Как известно, инвестиции в акции при хорошем управлении портфелем являются самым доходным активом. Они значительно превосходят по доходности недвижимость, золото, облигации, товары и другие активы. Зачем же инвестору вкладывать крупные суммы в недвижимость, тем более обременять себя ипотекой, если он может инвестировать каждый месяц небольшие суммы в акции из собственных средств.

Все дело в финансовом рычаге — ипотечном кредите. Он является не недостатком, а преимуществом для инвестора. В основном из-за наличия такого финансового рычага и стоит инвестировать в недвижимость.

1. Финансовый рычаг

Ипотечный кредит дают под более низкую ставку, чем потребительский кредит. Иногда процент по ипотеке всего на 1-2% выше ключевой ставки ЦБ РФ, а по потребительским кредитам — уже на 5-6% выше ее. Это огромная разница в расходах, если брать кредит на долгий срок. Ипотечный кредит выдают на срок до 30 лет, а потребительский кредит — обычно на срок до 5 лет.

Это сочетание: низкой процентной ставки и длительного срока кредитования позволяет сделать ежемесячный ипотечный платеж очень низким. И тут происходит волшебство: если вы нашли выгодный объект недвижимости значительно дешевле рынка, или по рынку — но с высокой арендной ставкой, то сумма арендной платы в месяц может быть выше, чем ипотечный платеж. Как и писал Р. Кийосаки в своих книгах.

Тогда отдача на первоначальный взнос может быть выше 20% + арендатор оплачивает ваш кредит. Как утверждают некоторые авторы, некоторые сделки можно провести и без первоначального взноса, что существенно повышает доходность, но утверждать, что это массовые ситуации, я не буду.

В отличие от недвижимости, под акции вас ни один банк кредитовать не будет. Потребительский кредит дорог, а маржинальное кредитование брокера еще дороже (например, 20% годовых). При этом дивиденды по акциям менее стабильны, чем арендные платежи, а цены акций очень подвижны: то растут, то падают. Если вы купите акции в кредит у брокера (что я НЕ рекомендую), а их цена упадет, брокер может принудительно закрыть вашу позицию, и вы получите убыток. Таким образом в случае с акциями схема по приобретению их в кредит экономически не выгодна, долгосрочный финансовый рычаг отсутствует.

Резюмируя сказанное: при правильно выборе объекта недвижимости, ипотечный кредит позволяет оплачивать недвижимость за счет арендатора и при этом получать высокий доход на вложенные средства.

Кроме того, недвижимость дает стабильные денежные потоки от аренды, и имеет собственную ценность. Это консервативный актив, который инвесторы используют в качестве источника пассивных доходов, и как надежный актив в кризис.

2. Возможность цикличного инвестирования

После покупки объект можно улучшить: сделать ремонт, изменить назначение, разделить на части и т.д., в результате чего можно повысить арендный доход. А если арендный доход вырастет, то и рыночная цена объекта тоже существенно вырастет.

Рыночная цена объекта недвижимости может существенно вырасти и в результате других факторов: завершения строительства, улучшения городской инфраструктуры (открытие метро, проведение Олимпиады и др.).

Если приобретенный в кредит объект недвижимости стал дороже, то можно попросить банк выдать в кредит дополнительные средства на сумму этой переоценки.

Например, приобретенный в кредит объект недвижимости стоил 1000 руб. Ипотечный кредит составлял 70% от его стоимости — 700 руб. После улучшения недвижимости, объект стал стоить 2000 руб. Значит можно попросить банк выдать еще деньги в кредит под этот объект: 2000*0,7-700= 700 руб.

И на эти дополнительные кредитные средства приобрести новый объект недвижимости, т.е. запустить новый цикл инвестирования.

Таким образом, повышение стоимости купленной в кредит недвижимости позволяет мультиплицировать инвестиции, ускоряя достижение богатства.

3. Обесценение кредита

Со временем арендная плата и стоимость объекта растут, как минимум на уровень инфляции, а значит и ваши доходы и состояние растут.

А вот ипотечный платеж зафиксирован и не растет. Ипотечный кредит обесценивается. В долгосрочном периоде сумма кредита и кредитный ежемесячный платеж могут настолько обесценится, что станут для вас незаметными.

Таким образом, возникают ножницы дохода — ваши реальные доходы от аренды недвижимости растут, а ежемесячный кредитный платеж в реальном выражении падает. И вы богатеете.

P.S.

На обычных квартирах это не работает. Как правило, покупка квартиры в кредит — это не инвестиция, а убыточная сделка. Не считайте свою квартиру, в которой живете, активом, это пассив.

P.S.P.S.

Предупреждение! В кредит можно покупать не любой объект недвижимости, а только тщательно отобранный на основе финансовых расчетов. Иначе вы можете оказаться с большим долгом и без доходов. НЕ на всех объекта недвижимости работает схема Р. Кийосаки.