Наблюдаю за одним знаменитым экспертом по недвижимости, который уже несколько лет «армагедонит» цены на недвижимость в своих роликах на youtube, мол недвижимость переоценена, и должна упасть. Правда с тех пор она наоборот выросла раза в 1,5, и те, кто его послушал и отложил покупку, остались ни с чем. Почему же эксперты по недвижимости ошибаются в своих прогнозах цен. Давайте рассмотрим.

Я не подвергаю сомнению квалификацию экспертов по недвижимости: их умение подобрать объект, поторговаться, провести цепочку сделок и т.д. Я сам часто смотрю с удовольствием видео по этим вопросам.

Но прогнозы цен на рынке недвижимости в целом (а не отдельного объекта при торге) — к квалификации эксперта по недвижимости не относятся. Их должны делать финансисты/экономисты, но не риэлторы. Лучше им свои прогнозы не озвучивать, чтобы не попасть впросак.

Покупка недвижимости, как первички, так и вторички, все больше осуществляется на кредитные средства. Доля ипотеки уже достигла 34-49% в 2020 и вероятно продолжит свой рост. Покупая недвижимость в ипотеку, вы принимаете на себя обязательство заплатить деньги банку в рассрочку с процентами (аннуитет). В настоящее время все больше производится секьютеризации ипотеки, то есть ваше кредитное обязательство оборачивается в ценную бумагу — закладную, обеспеченную залогом недвижимости. Вы можете купить закладную (инвестировать в нее деньги), чтобы получать долгое время платежи. Вы можете объединить закладные в пулы и обернуть их в ценные бумаги, чтобы получать по ним доходы или продавать пулы как ценные бумаги. Таким образом, закладная имеет самостоятельную сущность, отличную от вашего кредита, свою цену, и представляет собой финансовый актив.

Рынок недвижимости — это больше не рынок товаров, а рынок финансовых активов (финансовый рынок)

А если это не товарный рынок, то к нему прежде всего должны применяться не законы спроса и предложения товара, а финансовые законы. Наблюдая спрос и предложение на недвижимость вы больше не можете делать выводов о движении цены, потому что финансовый рынок основывается на другом — на движении ставок, цене денег.

Общий закон: если ставки (цена денег) в экономике растут, то финансовые активы падают в цене, а если снижаются — то растут.

Ниже представлено два графика — ключевая ставка (ставка рефинансирования) и цены на недвижимость с того же года с сайта https://www.irn.ru/gd/s-2000-goda/#begin

У меня нет данных по ценам на недвижимости, чтобы построить совмещенный график. Но даже невооруженным взглядом видно, что идет снижение ставки и рост цен на недвижимости, что может говорить о высокой корреляции этих процессов.

Например, мы видим обвал недвижимости в 2009 и одновременно подъем ставки в этом же году, коррекцию цен на недвижимость в 2015-2016 и подъем ставки в начале 2016.

Конечно, играет большую роль еще и эмиссия денег, их обесценение (инфляция). Однако существенный подъем ставки может вызвать коррекцию цен на недвижимость и при значительной эмиссии и инфляции.

Что будет с ценами на недвижимость дальше

Трудно сказать, что будет дальше со ставкой. Наш центробанк начал игру на повышение ставки, а ФРС этого не сделал. Фальстарт. На мой субъективный взгляд, дальнейшее повышение ключевой ставки вряд ли будет иметь место, и наоборот, она даже может пойти вниз в следующем году.

Обоснование очень простое: стагнирующий спрос в экономике, высокая ставка тормозит экономический рост, а стране нужен рост бизнеса и реальных доходов населения.

В связи с этими факторами рынок недвижимости в России вряд ли будет существенно корректироваться в 2021-2022, а скорее даже вырастет после снижения ставки.

Поэтому кстати сейчас выгодно брать ипотеку, даже по высокой цене и по высокой ставке. Ставку потом можно будет рефинансировать, а цены еще вырастут.

Еще одним фактором, о котором стоит подумать, уже не финансовым, — является концентрация населения в больших городах и ослабление инфраструктуры в мелких. Возможно мы увидим развитие концепции архипелагов: по стране разбросаны крупные города с сателлитами, а между ними сотни километров экономической и фактической пустыни, потому что на поддержку малых поселений и инфраструктуры давно нет денег.

С этой точки зрения, миграция из мелких в крупные города является дополнительным фактором спроса (который как я сказал выше, имеет конечно второстепенное влияние на цену недвижимости, но тем не менее).