С 1 июля 2019 вступил закон об обязательных расчетах с застройщиками через счета эскроу. Как он повлияет на цены новостроек. Что происходило с ценами на недвижимость в 2018 и 1-ом полугодии 2019 года. Основные тенденции на рынке недвижимости.
1. Результаты рынка недвижимости в 2018 и 1-ом полугодии 2019 года
Рассмотрим графики из отчетов одного из крупнейших застройщиков — Группы ЛСР.
Средняя цена новостроек ЛСР в Москве, СПБ и на Урале поднялась с 94000 до 114000 руб./кв.м. (+21,3%).
В Москве цены на жилье традиционно выше. Как мы видим из графика недвижимости irn.ru цена недвижимости в Москве показала более умеренный рост в 2018 году и продолжила расти в первом полугодии 2019.
Тенденция роста цены новостроек подтверждается также графиками из отчетов компании Инград.
С чем связан рост цен на новостройки. По общему мнению — со снижением ставки по ипотеке в 2018 и повышением вследствие этого доступности жилья для населения.
За 2018 год было выдано рекордное количество ипотечных кредитов на рекордную сумму 3 трлн. руб. При этом ипотечная ставка снизилась до минимального за последние годы уровня — 9,56% (по данным дом.рф).
Что интересно, по данным Группы ЛСР сейчас только 9,7% работающего населения России могут себе позволить покупку жилья в ипотеку. При дальнейшем снижении процентной ставки до 9% количество людей, способных приобрести жилье в ипотеку, увеличится на 50% по сравнению с нынешними показателями, а при снижении ставки до 8% — на 130%.
Фонд жилья в России сильно устарел: 74% домов построено до 1995 года. То есть, если обобщить и упростить для понимания: более 70% жилья в стране старше 30 лет. И ладно бы это были памятники архитектуры (вечная классика), но в основном это типовое жилье, которое рассыпается и морально устаревает.
Обеспеченность жильем в России сильно отстает от других стран мира. Она составляет всего 25 кв. м. на человека, тогда как в Финляндии достигает 37 кв. м, а в США составляет свыше 70 кв. м. В Москве же этот показатель находится на еще более низком уровне и составляет всего 19 кв. м, в Санкт-Петербурге — 24 кв. м.
При этом объемы ввода жилья застройщиками за 12 месяцев 2018 года показывают снижение — на 7,3% к уровню 2017 года.
ЦБ РФ снизил ставку до 7,25%. Наблюдаемая в экономике дефляция создает предпосылки для дальнейшего снижения ставки и увеличения доступности ипотечных кредитов.
Все эти факторы создают предпосылки для дальнейшего роста спроса на новостройки и роста цен.
2. Вырастет ли цена на новостройки в связи с эскроу
Как мы видим, цена и до введения эскроу выросла. Сейчас круг застройщиков станет в разы меньше. С рынка уйдут мелкие застройщики, которые не смогут получить кредиты в банках для строительства.
Деньги дольщиков теперь для застройщиков недоступны до завершения строительства. По оценкам Группы ЛСР стоимость проектного финансирования для них составит 2-3%. Но я бы не был столь оптимистичен и ориентировался на ставки 8-9%. Соответственно подорожание средств для застройщика отразится и на ценах новостроек.
Мелкие застройщики, в том числе и недобросовестные, создавали навес предложения на рынке новостроек, демпингуя. В результате, как оценивают некоторые эксперты, лидеры рынка вынуждены были продавать недвижимость по заниженным ценам, жертвуя при этом качеством работы.
Сейчас такого не будет. По моим предположениям на рынке останется 10-20% застройщиков и цены пойдут вверх, как вследствие сужения предложения, так и указанных в разделе 1 факторов.
В России много городов и поселков. Среди них много депрессивных с экономической точки зрения: отсутствие бизнеса и работы, деградация социальной инфраструктуры, убыль населения. В таких города никакая недвижимость не будет расти, поскольку недвижимость — производная от экономической жизни населения и зарплат.
А вот в Москве и других миллионниках жизнь бьет ключом. Там недвижимость будет расти и расти в цене. Предвижу очередной подъем цен осенью 2019.
3. Стоит ли покупать новостройки сейчас
Если квартира нужна вам для собственного проживания, то да. Кредиты обесцениваются со временем, а недвижимость растет в цене. Но если вы рассматриваете квартиру как инвестицию (сдача в аренду), то в большинстве случаев это плохой, не выгодный вариант. Исключение составляет деление квартир на студии с целью посуточной сдачи (которая сейчас под угрозой санкций из-за закона Хованской).
Выводы:
- В 2018 году цены на новостройки существенно выросли, и в первой половине 2019 года продолжили рост.
- Рост цен на новостройки был вызван ростом ипотечного кредитования, вызванным снижением средней процентной ставки по кредитам.
- При этом наблюдается снижением объемов ввода жилья, старение жилого фонда в России (70% старше 30 лет). Все эти факторы создают предпосылки для дальнейшего роста спроса на новостройки и роста цен.
- Цены на новостройки продолжат расти в перспективных городах в связи с уменьшением количества застройщиков, отсутствием навеса демпинга и недобросовестных застройщиков, и недоступностью для застройщиков денег дольщиков до завершения строительства. Застройщикам придется платить % банкам за кредит, что также скажется на цене новостроек.
- Если вы желаете улучшить свои жилищные условия путем приобретения новостройки, то делать это нужно сейчас. Осенью 2019 будет дороже. Если же вы хотите инвестировать в квартиру, то это не выгодно. Лучше рассмотрите формирование инвестиционного портфеля (у меня на сайте)