Недавно вышло видео с экспертом по недвижимости С. Смирновым, в котором он предрекает падение цен на квартиры. Ролик нашел жаркую поддержку у людей, желающих купить квартиру дешево. Но каждый видит то, что хочет видеть, а не то, что есть. Верен ли прогноз эксперта, и каковы долгосрочные перспективы у недвижимости, попробуем разобраться.
Ограничусь тем, что буду рассказывать только о московской недвижимости. Мой анализ также можно применить к Санкт-Петербургу. Что касается недвижимости в регионах, то пока не вижу потенциала для ее роста и развития: наблюдается отток населения и слабость экономики.
Возьмем объективные данные. Стоимость квартир в Москве продолжает расти. Графики с сайта irn.ru
График за 3 года. Тренд явно растущий.
График за 19 лет. После провала 2014, вызванного девальвацией, цены продолжают восстанавливаться.
Мне могут возразить, что это цены в рублях растут, а в долларах нет. Но мы с вами получаем доходы в рублях, и тратим в рублях. Себестоимость строительства и цены на квартиры также устанавливаются в рублях.
Допустим, цена на квартиру в рублях вырастет, а в долларах упадет, что вы будете утверждать? Что цена на квартиру упала? Но это не правда, поскольку доходы вы получаете в рублях, то квартира стала для вас менее доступной. Значит цена выросла.
Исчисление цен недвижимости в долларах рождает множество манипуляций, поэтому нет смысла этого делать.
С текущей ситуацией с московскими квартирами разобрались, теперь прогнозы.
О том, почему цены на качественное современное жилье в Москве будут только расти
Сначала определю, что считаю качественным и современным жильем. Это многоквартирный дом не старше 30 лет в пределах МКАД в хорошем техническом состоянии.
Что касается бабушкиных сталинок — хрущевок — брежневок: их износ все больше, происходит моральное и физическое устаревание, переход в аварийный фонд, реновация. Перспектив не вижу, цена будет стагнировать. Смысла покупать квартиру в 50-летнем доме нет, ведь через 30 лет (к вашей пенсии), этому дому будет уже 80. Я думаю, никто не хотел бы на пенсии, когда подступят болезни и немощь, решать проблемы с переселением из аварийного дома. Поэтому, покупая квартиру, лучше переплатить за современное жилье.
Далее изложу факторы роста цен на качественное современное жилье в Москве.
1. Население Москвы растет
Из графика в Википедии мы видим, что даже официальная численность населения Москвы постоянно растет уже 30 лет. Я уже не говорю про лиц, фактически проживающих в Москве без регистрации. А площадь для застройки внутри МКАД — нет («Москва — не резиновая»).
Мне могут возразить, что есть Новая Москва и МО, однако, хорошие вакансии в наличии только внутри МКАД, а ездить на работу в центр долго и утомительно.
Население в Москве растет в основном за счет миграции из неблагополучных регионов России. А поскольку экономическая ситуация в регионах не улучшается, то миграционный приток в Москву продолжится. В связи с этим для Москвы не столь важна возрастная структура населения, прошлые демографические ямы, на которые так любят ссылаться, молодежь сюда приедет из регионов, поскольку больше ехать некуда.
В связи с этими факторами спрос на квартиры внутри МКАД продолжит расти.
2. Ставки по ипотеке падают
В связи со снижением ключевой ставки ЦБ РФ, ипотечные ставки продолжают падать. Статистика ЦБ РФ.
Как известно, чем ниже процентная ставка по ипотеке, тем меньший ипотечный платеж в месяц приходится платить людям. Таким образом, при снижении процентных ставок, растет доступность жилья и спрос на него, что толкает цену на недвижимость вверх.
См. график роста ипотечного кредитования по данным дом.рф.
Инфляция в России все снижается, что создает предпосылки для последующего снижения ключевой ставки до 4-5%, а ипотеки до 6-8%. При этом цена недвижимости еще вырастет.
3. Рынок первичного жилья монополизируется
В связи с вводом обязательных расчетов с застройщиками через эскроу, на рынке останутся только крупные застройщики, остальные не смогут получить в банках кредиты на строительство жилья. Поскольку собственных средств на строительство домов у мелких и средних застройщиков нет, они просто обанкротятся и уйдут с рынка.
Пока ситуация ощущается не так остро, поскольку ок. 80% новостроек еще строится по старым правилам. Но пройдет 2-3 года, и старые проекты завершатся, тогда мы увидим очищение и монополизацию рынка крупными застройщиками. А любая монополия влечет сговоры и удорожание цен. Зачем продавать дешевле, если нет конкуренции.
4. Жилой фонд стремительно устаревает и становится аварийным
74% домов в России построено до 1995 года. То есть, если обобщить и упростить для понимания: более 70% жилья в стране старше 30 лет. И ладно бы это были памятники архитектуры (вечная классика), но в основном это типовое жилье, которое рассыпается и морально устаревает.
5. Обеспеченность жильем отстает от других стран мира
Обеспеченность жильем в России сильно отстает от других стран мира. Она составляет всего 25 кв. м. на человека, тогда как в Финляндии достигает 37 кв. м, а в США составляет свыше 70 кв. м. В Москве же этот показатель находится на еще более низком уровне и составляет всего 19 кв. м, в Санкт-Петербурге — 24 кв. м.
6. Миллениалы выбирают новое жилье
Стандарты жилья изменились: вместо потолков 2,5 м. — 3 м., вместо кухонь по 6 кв.м. — кухни-гостиные по 20 кв.м., общая площадь квартир больше, широкие или панорамные окна, системы пожаротушения, центральное кондиционирование и очистка воздуха, наличие паркинга, дворы без машин и многое другое. Никто не хочет возвращаться в хрущевско-брежневское квартирное прошлое.
Жилье — это не только локация, но и социальное окружение. Мы вступили в рыночную экономику, но многие жители старых домов, получившие квартиры от государства бесплатно, еще остались в социализме. Миллениалы хотят жить в доме, жители которого чувствуют и действуют как хозяева, а не как временные гости, поэтому они выбирают коммерческие новостройки.
И это толкает цену на новостройки вверх.
Выводы:
- Цены на квартиры в рублях в Москве растут сейчас и, вероятно, продолжат свой рост в долгосрочной перспективе на основе изложенных факторов.
- Расти будет прежде всего качественное современное жилье (не старше 30 лет) внутри МКАД.
- Не ждите, если есть возможность, то покупайте жилье для собственного проживания прямо сейчас. Потом будет дороже, а ставку по ипотеке со временем рефинансируете.
- Не покупайте старое жилье, оно станет аварийным и обесценится. Лучше меньше или дальше от центра, но новое.
P.S. При дальнейшем снижении ипотечной ставки предвижу ситуацию, когда любая качественная современная 2-3 комнатная квартира, даже на окраинах МКАД, будет стоить как в других европейских столицах — по 30-40 млн. руб. и более.
См. например, цены на квартиры в Стокгольме. Если перевести шведские кроны в рубли, то средняя цена квартиры — 28 млн. руб.
