Sharing economy в области инвестиций (коливинг, коворкинг, апарт-отель)

Sharing economy

Sharing economy — это новая эра в экономике, которая заключается в совместном потреблении товаров, работ и услуг. Вместо того, чтобы купить какую-то вещь, люди все чаще ее арендуют. Это выгодно, если вы редко ею пользуетесь. А также это экологично — общество максимально использует уже существующую продукцию, а не производит новую в избыточном количестве, загрязняя окружающую среду.

Самым ярким примером sharing economy является car sharing (каршеринг). Вместо покупки автомобиля, вы арендуете его на короткое время (полчаса, час, день). Если вы живете в Москве, и вследствие пробок не можете вовремя приезжать на автомобиле на работу, целесообразность владения личным автомобилем отпадает. Во-первых, он стареет и дешевеет в цене каждый год. Во-вторых, даже если он просто стоит, нужно оплачивать ОСАГО, делать ежегодное ТО, покупать расходники, менять резину. В-третьих, деньги, которые вы заплатили за автомобиль, являются замороженными, вы на них не зарабатываете. А могли бы хотя бы положить на вклад под проценты.

Посмотрим же, куда в sharing economy можно инвестировать.

1. Коливинг

Это новый формат жилья, что-то типа дорогого общежития. Может быть маленьким — занимать одну квартиру, средним — этаж, или большим — целое здание. В коливинге у каждого есть маленькая комната, но при этом есть большие общественные зоны (кухня, гостиная, спортзал, бассейн и т.д.). Предполагается, что у себя в комнате человек будет мало бывать, а основное время будет проводить в общественных зонах, «тусуясь» с такими же молодыми и веселыми ребятами и девчатами, близкими по духу. При этом предполагается, что постояльцы уже не студенты, а одинокие обеспеченные профессионалы, которым нужна компания, и которые стремятся избавиться от бытовых хлопот. За них убирать и ремонтировать коливинг будет управляющая компания.

Но коливинг, на мой взгляд, не жизнеспособен в России, даже не из-за утопической идеи веселого общежития, а из-за невысоких цен на аренду жилья. Если на о. Манхэттен в Нью-Йорке стоимость аренды отдельной квартиры достигает заоблачных сумм, офисные работники вынуждены экономить и арендовать комнату. Приятнее конечно, чтобы эта комната была с ремонтом, с адекватными соседями, и чтобы кто-то следил за хозяйством и порядком. Видя эту потребность, американские талантливые предприниматели создали идею коливинга, и реализовали ее. Это дешевле, чем отель и аренда отдельной квартиры, и удобнее, чем комната в чьей-то чужой квартире, или общежитие.

У нас же аренда старых бабушкиных квартир стоит недорого, потому что наследники получили их бесплатно, и ремонт не делали. Например, в Москве можно за 25-30 тыс. руб. в месяц арендовать однокомнатную квартиру практически везде, кроме центральных станций метро. А недалеко от МКАДа можно и за 15-20 тыс. руб. в месяц найти. При таких расценках ни один нормальный человек не согласится на общежитие — коливинг.

Кроме того, у многих из нас есть печальный опыт проживания в общежитиях, и хорошо, если в студенческих. Например, в СПБ более 200 тыс. человек живут в коммунальных квартирах до сих пор. Совместное проживание портит отношения даже родственников из-за бытовых конфликтов, не говоря уже о чужих людях. Лучше плохонькое жилье, но отдельное, чем общежитие с дорогим ремонтом.

Как итог, инвестировать в коливинги в России не стоит.

2. Коворкинг

Это новый формат сдачи офисов в аренду. Офис сдается в аренду не целиком, а по частям. Например, аренда места в опен-спейсе (большое помещение, где все сидят рядом, без отдельных кабинетов), аренда места в кабинете на 5-7 человек, аренда кабинета. 

В отличие от традиционных офисов коворкинги сдаются в аренду на короткие сроки: час, день, несколько дней, месяц, несколько месяцев. Для мелких арендаторов это дешевле и удобнее. Дешевле, потому что в коворкингах минимальная единица аренды — это одно рабочее место. А в офисных центрах бывает, что сдаются в аренду только большие помещения или только этажи целиком. Удобнее, потому что, если бизнес не пошел, можно быстро съехать и не платить аренду еще в течение года. При аренде традиционных офисов подписывается договор аренды минимум на 11 месяцев, и даже если вы съедите раньше, аренду будете платить все равно в течение всего срока договора аренды.

