Неочевидные минусы ипотеки

Depositphotos_70688389_m-2015.jpg

Перед покупателем всегда стоит вопрос, покупать ли квартиру сейчас в ипотеку или потом на свои. Плюсы покупки сейчас очевидны (не нужно переезжать с места на место, можно сделать дорогой ремонт, дают место в садике и т.п.). Поэтому рассмотрим неочевидные минусы.

1. За первые 3 года вы выплатите виде процентов банку 28,6% от кредита и только на 10% погасите основной долг

Условия задачи: ипотека на 15 лет под 10%, первоначальный взнос 15% и аннуитетные платежи. См. график в калькуляторе.

Некоторые люди говорят: «зачем платить аренду чужому дяде, лучше возьму ипотеку, в свою квартиру буду вкладывать». Это не совсем так. Судя по графику первые 6-7 лет из 15-ти вы будете вкладывать в основном в проценты банку, а не в свою квартиру. А за 6-7 лет можно на квартиру и без ипотеки накопить.

Из первого минуса вытекает второй.

2. При рефинансировании ипотеки вы платите проценты дважды

В приведенном примере если вы в первые 3 года рефинансируете кредит, то возьмете 90% от прежнего тела кредита в кредит заново. Это означает, что вы 2 раза будете платить проценты за одно и то же тело кредита. Пусть первый раз по более высокой ставке, второй раз — по более низкой.

Конечно, рефинансирование ипотеки снижает ежемесячный платеж в первые годы, когда проценты в ежемесячном платеже составляют наибольшую долю. Но меньший платеж — это лишь внешний эффект, а то что долг почти не уменьшился — это должно вас волновать.

3. Квартира в ипотеке не ваша, а банка

Юридически, конечно, собственник вы, но экономически квартира не ваша. При просрочке оплаты вас выселят, а квартиру продадут с торгов.

Бытует такое мнение, что ипотека надежнее аренды. Мол, если глава семьи умрет, то из арендованной квартиры жену и детей выселят, а при ипотеке жильё останется. Открываю глаза: если у вдовы не будет дохода, то выселят и из ипотечной квартиры. Разницы нет.

4. При покупке квартиры в ипотеку на котловане экономии нет

На сколько вырастет цена квартиры от котлована до готовности? На 20-30% в современных реалиях. То время, когда квартиры вырастали в 2 раза после сдачи, давно ушло.

А сколько вы заплатите по ипотеке % за 2 года, пока квартира строится? Те же 20%. Экономии нет (или она минимальная и не стоит риска заморозки строительства).

А вот жить во время строительства вы будете в арендованном жилье, и одновременно платить и аренду и ипотеку. Аренда уже в минус. Не лучше ли покупать квартиру сразу перед сдачей или вторичку. Рисков точно меньше.

Люди торопятся покупать новостройки в ипотеку в надежде, что они вырастут существенно (на 50%-100%). Но сейчас недвижимость не растет. Значит торопится не стоит.

5. Чем дешевле, тем дальше от работы

Идет бум строительства в Подмосковье. Покупатели видят низкие цены в рекламе и бегут покупать. Но, на мой взгляд, не все до конца осознают, что дешевизна увеличивает затраты времени жизни на дорогу в офис.

В Москве добираться до работы 1 час — это нормально, 1,5 часа — тяжеловато, 2 часа — очень тяжело (лучше сменить работу).

В ипотеку уж точно не стоит покупать квартиры, отдаленные от мест работы. Цена на них не вырастет, торопиться некуда. Квартира покупается не на один год, и лучше заплатить дороже и получить хорошую локацию, чем потом 15-20 лет терпеть неудобства.

6. Психология должника

При ипотеке вы скованы по рукам и ногам. Тяжело отдавать сразу часть зарплаты 7-10 лет подряд, даже не подержав ее в руках. Вы беспокоитесь о будущем, о кризисе и сокращении. Такие психологические издержки тоже являются существенным минусом ипотеки.

Выводы:

1. ипотека на квартиру имеет множество неявных минусов (от ненужной переплаты до психологических эффектов)

2. выгоднее покупать квартиру на свои.

Накопить на квартиру, просто откладывая деньги под подушку или в банк, вряд ли получится в среднем. Для этого нужно инвестировать с большей доходностью, чем дает вклад в банке. Такой процент могут дать только акции. И чем раньше вы начнете инвестировать, тем больше вырастет портфель, так как доходность портфеля увеличивается с годами (сложный процент).

Как красивая жизнь в кредит приводит к катастрофе. Истории

Depositphotos_12099893_m-2015.jpg

В качестве хобби я консультирую население по юридическим вопросам. Расскажу несколько историй про желание людей жить красиво прямо сейчас при отсутствии на то финансовых возможностей.

1. Ремонт в квартире в кредит и банкротство

Женщина взяла в кредит 500 000 руб. на ремонт в квартире. После того, как ремонт был сделан, она лишилась работы и не смогла делать выплаты. Стали начисляться проценты и пени, сумма задолженности росла. Заемщица спрашивает, а можно ли подать на банкротство физлица и списать долги?

Подать конечно можно, но процедура банкротства не бесплатна и ведет к нищете и позору.

1) стоимость процедуры банкроства физлица около 40 000 руб. Плюс услуги юриста. Итого 70-120 000 руб.

