Недавно появилось предложение о продаже апартаментов в строящемся апарт-отеле «Yes» у метро «Ботанический сад». Расположение отеля очень хорошее: 1 минута от метро, рядом с пересадкой на МЦК. Окна одной стороны здания выходят в парк.

Строительство будет вестись до 2021 года. Апартаменты продаются с чистовой отделкой и сантехникой, можно сразу заказать прочную мебель. Дизайн апартаментов продуман, с мебелью они похожи на европейский гостиничные номера. Архитектура отеля современная, интересная. Красивый сайт застройщика. После окончания строительства в отеле будет управляющая компания, которая за 20% выручки (вероятная цифра) будет сдавать апартаменты посуточно или помесячно: заселять, убирать, следить за порядком. Вообщем все выглядит на первый взгляд прекрасно. Бежим покупать?

Стоп. Здесь пора отключить эмоции, и включить калькулятор.

I. Стоимость апартамента

Самая дешевая студия 19 кв.м. стоит сейчас 3 200 000 руб. Предполагаю, что ее полное оборудование (мебель, кухонные приборы и посуда, телевизор, постельное белье и т.п.) обойдется в 500 000 руб. Итого 3 700 000 руб.

II. Прибыль от сдачи апартамента в аренду помесячно

1. Доходы

Рядом с метро «Ботанический сад» сейчас сдаются в аренду однокомнатные квартиры 35-40 кв.м. за 30 000 — 35 000 руб. в месяц. Причем коммунальные платежи включены в арендную плату, кроме воды и электричества.

С учетом меньшей площади апартамента по сравнению с однокомнатной квартирой (19 кв.м. против 35 кв.м.) даже за 30 000 руб. в месяц данный апартамент трудно будет сдать. Но оставим эту цифру условно.

Например, в апарт-отеле «Yes» в Митино апартамент 27-29 кв.м. предлагается в аренду за 41 000 руб. в месяц. Если вычислить пропорцию к площади студии, то плата за нее получается около 28 000 руб. в месяц.

Простой вероятно будет 2 недели в год. Таким образом, выручка от сдачи в аренду апартамента 19 кв.м. помесячно будет 30 000 руб. * 11,5 мес. = 345 000 руб. в год.

2. Расходы

С учетом нежилого назначения помещения, предполагаю, что коммунальные платежи за апартамент будут больше, чем за квартиру. Примерно, 6 000 руб. в месяц (72 000 руб. в год). Я не уверен, что вы сможете переложить их на арендатора, так в Москве это не принято. Поэтому будем считать, что несете их сами (кроме счетчиков).

Налог на имущество физических лиц — 0,5% от кадастровой стоимости апартамента. 3 200 000 руб. * 0,005 = 16 000 руб. в год.

Налог 6% (УСН). 345 000 руб. * 0,06 = 20 700 руб. Страховые взносы 26545 руб. + 1% с суммы, превышающей 300 000 руб. Страховые взносы = 26545 + (45000*0,01) = 26995 руб.  Страховые взносы идут в зачет налога, поэтому всего мы заплатим 27 000 руб. в год.

Ремонт. Не забывайте, что через 7 лет вам придется обновлять мебель и делать косметический ремонт, иначе апартамент превратится в трущобу (фавелу).  Если владельцы «бабушкиных квартир» выезжают на нормальной площади, то чтобы сдать за приличные деньги студию 19 кв.м. в ней должен быть евро-ремонт, новая мебель и белье. Поэтому смело можно закладывать в расходы 500 000 руб. через 7 лет (или 71430 руб. в год).

Вообще надо бы застраховать имущество от залива соседей и пожара. Но не буду включать страховку, чтобы не снижать итак невысокую доходность.

3. Прибыль

Вычитаем расходы из доходов.

Сначала без УСН и страховых взносов (для любителей рисковать). 345 000 — 72 000 — 16 000 — 71 430 = 185 570 руб. в год (или 15 500 руб. в месяц).

С налогами результат еще более печальный 345 000 — 72 000 — 16 000 — 27 000 — 71 430 = 158570 руб. в год (или 13 200 руб. в меся).

Итак. Чистая доходность при помесячной сдаче апартамента в аренду составляет 5% в год без налога, 4,3% в год с налогом (от стоимости апартамента). 

III. Прибыль от сдачи апартамента в аренду посуточно

1. Доходы

Стоимость аренды возьмем 3000 руб. в сутки. Заполняемость — 70% в год.

Выручка за год = 3000 * 365 * 0,7 = 766 500 руб.

2. Расходы

Стоимость услуг управляющей компании — 20% от выручки. 766 500 * 0,2 = 153 300 руб.

Коммунальные платежи. Не уверен, что при посуточной сдаче кто-то согласится кроме 3000 руб. еще и сверху какие-то коммунальные платежи платить. Поэтому считаем в расходы те же 72 000 руб. в год.

Уборка номера, стирка белья. Я думаю, что с владельца апартамента управляющая компания возьмет эти расходы сверх своего вознаграждения. Поэтому еще минус 3000 руб. в месяц (или 36 000 руб. в год).

