С творчеством Р. Кийосаки я познакомился давно, наверное в 2008. И очень ему благодарен за изменение своего мышления. По существу, старт моей инвестиционной деятельности был дан благодаря прочтению книг «Богатый папа — бедный папа», «Квадрант денежного потока». Длительное время после этих книг я продолжал покупать и читать новые. Рассмотрим, какие советы из его книг сработали, а какие нет.
Советы, которые сработали
1. Инвестиции, создание пассивного дохода
Из любого квадранта, будь то наемный работник, предприниматель или бизнесмен, важно инвестировать, чтобы обезопасить себя от потерь в своем квадранте. Работник может потерять работу, у предпринимателя могут исчезнуть клиенты, бизнес — потерпеть банкротство, поэтому важно получать доходы не только из своего квадранта, но и от инвестиций.
За прошедшие годы я создал 2 портфеля (роста капитала — на ИИС, и дивидендный) и получаю пассивный доход. Пока его не трачу, а реинвестирую.
Внимание! Не нужно думать, что вам достаточно прочитать только книгу Р. Кийосаки для инвестиций. Она лишь меняет общий ход мыслей, никакой конкретики по инвестициям в фондовый рынок там нет.
2. Вкладываться в свое финансовое образование
Отличный совет, он действительно дает результат. За 9 лет я прочитал множество инвестиционной литературы, посетил много курсов и тренингов, провел фундаментальный анализ отчетности тысяч компаний, и все это привело меня к отличной доходности и большому портфелю.
К сожалению, в нашей стране и рунете финансовое невежество распространено повсеместно. До сих пор:
1) граждане считают доллар и вклады единственными средствами инвестиций, не смотря на то, что доллар и вклады проигрывают инфляции. И не хотят даже посмотреть факты;
2) интернет напичкан рекламой пирамид, хайпов, МФО, сомнительных бизнес-проектов и «инфо-бизнесменов», и граждане ведутся на это, считая это инвестициями;
3) официальные финансовые образовательные программы для народа включают темы «как правильно взять кредит» (что меня лично шокирует, это не финансовое образование, а создание кормовой базы для банков).
В общем вкладывайте в свое финансовое и инвестиционное обучение, не жалейте денег, они окупятся вам сторицей. Надеюсь и я внесу маленькую толику в поднятие общего уровня финансовой грамотности.
3. Откладывать деньги для инвестиций
Базовый совет: откладывать не менее 10% дохода. Но на самом деле этого мало. Китайцы вот сберегают 60% от дохода. Я тоже всегда больше откладывал. Специально себя не ограничивал, не экономил. Просто потребности были меньше доходов.
Что не сработало
1. Покупка недвижимости в кредит и последующая сдача ее в аренду, чтобы арендная плата покрывала ипотечные платежи
К сожалению, ипотечные ставки в России (сейчас ок. 11%) в 2 раза превышают средний доход от аренды (3-5%), поэтому схема не работает.
Чтобы она заработала, нужно купить хорошую недвижимость ну очень дешево. Пока такой возможности не предоставляется.
Мне могут возразить, мол мы видели в интернете «инфо-бизнесменов», которые делят квартиры и таунхаусы на клетушки с половиной окна и унитазом в шкафчике от посуды, а желающие снимать это недо-жилье бегут вприпрыжку его снимать.
Знаете, я тоже много чего видел в интернете, и инопланетян. Только задумайтесь здраво, зачем эти «инфо-бизнесмены» ведут свои тренинги и годами показывают один и тот же таунхаус. Может быть они зарабатывают не на аренде, а на доверчивых учениках -)
2. Продажа опционов колл
К сожалению, в России нет опционов на акции. Есть только опционы на фьючерсы. Причем ликвидны опционы только на индекс РТС, с остальными практически невозможно работать.
Отличия опционов на акции от опционов на фьючерсы кардинальные:
1) фьючерсы заканчиваются каждый квартал, и по ним фиксируют результат в самый неудобный момент. А акции не заканчиваются, и по ним ничего не фиксируется;
2) постоянно пересчитывают ГО, поднимают обеспечение.
Вообщем захеджироваться так, как рассказал Р. Кийосаки (покупка акций — продажа коллов на них) не получится.
Было дело, я целый год продавал опционы пут на индекс РТС (коллы были опасны, так как рынок был низко), заработал 1 млн. Но в один прекрасный день индекс прошел вниз 300 пунктов и я его потерял. В общем остался при своих и больше в это не играю.
