О ситуации с новостройками в 1-ом полугодии 2019 года

С 1 июля 2019 вступил закон об обязательных расчетах с застройщиками через счета эскроу. Как он повлияет на цены новостроек. Что происходило с ценами на недвижимость в 2018 и 1-ом полугодии 2019 года. Основные тенденции на рынке недвижимости.

1. Результаты рынка недвижимости в 2018 и 1-ом полугодии 2019 года

Рассмотрим графики из отчетов одного из крупнейших застройщиков — Группы ЛСР.

Средняя цена новостроек ЛСР в Москве, СПБ и на Урале поднялась с 94000 до 114000 руб./кв.м. (+21,3%).

В Москве цены на жилье традиционно выше. Как мы видим из графика недвижимости irn.ru цена недвижимости в Москве показала более умеренный рост в 2018 году и продолжила расти в первом полугодии 2019.

Тенденция роста цены новостроек подтверждается также графиками из отчетов компании Инград.

С чем связан рост цен на новостройки. По общему мнению — со снижением ставки по ипотеке в 2018 и повышением вследствие этого доступности жилья для населения.

За 2018 год было выдано рекордное количество ипотечных кредитов на рекордную сумму 3 трлн. руб. При этом ипотечная ставка снизилась до минимального за последние годы уровня — 9,56% (по данным дом.рф).

Что интересно, по данным Группы ЛСР сейчас только 9,7% работающего населения России могут себе позволить покупку жилья в ипотеку. При дальнейшем снижении процентной ставки до 9% количество людей, способных приобрести жилье в ипотеку, увеличится на 50% по сравнению с нынешними показателями, а при снижении ставки до 8% — на 130%.

Фонд жилья в России сильно устарел: 74% домов построено до 1995 года. То есть, если обобщить и упростить для понимания: более 70% жилья в стране старше 30 лет. И ладно бы это были памятники архитектуры (вечная классика), но в основном это типовое жилье, которое рассыпается и морально устаревает.

Обеспеченность жильем в России сильно отстает от других стран мира. Она составляет всего 25 кв. м. на человека, тогда как в Финляндии достигает 37 кв. м, а в США составляет свыше 70 кв. м. В Москве же этот показатель находится на еще более низком уровне и составляет всего 19 кв. м, в Санкт-Петербурге — 24 кв. м.

При этом объемы ввода жилья застройщиками за 12 месяцев 2018 года показывают снижение — на 7,3% к уровню 2017 года.

ЦБ РФ снизил ставку до 7,25%. Наблюдаемая в экономике дефляция создает предпосылки для дальнейшего снижения ставки и увеличения доступности ипотечных кредитов.

Все эти факторы создают предпосылки для дальнейшего роста спроса на новостройки и роста цен.

2. Вырастет ли цена на новостройки в связи с эскроу

Как мы видим, цена и до введения эскроу выросла. Сейчас круг застройщиков станет в разы меньше. С рынка уйдут мелкие застройщики, которые не смогут получить кредиты в банках для строительства.

Деньги дольщиков теперь для застройщиков недоступны до завершения строительства. По оценкам Группы ЛСР стоимость проектного финансирования для них составит 2-3%. Но я бы не был столь оптимистичен и ориентировался на ставки 8-9%. Соответственно подорожание средств для застройщика отразится и на ценах новостроек.

Мелкие застройщики, в том числе и недобросовестные, создавали навес предложения на рынке новостроек, демпингуя. В результате, как оценивают некоторые эксперты, лидеры рынка вынуждены были продавать недвижимость по заниженным ценам, жертвуя при этом качеством работы.

Сейчас такого не будет. По моим предположениям на рынке останется 10-20% застройщиков и цены пойдут вверх, как вследствие сужения предложения, так и указанных в разделе 1 факторов.

В России много городов и поселков. Среди них много депрессивных с экономической точки зрения: отсутствие бизнеса и работы, деградация социальной инфраструктуры, убыль населения. В таких города никакая недвижимость не будет расти, поскольку недвижимость — производная от экономической жизни населения и зарплат.

А вот в Москве и других миллионниках жизнь бьет ключом. Там недвижимость будет расти и расти в цене. Предвижу очередной подъем цен осенью 2019.

3. Стоит ли покупать новостройки сейчас

Если квартира нужна вам для собственного проживания, то да. Кредиты обесцениваются со временем, а недвижимость растет в цене. Но если вы рассматриваете квартиру как инвестицию (сдача в аренду), то в большинстве случаев это плохой, не выгодный вариант. Исключение составляет деление квартир на студии с целью посуточной сдачи (которая сейчас под угрозой санкций из-за закона Хованской).

Если вы хотите инвестировать недвижимость, то лучше рассмотреть покупку номера в апарт-отеле Вертикаль.

Выводы:

  1. В 2018 году цены на новостройки существенно выросли, и в первой половине 2019 года продолжили рост.
  2. Рост цен на новостройки был вызван ростом ипотечного кредитования, вызванным снижением средней процентной ставки по кредитам.
  3. При этом наблюдается снижением объемов ввода жилья, старение жилого фонда в России (70% старше 30 лет). Все эти факторы создают предпосылки для дальнейшего роста спроса на новостройки и роста цен.
  4. Цены на новостройки продолжат расти в перспективных городах в связи с уменьшением количества застройщиков, отсутствием навеса демпинга и недобросовестных застройщиков, и недоступностью для застройщиков денег дольщиков до завершения строительства. Застройщикам придется платить % банкам за кредит, что также скажется на цене новостроек.
  5. Если вы желаете улучшить свои жилищные условия путем приобретения новостройки, то делать это нужно сейчас. Осенью 2019 будет дороже. Если же вы хотите инвестировать в квартиру, то это не выгодно. Лучше рассмотрите формирование инвестиционного портфеля (у меня на сайте) или покупку номера в апарт-отеле Вертикаль.