Для собственников формат коворкинга является способом повышения прибыли от своего помещения. Ведь ставка аренды на короткие сроки всегда выше ставки аренды на длительный срок. Мелкая разбивка офиса по рабочим местам выгоднее, чем крупная нарезка по помещениям.

Кроме того, этот формат помогает решить проблему низкой загрузки офисов: нескольких мелких арендаторов найти проще, чем 1-2 больших, якорных. Причем последние еще и «прогнут» арендодателя по цене.

На сайтах различных аналитических агентств пишут, что коворкинги загружены в Москве и СПБ чуть ли не на 70%. И хочется им верить, с одной стороны.

С другой стороны я вижу, что мелкий бизнес, предпринимательство, фриланс, удаленная работа в среднем развиты у нас меньше, чем на Западе. Сейчас сложные времена для малого бизнеса в экономике, поэтому загрузка коворкингов и цена аренды остаются под вопросом.

На мой взгляд, коворкинг — это уже более жизненно и работоспособно, чем коливинг, но риски инвестиций туда еще слишком высоки.

3. Апарт-отель

Это наиболее надежный объект для инвестиций из всех предложенных выше, поскольку он близок к традиционному бизнесу. По существу, это гостиница со множеством собственников и кухнями в номерах. Перспективы гостиницы можно оценить по туристическому потоку, расположению и качеству управления.

В старые времена гостиничный бизнес был уделом только крупного капитала — чтобы войти в него, нужно было купить целое здание гостиницы. Сейчас же обычный человек может купить себе апартаменты в гостинице с брендом и управляющей компанией, и получать доходы от этого бизнеса.

Гостиничный бизнес на туристах — один из самых экологичных, низкозатратных и выгодных. Например, Эрмитаж вы не строили, а доход от посещающих его туристов вы получаете, в виде арендной платы за номер. 

Гостиница является классическим примером sharing economy, которая появилась еще до этого новомодного тренда в экономике. Чтобы путешествовать, вам не нужно покупать свое жилье в разных городах, достаточно просто арендовать номер на сутки.

Апарт-отель является следующей ступенью эволюции гостиницы:

  • у него много собственников, которые делят между собой расходы на управление и содержание общего имущества, что выгоднее, чем оплачивать их в одиночку;
  • номера в апарт-отеле меньше, дешевле, чем целая гостиница, а значит и ликвиднее, можно быстро выйти из арендного бизнеса
  • в каждых апартаментах есть своя кухня, что позволяет гостям обедать в номере и экономить на кафе и ресторанах. Это делает апарт-отели более конкурентоспособными, чем традиционные гостиницы;
  • из-за наличия кухни апартаменты в апарт-отелях можно сдавать как посуточно, так и помесячно, либо вообще жить в них. Это дает больше свободы действий собственнику, и предоставляет пути отступления. Если же говорить о номере в традиционной гостинице сдавать помесячно его не получится и жить в нем нельзя.

Другие объекты для инвестиций в рамках Sharing economy

1) Каршеринг — не доступен для инвестиций, поскольку действующие в России компании свои акции не продают на бирже и инвестиции от розничных инвесторов не привлекают. Только не нужно путать каршеринг с инвестициями в такси, это разные вещи. Я не рекомендую последние из-за рисков.

2) Студенческие общежития — распространены на западе, у нас не встречал, чтобы кто-то привлекал инвестиции в их строительство на коллективной основе.

3) Склады временного хранения — аналогично предыдущему.

4)  другие объекты, это как правило, зарубежные сервисы, типа airbnb,или частные проекты. Они также не привлекают коллективных инвестиций.

Выводы

На сегодняшний день покупка апартаментов в апарт-отеле является наиболее надежным и выгодным способом инвестиций в новой эре экономики — Sharing economy. Другие объекты вложений в рамках данного тренда либо рискованны, либо недоступны для обычного человека.

P.S.

Если вы заинтересовались приобретением апартаментов в апарт-отеле, я рекомендую вам рассмотреть Апарт-отель «Вертикаль» у метро Лесная в СПБ. Перед тем, как принимать решение вы можете обратиться ко мне за бесплатной консультацией по данному апарт-отелю.

Я являюсь не только агентом застройщика, но и инвестором в апарт-отель. Поэтому могу дать объективную оценку перспективам и рискам данного объекта. Я оценивал его независимо и самостоятельно перед приобретением, изучал документы и выезжал на объект.  При этом если у вас возникнут юридические или налоговые вопросы по приобретению апартаментов в данном отеле вы можете также обратится ко мне.

Исключение. Бесплатные консультации по приобретению апартаментов осуществляются только если вы не звонили в отдел продаж застройщика. В противном случае я смогу вас проконсультировать только на платной основе.