Как известно, деньги — ресурс ограниченный. И нам приходится выбирать, на что его тратить. Зачастую денег после уплаты ипотечного платежа остается немного, и перед нами встает выбор: направить их на инвестиции, чтобы получить доход в будущем, или на досрочное погашение ипотеки, чтобы меньше платить сейчас. Рассмотрим эту дилемму далее.

В интернете можно встретить бесполезный «избитый» совет: «Если доходность инвестиций больше, чем процент по ипотеке, то тогда выгоднее инвестировать, а не погашать ипотеку досрочно». Почему он бесполезный — потому что мы не знаем, какую доходность дадут нам инвестиции.

Вклады и облигации мы не рассматриваем как альтернативу «досрочке», поскольку процент по вкладам и купон по большинству облигаций меньше, чем процент по ипотеке. Некоторые корпоративные облигации, особенно «мусорных» заемщиков могут давать процент больший, чем по ипотеке на 1-2%, но эмитенты подобных облигаций имеют неприятное свойство не возвращать долги, или возвращать их со скидкой 40-60%. Кроме того, долгосрочные облигации еще и падают камнем вниз в цене при повышении процентных ставок.

Рассмотрим акции. Они могут давать доходность потенциально большую, чем процент по ипотечному кредиту. Однако в краткосрочном периоде (1-3 года) ведут себя волатильно: могут падать или расти. А вот в долгосрочном периоде (9-12 лет и более) показывают уже более стабильные положительные результаты. Таким образом, в акции нужно инвестировать долгосрочно.

Что будет, если все деньги направлять на досрочку

В таком случае, погасив ипотеку, например, через 7-10 лет досрочно, вы можете обнаружить, что рынок акций уже взлетел ввысь и акции сильно подорожали. Вы остались с квартирой, но без пассивного дохода. А годы уже прошли, с годами возможность получить хорошую зарплату уменьшается, после 45 лет уже мало кого на хорошие должности берут. И нагнать упущенное время для инвестиций тяжело.

Еще нужно учесть фактор обесценения рубля как вследствие внутренней инфляции (в 2019 вероятно около 4%), так и внешней — вследствие обесценения рубля к доллару.

Получаются как бы ножницы: ипотечный кредит обесценивается, а акции растут. И разница между этими двумя факторами нарастает. Вкладывая деньги в досрочку, вы идете против течения, это сизифов труд.

Таким образом, направлять все деньги на досрочное погашение ипотеки в общем случае вредно и не выгодно, за некоторыми исключениями, о которых я скажу ниже.

Кому и сколько процентов дохода направлять на досрочку

Необходимость досрочного погашения ипотеки зависит от того, какой процент ипотечный платеж занимает в ваших доходах (семейных доходах), и насколько комфортно вы себя чувствуете с оставшимися деньгами.

Если ипотечный платеж занимает более 50% доходов и остатка денег не хватает на комфортный или приемлемый для вас уровень жизни, вы чувствуете тревожность, то в первое время вам нужно все деньги направлять на досрочное погашение, чтобы снизить процент ипотечного платежа в доходах до 30-50%.

Если ипотечный платеж занимает 30-50% доходов, то вопрос досрочки — это вопрос больше ваших нервов, чем уровня жизни. Если чувствуете неуверенно, то погашайте досрочно ипотеку до того, как ипотечный платеж достигнет уровня 30% ваших доходов. Или можно разбить: 50% дополнительного дохода направлять на досрочку, а 50% — инвестировать.

Если ипотечный платеж занимает менее 30% доходов, то рекомендую все свободные деньги направлять на инвестиции.

О факторе процентной ставки по ипотечным кредитам

Если у вас высокая процентная ставка по сравнению с текущими, то постарайтесь рефинансировать ипотеку в другом банке, чтобы снизить процентную ставку. Это поможет снизить ипотечный платеж без дополнительных вложений. При этом наибольший эффект вы ощутите, если ипотечная ставка снизится на 1-2%. Но при большой сумме кредита, можно и ради 0,5% пошевелиться.

Если вы смогли получить процентную ставку по ипотеке 4-5% при гос. поддержке, и ипотечный платеж занимает менее 30-50% вашего дохода, вам вообще погашать кредит досрочно не нужно, это фактически бесплатные деньги («халява»). Инвестируйте все свободные деньги.

О факторе обесценения рубля

На фоне американского «количественного смягчения» некоторые эксперты ожидают рост инфляции доллара США, и в последствии обесценения рубля до 70-80 руб. за доллар в промежутке 1-2 лет. И в принципе, я с ними согласен. Поэтому досрочно гасить ипотеку сейчас не очень выгодно: сумма кредита обесценится, а зарплата работников постепенно, с лагом в несколько лет, но подрастет, и выплачивать ипотеку станет легче. А в это время ваши инвестиции в акции могут существенно прибавить в цене.

О факторе дивидендов

Мой излюбленный прием: инвестировать деньги в акции, а потом полученные дивиденды направлять на досрочку: и волки сыты и овцы целы. Но этот прием работает при соблюдении указанных выше ограничений по проценту ипотечного платежа в доходах.

Данная статья НЕ является инвестиционной рекомендацией.