Ccылка на irn.ru
Квартиры в Москве растут в цене с апреля 2018 года. В интернете мелькают фразы, что застройщики продают новостройки «по оверпрайсу», т.е. по завышенным ценам. И все равно люди их покупают. Является ли это признаком, что рынок перегрет, нужно ли ждать падения цен или покупать жилье сейчас в ипотеку, рассмотрим далее.
1. Покупать ли квартиру сейчас в ипотеку
Покупать квартиру в ипотеку имеет смысл только если ее цена скоро сильно вырастет, и вы уже не сможете ее купить за свои.
Вырастут ли цены на квартиры в Москве
Цены квартир растут только когда у людей есть деньги их покупать. Даже если застройщики и продавцы вторички поднимут цены, но у людей не будет денег покупать квартиры, то цены откатятся вниз.
Деньги для покупки квартир у населения появляются из 2-х источников:
- ипотечный кредит
- реальный рост доходов
Что же происходит сейчас.
Реальные доходы населения России упали в 2018 году. При этом объем выданных ипотечных кредитов вырос на 50%, и на 20% вырос объем просроченных ипотечных кредитов. ЦБ РФ поднял ключевую ставку до 7,75%. Крупные банки повышают ставки по ипотеке.
Из этих данных следует, что рост цен на квартиры не был обеспечен ростом реальных доходов населения, а имел своим источником доступные ипотечные кредиты. На ипотечном рынке надулся пузырь, а сейчас ЦБ РФ поднял ключевую ставку и требования к уровню риска заемщиков, чтобы охладить рынок. Крупные банки в результате подняли ставки и снизили доступность кредитов.
Вывод: ценам на квартиры пока некуда расти, торопиться с покупкой квартиры в Москве не нужно, а тем более в ипотеку.
2. Покупать ли квартиру в ипотеку вообще
Вопрос состоит из двух частей: финансовой и психологической.
В части финансов покупка квартиры в ипотеку убыточна.
Купить квартиру в ипотеку для собственного проживания — это в большинстве случаев означает поставить крест на возможности разбогатеть. Все свободные средства в течение 7-20 лет будут уходить на выплаты по кредиту, и вы не сможете инвестировать. А потом уже и старость подоспеет, доходы упадут и инвестировать будет не из чего.
Первую часть срока кредита (например, 13 лет из 20 при ставке 10,5%) большую часть ипотечного платежа будут составлять проценты по кредиту, а долг вы будете погашать только в малой степени. Это мало чем отличается от того, чтобы арендовать квартиру. При этом самые невыгодные — это первые годы (1-3), когда вы выплачиваете порядка 30% процентов по кредиту и только 10% от основного долга. Поэтому те люди, которые быстро выплачивают ипотеку, очень сильно переплачивают по процентам.
Известно, что средний срок погашения кредита составляет 7 лет. Включая в аннуитетный платеж в первые годы большую часть процентов, банки зарабатывают гораздо больший процент прибыли по кредиту, чем указан в договоре, поскольку за эти первые годы вы выплатите больше всего процентов. Если уж брать ипотеку для чего-то — то выплачивать ее максимально долго, или вообще не брать.
Если тяжело платить ипотеку — не бери, если легко — тяни до конца срока пока рубли не обесценятся в несколько раз.
Купить квартиру в ипотеку для инвестиций — в большей части случаев не выгодно, поскольку ставка по ипотеке 9-11%, а доход от аренды квартиры 4-5% до вычета налогов и ремонтов. Есть конечно удачные случаи посуточной аренды или создания апарт-отелей на базе квартир, но это бизнес, и он не у всех получится.
В части психологии при покупке квартиры в ипотеку начинается что-то эмоционально-нерациональное. Люди приводят самые разные аргументы, и их не переубедишь. Ну и пусть: каждый сам решает, стремиться ли ему к богатству или обменять свое будущее на квадратные метры сейчас. Важно, чтобы ипотечный платеж не превышал 30% от доходов семьи, и вы не были единственным кормильцем, иначе можно лишиться жилья и упасть в финансовую пропасть.
Как безопасно брать ипотеку для проживания: так, чтобы у вас всегда была полная сумма, чтобы погасить кредит в любой момент. Она может быть вложена во что-то с большей доходностью, чем процент по ипотеке. Но как правило, лучше сначала погасить ипотеку, а потом начинать инвестировать.
3. Как узнать, что квартира слишком дорого стоит в Москве
Люди едут в Москву, чтобы зарабатывать деньги, поэтому стоимость квартир должна соответствовать уровню зарплат, которые можно здесь заработать.
Пример 1. Двухкомнатная квартира на Профсоюзной в спальном районе в новостройке стоит 22 млн. руб. + ремонт и мебель = округлим до 25 млн. руб.
Высококвалифицированный юрист получает 100 тыс. руб. в месяц. в среднем. Предположим, что его жена еще 60 тыс. руб., итого 160 тыс. руб. в месяц. На выплату ипотеки они могут потратить не более 50% дохода, т.е. 80 тыс. руб. в мес. (или порядка 1 млн. руб. в год). С такими взносами, им не дадут ипотеку на эту квартиру в принципе, а даже если бы дали, они бы ее погашали 40-50 лет!
Пример 2. Если взять за основу двухкомнатную квартиру за 12 млн. руб. (цена двушки на конечных станциях метро) и ежемесячный платеж порядка 80 тыс. руб., то срок ипотеки составит 30 лет!
Какой вывод можно сделать: Уже сейчас стоимость многих новостроек в Москве превышает уровень зарплат в столице.
Если у вас есть, например, 25 млн. руб., то зачем вам вообще покупать квартиру в Москве? Купите за 5 млн. небольшой дом в Подмосковье с коммуникациями, мебелью и обстановкой, а 20 млн. руб. вложите в облигации под 8% годовых. И вы будете иметь 133 000 руб. в месяц пассивного дохода, не работая.
Вывод: при покупке квартиры в Москве нужно соотносить ее цену с возможным доходом семьи от работы в столице. Если цена квартиры явно превышает этот возможный доход, то покупать не нужно. А при наличии собственного капитала рассмотреть проживание в Подмосковье.