Наблюдения инвестора 3. О кредитах, психологии инвестора и эскроу-счетах

Какое основное правило безопасности, если вы берете кредит, как купить квартиру бесплатно, как дождаться роста акций, и будут ли застройщики применять эскроу-счета — обо всем этом поговорим далее.

Читать далее

Выгодно ли погашать ипотеку досрочно и какие есть ошибки

Как известно, в среднем ипотечный кредит закрывается за 7 лет. Выгодно ли это и какие есть ошибки при досрочном погашении, рассмотрим далее.

Читать далее

Если не брать ипотеку, то как скоро можно купить свою квартиру

Преимуществом ипотеки перед накоплением своих средств на покупку квартиры является более ранее новоселье. На сколько лет раньше можно заехать жить в квартиру при ипотеке, и сколько мы теряем из-за этого — рассмотрим в статье.

Читать далее

О росте цен на квартиры в Москве. Покупать ли в ипотеку


Ccылка на irn.ru

Квартиры в Москве растут в цене с апреля 2018 года. В интернете мелькают фразы, что застройщики продают новостройки «по оверпрайсу», т.е. по завышенным ценам. И все равно люди их покупают. Является ли это признаком, что рынок перегрет, нужно ли ждать падения цен или покупать жилье сейчас в ипотеку, рассмотрим далее.

Читать далее

Неочевидные минусы ипотеки

Depositphotos_70688389_m-2015.jpg

Перед покупателем всегда стоит вопрос, покупать ли квартиру сейчас в ипотеку или потом на свои. Плюсы покупки сейчас очевидны (не нужно переезжать с места на место, можно сделать дорогой ремонт, дают место в садике и т.п.). Поэтому рассмотрим неочевидные минусы.

1. За первые 3 года вы выплатите виде процентов банку 28,6% от кредита и только на 10% погасите основной долг

Условия задачи: ипотека на 15 лет под 10%, первоначальный взнос 15% и аннуитетные платежи. См. график в калькуляторе.

Некоторые люди говорят: «зачем платить аренду чужому дяде, лучше возьму ипотеку, в свою квартиру буду вкладывать». Это не совсем так. Судя по графику первые 6-7 лет из 15-ти вы будете вкладывать в основном в проценты банку, а не в свою квартиру. А за 6-7 лет можно на квартиру и без ипотеки накопить.

Из первого минуса вытекает второй.

2. При рефинансировании ипотеки вы платите проценты дважды

В приведенном примере если вы в первые 3 года рефинансируете кредит, то возьмете 90% от прежнего тела кредита в кредит заново. Это означает, что вы 2 раза будете платить проценты за одно и то же тело кредита. Пусть первый раз по более высокой ставке, второй раз — по более низкой.

Конечно, рефинансирование ипотеки снижает ежемесячный платеж в первые годы, когда проценты в ежемесячном платеже составляют наибольшую долю. Но меньший платеж — это лишь внешний эффект, а то что долг почти не уменьшился — это должно вас волновать.

3. Квартира в ипотеке не ваша, а банка

Юридически, конечно, собственник вы, но экономически квартира не ваша. При просрочке оплаты вас выселят, а квартиру продадут с торгов.

Бытует такое мнение, что ипотека надежнее аренды. Мол, если глава семьи умрет, то из арендованной квартиры жену и детей выселят, а при ипотеке жильё останется. Открываю глаза: если у вдовы не будет дохода, то выселят и из ипотечной квартиры. Разницы нет.

4. При покупке квартиры в ипотеку на котловане экономии нет

На сколько вырастет цена квартиры от котлована до готовности? На 20-30% в современных реалиях. То время, когда квартиры вырастали в 2 раза после сдачи, давно ушло.

А сколько вы заплатите по ипотеке % за 2 года, пока квартира строится? Те же 20%. Экономии нет (или она минимальная и не стоит риска заморозки строительства).