3. Инвестиции в золото / серебро
Многие начитались книг М. Мэлони (партнера Р. Кийосаки) про то, что скоро будет глобальное перераспределение богатства, золото страшно подорожает и те, у кого его нет, останутся в дураках, и купили золотые монеты, вложились в ОМС.
Прошло уже много лет после того, как вышла его книга, золото подешевело, а неудачные инвесторы до сих пор ждут золотого апокалипсиса.
При этом, золото является непроизводительным активом. Положили вы в ящик монету, через год открыли — а там все та же монета и без процентов.
Владельцы акций получают дивиденды, владельцы облигаций — купоны, вкладчики в банке — %. Бизнес растет в размере (был один завод, рядом построили второй), облигации могут расти в цене. А золотые инвесторы по прежнему в нуле. Ни пассивного дохода, ни роста актива.
Может быть, проблема в том, что М. Мэлони был бизнес-партнером Р. Кийосаки и торговал монетами почтой. Но не будем подозревать, допустим они ошибались.
4. Американский рынок рухнет в 2016
Пока не рухнул. Но когда то это произойдет. Всегда рост сменяется провалами. Сейчас американский рынок оценен дорого (P/E Шиллера ок. 26), поэтому нужно быть осторожнее. Если вы формируете пассивный зарубежный портфель, то лучше начинать в него покупать ETF на не-американские индексы, а потом уже видно будет. Если просто хотите купить ETF на S&P 500, то лучше наверное подождать.
А почему аренду рассматриваете только квартиры? Даже в нашем урюпинске 100 квадратов коммерческой недвижки далеко не в центре дают порядка 50-60 тысяч в месяц? Смотрю в эту сторону, инвестиции пока кажутся чем то инопланетныv.. но начало положено)
Даже если в подмосковье брать строящиеся квартиры за 2,5 млн рублей и сдавать их за 20-25 тысяч в месяц (текущая аренда примерно такая), то при первом взносе в 1млн рублей и долгосрочной сдачей в аренду выходишь в ноль с ипотекой по 20-25 тысяч рублей в месяц 🙂
Но как утверждает тот же Р. Кийосаки, якобы глупо копить большую сумму чтобы что-то начать или куда-то вложить.. Полностью пока не понимаю это, но одно начинаю видеть — например если есть у тебя 2млн рублей — может правильнее потратить один на недвижимость и остальное взять в кредит? а второй млн, например, инвестировать (особенно если умеешь) итого всю ипотеку или кредит запросто покроет доход от аренды и прирост от инвестиций. Если есть что посоветовать или добавить, было бы здорово)
1. Коммерческую недвижимость то вы купите, а вот сдадите ли ее реально и за какие деньги — не знаю
То, что висит объявление о сдаче недвижимости, это значит, что она НЕ сдается за эти деньги. Если бы сдавалась, то его уже бы не было. А висеть может и год.
Гипотетически себе можно многое представить и на пальцах посчитать, а вот когда купите неликвид (а когда покупали, казалось, что ликвид), арендаторов не будет, да и еще ремонт нужен, и налог на кадастровую стоимость платить, тогда и поймете, куда попали. В свое время я смотрел объекты на банкротных торгах и знаю, что покупка и сдача комм. недвижимости — крайне рискованное и требующее профессионализма дело. Особенно в кризис, когда арендаторов нет.
2. В ваших цифрах я сомневаюсь, источников вы не приводите, и не понятно откуда цифры взяли. Мне кажется, что при такой стоимости квартиры, квартплата будет ниже, либо квартира должна быть дороже.
Но проверять не буду.
Не забудьте ремонт и простейшую мебель, прибавьте еще 800 тыс. руб.
Строится квартира может 1,5-2 года, и все это время вы сдавать ее не сможете, а платить ипотечный кредит будете должны. То есть еще 480 000 руб.
Сдача квартиры 12 месяцев в год не бывает, как минимум 1 месяц — простой.
А еще стройка может превратиться в долгострой, а застройщик обанкротится.
А в ноль вы не выходите даже в гипотетической ситуации. 2 млн. 280 тыс. вы вложили (1 млн. перв. взнос + 480 тыс. платежи по ипотеке во время строительства + 800 тыс. ремонт), а все деньги с аренды уходят в банк. Во время простоя вы будете за счет своих денег ипотеку платить, и раз в 5 лет еще и делать текущий ремонт (200-300 тыс.). 10 лет вы ничего со своих вложений не получаете. Ну потом может продадите квартиру за 4-5. Ставка как в банковском вкладе.
Вообщем теоретиков много в интернете, и никто из них по настоящему цифры не считает и риски не оценивает.