest.ru/

1. Строительная готовность

Еще 1,5 года назад на месте строительства был только фундамент. А сейчас апарт-отель уже возведен, доделывают фасады, монтируют внутренние и внешние инженерные системы.

Вид с крыши.

Асфальтируют площадку перед отелем.

В январе планируют начать черновую отделку. Напомню, что запуск отеля планируется в конце мая 2020 года. Как раз в июне в СПБ пройдет часть матчей чемпионата Европы по футболу, что положительно скажется на загрузке вновь открывшегося апарт-отеля.

Санкт-Петербург, «Санкт-Петербург»
13 июня – Бельгия — Россия (21:00 CET)
17 июня – Финляндия — Россия (15:00 CET)
22 июня – Финляндия — Бельгия (21:00 CET)
3 июля – Четвертьфинал Поб41 — Поб42 (18:00 CET)

Времени до запуска отеля немного (5 месяцев), но я считаю, что этого достаточно, чтобы закончить черновую и чистовую отделку 420 номеров, оснастить их мебелью и инвентарем, вообщем все подготовить к открытию. Расслабляться не стоит, нужно идти в хорошем темпе.

Вывод: строительные риски минимальны, так как большая часть работы сделана, здание почти готово.

2. Цены

Ниже представлен график изменения цены за номер «Студио+» за 1,6 лет.

Как мы видим, цена выросла на 34% от котлована, уже порадовав инвесторов, и я думаю, что по факту запуска отеля она еще поднимется процентов на 10%. Это награда инвесторам за риск, взятый при покупке номера на котловане.

Посмотрим, что с ценой за кв.м. Примечание: в графике цена номера «Студио+» с отделкой и мебелью.

Посмотрим, соответствует ли она ценам в Санкт-Петербурге в Выборгском районе.

график с сайта https://www.bn.ru/analytics/

Цена кв.м. первички сейчас 118 860 руб. Если бы мы умножили на площадь номера 19,65 кв.м., получилось бы 2 335 599 руб. Однако нужно прибавить сюда отделку номера и мебель. А это еще 800 000 руб. минимум. Итого: 3 135 599 руб. или 159 600 руб./кв.м.

Разница есть, 26% (квартира дешевле), однако учтите, что мы сейчас сравнивали квартиру и готовый гостиничный бизнес, а он стоит дороже, потому что дает большую доходность, чем аренда квартиры (аренда квартиры дает 4-5% в год, аренда апартамента в «Вертикали» на Лесной — от 12% в год), поэтому надбавка естественна.

Посмотрим, какие цену у конкурентов:

  1. Апарт-отель «Вало» на Бухарестской. Цена 199 396 руб. за кв. м. с отделкой и мебелью. Пруф https://valoapart.ru/apartments/section-0/floor-12/flat-4981/
  2. Апарт-отель Yes на Социалистической. Цена 187 000 руб. за кв.м. без мебели. Если прибавить мебель 600 000 руб, то получится 209 641 руб./кв.м. https://spbguru.ru/novostroyki/720-zhk-yes-na-sotsialisticheskoj
  3. Инвест-отель «Интуит» в Купчино. Цена 140 538 руб. за кв.м. в первой очереди с чистовой отделкой, но без мебели. Если прибавить сюда еще 500 000 руб. на мебель и финишную отделку, то получится 161 890 руб. Дешевле, но это Купчино.. https://in2it.ru/choose

В итоге мы видим, что текущие цены на апартаменты в апарт-отель «Вертикаль» на Лесной справедливые и соответствуют ценам конкурентов. Существенно дешевле вы не купите.

А какая цена получится у номера «Студио+» в «Вертикали» на Лесной по доходному методу.

Берем арендную доходность 34 000 руб. в месяц чистыми, после налогов. Все согласно моим расчетам. В год получается 408 000 руб. Теперь нам нужно разделить эту сумму на ключевую ставку ЦБ РФ, чтобы получить стоимость номера. 408 000 /0,0625 = 6 528 000 руб. Получается, что по сегодняшней цене 3,9 млн. руб. номер в «Вертикали» на Лесной недооценен и может подрасти в цене. Почему я дисконтировал по ставке ЦБ РФ, а не выше — потому что отель 3*, цены бюджетные, рядом с центром (м. Лесная), каких-то оснований делать надбавку к ставке дисконтирования нет.

3. Выгодно ли покупать апартаменты в «Вертикали» на Лесной сейчас

Да, выгодно. По моим расчетам если вы купите номер «Студио+» по текущей цене (3,943 млн. руб.), то получите доходность около 12% годовых чистыми. Примечание: по всем типам номеров доходность будет примерно одинаковой.

Мне могут возразить, мол уже не получится купить дешево как на котловане. Я отвечу: что и риски практически ушли, не нужно 2 года ждать, а уже через 5 месяцев потекут деньги. Время ожидания стоит денег.

Если вы ориентированы на пассивный доход, это для вас. Быстро и скоро начнется доход.

Если же вы хотите спекулировать недвижимостью, что я не приветствую, то наверное стоит поискать что-то другое. Хотя, как я отметил ранее, после ввода в эксплуатацию, цена номера может подрасти процентов на 10%. А в более длительной перспективе (5-7 лет) я вижу цену номера в 6,5 млн. руб. вполне достижимой. Все мы помним, что когда ипотечная ставка падает, недвижимость растет, а сейчас так и происходит.

Выводы:

  1. Апарт-отель «Вертикаль» на Лесной находится в высокой стадии готовности и скоро запускается (в мае 2020). Риски инвестора минимальны.
  2. Покупка апартаментов в «Вертикали» выгодна даже сейчас, если вы ориентированы на пассивный доход. По моим расчетам доходность номера может составить 12%, что очень неплохо для коммерческой недвижимости
  3. У апартаментов в «Вертикали» есть задел по дальнейшему росту цены после ввода в эксплуатацию в связи с индексацией арендной платы, инфляцией и, самое главное, с падением в РФ ипотечных ставок.

За покупкой апартамента в апарт-отеле «Вертикаль» на Лесной вы можете обратиться ко мне. Я являюсь инвестором и одновременно официальным агентом застройщика.