Налог на имущество физических лиц — 0,5% от кадастровой стоимости апартамента. 3 200 000 руб. * 0,005 = 16 000 руб. в год.

Налог 6% (УСН). 766 500 руб. * 0,06 = 45990 руб. Страховые взносы 26545 руб. + 1% с суммы, превышающей 300 000 руб. Страховые взносы = 26545 + (466500*0,01) = 31210 руб.  Страховые взносы идут в зачет налога, поэтому всего мы заплатим = 31210 + (45990-31210) = 45990 руб. Причем при сдаче в аренду через управляющую компанию, от вас потребуют зарегистрировать ИП и от налога вы не отвертитесь.

Ремонт уж точно нужен. 500 000 руб. через 7 лет (или 71430 руб. в год).

Вообще надо бы застраховать имущество от залива соседей и пожара. Но не буду включать страховку, чтобы не снижать итак невысокую доходность.

3. Прибыль

Вычитаем расходы из доходов. 766 500 — 153 300 — 72 000 — 36 000 — 16 000 — 45 990 — 71430 = 317 780 руб. (или 31 000 руб. в месяц).

Итог. Чистая доходность при посуточной сдаче апартамента в аренду составляет 8,6% (от стоимости апартамента). 

IV. Сравниваем доходность апартаментов с альтернативными вариантами

1. Квартира

Если вы сдадите апартамент помесячно, то получите доходность 4,3% в год.  На мой взгляд, эти слишком мало. С такой доходностью сдаются в аренду квартиры. Но в отличие от апартаментов, квартира имеет преимущество:

• в квартире можно прописаться (постоянно зарегистрироваться) и получить место в садике и школе, прикрепиться к поликлинике
• можно получить налоговый вычет 260 000 руб. при покупке квартиры
• при сдаче в аренду квартиры меньше налог на имущество (0,1% против 0,5%)
• при сдаче в аренду квартиры меньше проблем с налоговой
• через 5 лет при продаже квартиры с вас налог не возьмут. А вот при продаже апартаментов с вас всегда возьмут 13%

Предположим, стоимость вашего апартамента через 7 лет выросла в 2 раза и составила 6 400 000 руб. При его продаже вы должны будете заплатить НДФЛ с вашего чистого дохода = 3 200 000 * 0,13 = 416 000 руб. Это доход от помесячной аренды за 2,6 лет! Это очень много.

Апартамент имеет одно преимущество перед квартирой: за счет почти вдвое меньшей площади, чем однокомнатная квартира, и нежилого статуса он дешевле (за 3 200 000 руб. вы квартиру на метро «Ботанический сад» вряд ли купите).

Но это преимущество нивелируется изложенными выше недостатками. Вывод: покупать апартамент для помесячной сдачи не имеет смысла.

Если вы сдадите апартамент посуточно через управляющую компанию, то получите доходность 8,6 % в год. Это выше, чем при сдаче в аренду квартиры, но в целом немного. При этом сможет ли управляющая компания обеспечить качественные услуги по сдаче в аренду вашего апартамента? Будет ли у вас хотя бы 70% его заполняемость в год? Не испортят ли гости быстро ваш номер? Много вопросов.

2. Рынок акций

Самая главная проблема строящейся недвижимости в том, что ее могут не построить. Это очень сильный и мощный риск, который многие недооценивают. За 3 года даже с самыми надежными застройщиками может произойти что угодно, например, банкротство. А вот если вы акции Газпрома или Сбербанка купили, то с этими компаниями на 99% ничего плохого не случится, потому что их акционер — государство / ЦБ РФ.

Строительство будет вестись 3 года и ваши средства будут заморожены. А вы могли бы хотя бы в банке или на облигациях получать доход 7% годовых в это время (3 200 000 * 1,07*1,07*1,07 — 3 200 00= 720 000 руб.).

Вероятно, апартамент подорожает на 30% после строительства. Но продать вы его сможете за минусом 13% налога, поэтому реально вы заработаете за время строительства (3 200 000 * 0,3 *0,87 = 835 200 руб.). Не сильно больше по сравнению с банковским депозитом.

В акциях дивидендная доходность примерно равняется стоимости денег (т.е. 7-7,5%). И получать ее можно сразу, а не через 3 года. Кроме того, дивиденды правильных компаний растут каждый год на 5-10%. С учетом этого, через 10 лет может так случится, что дивиденды будут составлять 100% от стоимости купленных давно акций. Чего не скажешь об арендном доходе. Стоимость аренды в Москве не растет, а стагнирует уже несколько лет ввиду падения доходов населения.

Акции растут сильнее и больше недвижимости. См. исследование за 1997 (1999) — 2017. Например, средняя доходность моего активного портфеля на ИИС составила 33% годовых. Да, возможно, еще период не велик (2,6 лет) и доходность будет немного меньше. Но все же гораздо выше доходности апартаментов.

Вывод: акции выглядят гораздо привлекательнее по доходности, чем вложения в апартаменты. 

Если хотите зарабатывать на акциях, создайте инвестиционный портфель с моей помощью.