Если не брать ипотеку, то как скоро можно купить свою квартиру

Преимуществом ипотеки перед накоплением своих средств на покупку квартиры является более ранее новоселье. На сколько лет раньше можно заехать жить в квартиру при ипотеке, и сколько мы теряем из-за этого — рассмотрим в статье.

Возьмем для примера новостройку в Москве — двухкомнатная квартира на окраинах столицы, но внутри МКАД, за 10 млн. руб. Первоначальный взнос 20% (2 млн. руб.). Ставка по ипотеке — 10%. Ипотечный платеж = 77 200 руб. в месяц или 926 420 руб. в год.

Предположим, что в первом случае мы покупаем квартиру в ипотеку и ее стоимость растет. На этапе строительства (первые два года) по 10% в год. А потом — по 3% в год.

А во втором случае инвестируем первоначальный взнос и годовой ипотечный платеж под 5%. И у нас получается следующая картина.

Внимание! Вся доходность в статье дана в реальном исчислении (сверх инфляции).

В случае покупки квартиру в ипотеку мы заселимся в нее через 2 года после начала строительства.

А вот в случае, если мы не будем брать ипотечный кредит, а будем инвестировать деньги, то мы сможем купить такую же квартиру, когда стоимость нашего инвестиционного портфеля превысит рыночную стоимость аналогичной квартиры, а это произойдет на 7 лет позже.

Преимущество ипотеки: заехать жить в свою квартиру на 7 лет раньше.

А теперь о недостатках ипотеки

При покупке квартиры в ипотеку мы продолжим платить ипотечный платеж вплоть до 20 года, то есть средств для инвестирования не будет (допустим у человека больше нет свободных средств). А после покупке квартиры на свои, инвестор продолжит инвестировать (с 11 по 20-ый год), и в конце срока у него окажется на руках 12 млн. руб., что в то время будет равняться 60% от стоимости новой двухкомнатной квартиры в новостройке. То есть примерно однокомнатной квартире или студии.

При покупке квартиру в ипотеку после 20 лет у человека будет только одна двухкомнатная квартира, а у инвестора, копившего деньги, будет 2 квартиры: одна двухкомнатная и одна студия/однокомнатная.

Муки выбора

Теперь встает важный вопрос: стоят ли 7 лет более раннего проживания в ипотечной квартире потери в конце срока еще одной квартиры (студии/однокомнатной).

Каждый выбирает по себе. Но мой рецепт следующий: если ипотечная квартира эконом-класса и по существу ничем не отличается от съемного жилья или от своей старой квартиры, а через 20 лет может превратиться в новые хрущебы — то однозначно НЕТ. Лучше инвестировать и купить на свои. Во время проживания никакого наслаждения вы испытывать не будете, зачем тогда жертвы в виде ипотеки.

Если же ипотечная квартира — это квартира мечты, улучшенного класса, с панорамными видами, супер-локейшн в центре, то ДА. 7 лет проживания в такой квартире стоят, чтобы взять ипотеку.

Что в реальности

Пример у нас условный, но все таки отражает некоторые жизненные тенденции. Если ипотечная квартира эконом-класса, то предполагаю, что она не будет расти на 3% выше инфляции, так как подобных домов строится много и в старой и в Новой Москве. А вот дома престиж-бизнес класса могут расти с данным темпом, поскольку их мало, а богатых людей много в столице.

Следовательно, инвестируя деньги вместо ипотеки, вы купите и заселитесь в квартиру эконом класса еще быстрее, через 5-6 лет по сравнению с ипотекой, что делает еще более невыгодной ипотеку эконома.

Инвестировать под 5% выше инфляции сравнительно просто на длительных промежутках (20 лет). Для этого нужно купить индексный фонд. Однако на 10-летнем промежутке результаты могут быть хуже, и у инвестора может не получится купить квартиру через 9 лет. Но скорее это относится к премиум/бизнес классу, так как эконом будет подрастать на уровень инфляции, и не более, а иногда даже падать.

Выводы:

  1. квартиру эконом-класса в новостройке лучше в ипотеку не брать, а инвестировать вместо этого деньги. В таком случае вы сможете заехать в нее всего на 5 лет позже.
  2. квартиру премиум/бизнес класса в новостройке можно рассмотреть для покупки в ипотеку, если это квартира мечты. В ней вы проживете дополнительно 7 лет, наслаждаясь. А при своих инвестициях купите такую квартиру вероятно позже, чем думали.