2) во время процедуры описывается и реализуется имущество. Не очень приятно, когда у вас из дома будет вывозиться мебель и техника, особенно купленная на взятый кредит. Что подумают дети, что скажут соседи и родственники..

3) у должника забирается зарплатная карта. Финансовый управляющий в течение процедуры банкротства (а она может растянуться на год-1,5) выдает должнику только средства в размере прожиточного минимума. Это же совсем унизительно, когда должник выпрашивает свои же деньги у чужого дяди.

И как заемщице выйти из ситуации не понятно: долг растет, денег на процедуру банкротства видимо нет.

Вывод: нет денег на ремонт — не делай!

2. Кредит в МФО на шубу для сестры

Женщине не давали кредит в банке, а она хотела купить шубу, поэтому попросила сестру взять кредит в МФО на себя, обещала платить. Прошло время, шуба куплена, кредит взят, а обладательница шубы не платит. Незадачливая заемщица (сестра шубовладелицы) спрашивает, что делать: проценты по кредиту в микрофинасовых организациях дикие, долги растут, а денег нет, звонят коллекторы.

Что делать вам: продавать имущество и погашать долг. А что делать с сестрой — сами разберетесь.

Выводы:

  • не бери на себя кредит для других
  • не бери кредит в МФО

3. Ипотека не под силу

Семья купила квартиру в ипотеку. А дальше уже идут вариации историй:

  • снизили зарплату, уволили с работы, платить нечем
  • муж с женой поругались и он платить не хочет

Стандартный вопрос — что делать. Продавать квартиру и погашать долг. Сейчас даже квартиру в залоге у банка можно продать.

Вывод:

  • не бери ипотеку, если выплаты по кредиту больше 30% от доходов
  • имей подушку безопасности на случай потери работы перед тем как взять ипотеку
  • вообще 7 раз подумай, прежде чем брать ипотеку!

Покупать ли квартиру в ипотеку, если есть первоначальный взнос

latin business man worried paying bills on couch

Много постов написано и копий в комментариях сломано о том, что выгоднее: ипотека или аренда квартиры с вкладом в банке, покупать ли вообще квартиру в кредит. Например, см. здесь.

Предположим ситуацию, что у вас есть 2-3 млн. рублей и вы хотите купить квартиру в ипотеку, так как снимаете жилье. Множество аргументов можно привести за ипотеку: платеж по ипотеке с учетом понизившихся ставок может быть равен арендной плате, живя в ипотечной квартире трудно устроить детей в детский сад и школу, плохой ремонт в арендной квартире и т.д.

Но есть один очень существенный аргумент против, который мало кто учитывает.

Возможно эти 2-3 млн. руб. вы больше в своей жизни не заработаете

Судьба благоволила вам, и вам удалось скопить приличную сумму. И вы решили ее потратить на квартиру. Но в дальнейшем вы будете выплачивать кредит за эту квартиру еще 10-15 лет, возможно, купите авто в кредит и будете выплачивать 5-10 лет, а может быть еще и дачу прикупите тоже в кредит. Увеличатся расходы на семью. Может начаться очередной кризис: зарплаты понизятся, сокращения. А потом уже возраст 45-50 лет.. и если не повезло остаться без работы в таком «преклонном» возрасте, то уже на приличную зарплату не берут, хорошо если по специальности повезет устроится, а не охранником и продавцом. И вот вы пришли к тому, что заново заработать 2-3 млн. не получилось.

В результате вы получили «благо» жить сейчас в своей небольшой квартире, но упустили шанс инвестировать эти деньги и потом получить гораздо больше:

  • пассивный доход
  • покупка гораздо большей квартиры или дома «на свои»
  • покупка более дорогой машины «на свои»
  • свободный стиль жизни и личное время

Эта ипотечная однушка — двушка оказалась не просто «золотой», а «брильянтовой». Представим задачу: вкладываем 3 млн. руб. под 10% в год,  без дополнительных вложений, срок 20 лет. Результат: больше 20 млн. руб. https://wpcalc.com/slozhnyj-procent/

А если ежемесячно вносить хотя бы 10 тыс. рублей (120 тыс. руб. в год), то получится 27 млн. руб.

При этом ставка 10% в примере взята сверх инфляции («реальная»). Т.е. все удорожание цен на жилье, автомобили, продукты включено сюда. Возможны ли инвестиции под реальную ставку 10%? Пожалуй, на длительном промежутке возможны. Сам рынок растет примерно 5% выше инфляции в год, но если мы применим дополнительные инструменты: ребалансировку портфеля, выбор конкретных акций, покупки в период кризисов, то на такую доходность можно надеяться.

Имея 20-27 млн. руб. можно получать пассивный доход 2,1-2,8 млн. руб. в год (175-230 тыс. руб. в месяц) или купить 2-3 квартиры, 2 дома, 15 машин и т.д.

Ну как дорого нам обошлась ипотека

P.S. Есть миф о том, как хорошо люди живут за границей, в Европе и США. Некоторые да. Но многие средние семьи не имеют совсем денег на инвестиции. Все средства уходят на кредиты и обычные расходы. То есть у них даже шанса нет стать богатыми. Если вы можете откладывать на инвестиции хоть небольшую часть зарплаты — вы счастливчик!