А вот жить во время строительства вы будете в арендованном жилье, и одновременно платить и аренду и ипотеку. Аренда уже в минус. Не лучше ли покупать квартиру сразу перед сдачей или вторичку. Рисков точно меньше.

Люди торопятся покупать новостройки в ипотеку в надежде, что они вырастут существенно (на 50%-100%). Но сейчас недвижимость не растет. Значит торопится не стоит.

5. Чем дешевле, тем дальше от работы

Идет бум строительства в Подмосковье. Покупатели видят низкие цены в рекламе и бегут покупать. Но, на мой взгляд, не все до конца осознают, что дешевизна увеличивает затраты времени жизни на дорогу в офис.

В Москве добираться до работы 1 час — это нормально, 1,5 часа — тяжеловато, 2 часа — очень тяжело (лучше сменить работу).

В ипотеку уж точно не стоит покупать квартиры, отдаленные от мест работы. Цена на них не вырастет, торопиться некуда. Квартира покупается не на один год, и лучше заплатить дороже и получить хорошую локацию, чем потом 15-20 лет терпеть неудобства.

6. Психология должника

При ипотеке вы скованы по рукам и ногам. Тяжело отдавать сразу часть зарплаты 7-10 лет подряд, даже не подержав ее в руках. Вы беспокоитесь о будущем, о кризисе и сокращении. Такие психологические издержки тоже являются существенным минусом ипотеки.

Выводы:

1. ипотека на квартиру имеет множество неявных минусов (от ненужной переплаты до психологических эффектов)

2. выгоднее покупать квартиру на свои.

Накопить на квартиру, просто откладывая деньги под подушку или в банк, вряд ли получится в среднем. Для этого нужно инвестировать с большей доходностью, чем дает вклад в банке. Такой процент могут дать только акции. И чем раньше вы начнете инвестировать, тем больше вырастет портфель, так как доходность портфеля увеличивается с годами (сложный процент).

Как красивая жизнь в кредит приводит к катастрофе. Истории

Depositphotos_12099893_m-2015.jpg

В качестве хобби я консультирую население по юридическим вопросам. Расскажу несколько историй про желание людей жить красиво прямо сейчас при отсутствии на то финансовых возможностей.

1. Ремонт в квартире в кредит и банкротство

Женщина взяла в кредит 500 000 руб. на ремонт в квартире. После того, как ремонт был сделан, она лишилась работы и не смогла делать выплаты. Стали начисляться проценты и пени, сумма задолженности росла. Заемщица спрашивает, а можно ли подать на банкротство физлица и списать долги?

Подать конечно можно, но процедура банкротства не бесплатна и ведет к нищете и позору.

1) стоимость процедуры банкроства физлица около 40 000 руб. Плюс услуги юриста. Итого 70-120 000 руб.

2) во время процедуры описывается и реализуется имущество. Не очень приятно, когда у вас из дома будет вывозиться мебель и техника, особенно купленная на взятый кредит. Что подумают дети, что скажут соседи и родственники..

3) у должника забирается зарплатная карта. Финансовый управляющий в течение процедуры банкротства (а она может растянуться на год-1,5) выдает должнику только средства в размере прожиточного минимума. Это же совсем унизительно, когда должник выпрашивает свои же деньги у чужого дяди.

И как заемщице выйти из ситуации не понятно: долг растет, денег на процедуру банкротства видимо нет.

Вывод: нет денег на ремонт — не делай!

2. Кредит в МФО на шубу для сестры

Женщине не давали кредит в банке, а она хотела купить шубу, поэтому попросила сестру взять кредит в МФО на себя, обещала платить. Прошло время, шуба куплена, кредит взят, а обладательница шубы не платит. Незадачливая заемщица (сестра шубовладелицы) спрашивает, что делать: проценты по кредиту в микрофинасовых организациях дикие, долги растут, а денег нет, звонят коллекторы.

Что делать вам: продавать имущество и погашать долг. А что делать с сестрой — сами разберетесь.

Выводы:

  • не бери на себя кредит для других
  • не бери кредит в МФО

3. Ипотека не под силу

Семья купила квартиру в ипотеку. А дальше уже идут вариации историй:

  • снизили зарплату, уволили с работы, платить нечем
  • муж с женой поругались и он платить не хочет

Стандартный вопрос — что делать. Продавать квартиру и погашать долг. Сейчас даже квартиру в залоге у банка можно продать.

Вывод:

  • не бери ипотеку, если выплаты по кредиту больше 30% от доходов
  • имей подушку безопасности на случай потери работы перед тем как взять ипотеку
  • вообще 7 раз подумай, прежде чем брать ипотеку!

Покупать ли квартиру в ипотеку, если есть первоначальный взнос

latin business man worried paying bills on couch

Много постов написано и копий в комментариях сломано о том, что выгоднее: ипотека или аренда квартиры с вкладом в банке, покупать ли вообще квартиру в кредит. Например, см. здесь.

Предположим ситуацию, что у вас есть 2-3 млн. рублей и вы хотите купить квартиру в ипотеку, так как снимаете жилье. Множество аргументов можно привести за ипотеку: платеж по ипотеке с учетом понизившихся ставок может быть равен арендной плате, живя в ипотечной квартире трудно устроить детей в детский сад и школу, плохой ремонт в арендной квартире и т.д.

Но есть один очень существенный аргумент против, который мало кто учитывает.

Возможно эти 2-3 млн. руб. вы больше в своей жизни не заработаете

Судьба благоволила вам, и вам удалось скопить приличную сумму. И вы решили ее потратить на квартиру. Но в дальнейшем вы будете выплачивать кредит за эту квартиру еще 10-15 лет, возможно, купите авто в кредит и будете выплачивать 5-10 лет, а может быть еще и дачу прикупите тоже в кредит. Увеличатся расходы на семью. Может начаться очередной кризис: зарплаты понизятся, сокращения. А потом уже возраст 45-50 лет.. и если не повезло остаться без работы в таком «преклонном» возрасте, то уже на приличную зарплату не берут, хорошо если по специальности повезет устроится, а не охранником и продавцом. И вот вы пришли к тому, что заново заработать 2-3 млн. не получилось.

В результате вы получили «благо» жить сейчас в своей небольшой квартире, но упустили шанс инвестировать эти деньги и потом получить гораздо больше:

  • пассивный доход
  • покупка гораздо большей квартиры или дома «на свои»
  • покупка более дорогой машины «на свои»
  • свободный стиль жизни и личное время

Эта ипотечная однушка — двушка оказалась не просто «золотой», а «брильянтовой». Представим задачу: вкладываем 3 млн. руб. под 10% в год,  без дополнительных вложений, срок 20 лет. Результат: больше 20 млн. руб. https://wpcalc.com/slozhnyj-procent/

А если ежемесячно вносить хотя бы 10 тыс. рублей (120 тыс. руб. в год), то получится 27 млн. руб.

При этом ставка 10% в примере взята сверх инфляции («реальная»). Т.е. все удорожание цен на жилье, автомобили, продукты включено сюда. Возможны ли инвестиции под реальную ставку 10%? Пожалуй, на длительном промежутке возможны. Сам рынок растет примерно 5% выше инфляции в год, но если мы применим дополнительные инструменты: ребалансировку портфеля, выбор конкретных акций, покупки в период кризисов, то на такую доходность можно надеяться.

Имея 20-27 млн. руб. можно получать пассивный доход 2,1-2,8 млн. руб. в год (175-230 тыс. руб. в месяц) или купить 2-3 квартиры, 2 дома, 15 машин и т.д.

Ну как дорого нам обошлась ипотека

P.S. Есть миф о том, как хорошо люди живут за границей, в Европе и США. Некоторые да. Но многие средние семьи не имеют совсем денег на инвестиции. Все средства уходят на кредиты и обычные расходы. То есть у них даже шанса нет стать богатыми. Если вы можете откладывать на инвестиции хоть небольшую часть зарплаты — вы счастливчик!