На волне народной любви к курорту некоторые застройщики и риэлторы предлагают населению некачественную недвижимость или самострой под видом инвестиций. Илюди теряют деньги, а зачастую и приобретенные объекты.

1) жилые помещения или самострой

Разрешение на строительство очень трудно и/или дорого получить в Сочи, поэтому «талантливые» предприниматели строят многоквартирные дома на участках ИЖС, или, еще хуже, в садовых или дачных товариществах. В таких домах продаются «жилые помещения», а не квартиры, зачастую в отсутствие коммуникаций (электричества, воды, канализации, тем более газа), зато дешево. И проблема даже не в том, что покупатели не понимают, что они покупают, а в том, что весь этот «многоквартирные дом» является самовольной постройкой, и его могут запросто снести.

Многоквартирные дома должны строиться на земельных участках, которые имеют категорию — населенные пункты, и разрешенное использование — для размещения многоквартирного дома. Все остальное — самовольная постройка, подлежащая сносу. Запомните это и не отдавайте деньги мошенникам.

2) квартиры

Даже если вам повезло не купить жилое помещение, недобросовестные застройщики могут:

• предложить вам внести деньги до получения разрешения на строительство («мы, русские, не обманываем друг друга»)
• так и не построить объект после 2-3 лет ожидания
• построить дом в отсутствие коммуникаций (например, вместо централизованной канализации слив в море или септик)
• на горе, в которую вы будете подниматься полчаса по жаре
• в далеком отшибе, из которого чтобы доехать в Сочи нужно отстоять 2 часа в пробке
• без социальной инфраструктуры (школ и больниц в округе)
• квартиру на 1-3 этажах с окнами в опорную стену
• «студию» 4 кв. м. с окном в подъезд
• двухкомнатную квартиру с одним окном
• дом с плывущим по глине и трескающимся фундаментом
• квартиру из дешевых материалов в далеком районе Сочи по цене московской недвижимости
• и т.п.

Недобросовестные риэлторы тоже не отстают:

• возят по скворечникам с окнами в окна
• рассказывают сказки про шикарные инвестиционные перспективы эконом-студий в 5 км. от пляжа
• по сговору с застройщиком поднимают цену себе в карман
• и т.п.

Чтобы не попасть в руки мошенников нужно проявлять разумность и не торопиться с решением. А распространенные ошибки я указал.

По сравнению с другими регионами России Сочи кажется выгодным местом для покупки жилья: теплый климат, наличие моря, гор и пышной растительности, близость от Москвы, развитая инфраструктура (особенно после Олимпиады), русскоязычное население, светское общество и т.д.

В связи с этим в теме покупки недвижимости в Сочи эмоции и подсознательные желания довлеют над рациональностью и расчетом. Но инвестиции — это расчет, а не эмоции, поэтому нужно внести в эту тему рациональности.

I. Для начала нужно определим цели инвестора: зачем вы хотите купить квартиру.

1. Жить сейчас

Множество людей переезжает с Севера на Юг, например, восстановить здоровье после вредной работы или пожить в тепле на пенсии. При покупке квартиры нужно учитывать отсутствие в Сочи хорошо оплачиваемой работы, да и вообще какой-либо работы. Если вас это не заботит (у вас пенсия или удаленная работа), то покупка квартиры в Сочи для жизни сейчас — достойная цель.  Но это уже не инвестиции, поэтому опустим.

2. Ездить на курорт отдыхать

Сомнительная цель. Купив квартиру в Сочи, вы невольно будете привязаны к этому курорту, будете стараться ездить в отпуск только туда, а в мире столько интересных и удивительных мест, которые стоит посетить. Зачем себя привязывать? Съездили несколько раз, все посмотрели, зачем повторять всю жизнь? Мы уже не в Советском союзе и железный занавес открыт.

Да и по деньгам в Сочи недешево, а сервис не европейский. За те деньги, которые стоит квартира, вы могли бы путешествовать по разным странам много лет.

Примерный расчет: вы купили квартиру в Сочи и сделали в ней ремонт, купили мебель, потратив общую сумму 4 млн. руб. Самостоятельный отпуск на двоих на 10 дней в разные страны мира может стоить от 100 тыс. до 300 тыс. руб. Возьмем среднее — 150 тыс. руб. Получается, что за квартиру в Сочи можно отдыхать 26 лет по разу в год, или 13 лет — по 2 раза в год. И позволить себе и Европу, и Азию, и даже США. Удовольствие от 26 лет путешествий ну явно не сравнимо с квартирой на курорте с пока еще советском сервисом.

А если сравнить цену квартиры в Сочи с ценами на аренду жилья там же, не выгодно получается. Например, в сезон можно арендовать жилье за 2000-3000 руб./сутки. Предположим вы любитель данного курорта и отдыхаете там 28 дней в году!  Возьмем по максимуму: 3000 руб. * 28 дней = 84000 руб. Делим 4 млн. руб. на 84 000 руб. = 47 лет! Покупка отобьется отпуском за полвека. Вам это надо?

Вывод: покупать квартиру в Сочи для отпуска невыгодно. Такая покупка привязывает к курорту, на эти деньги вы могли бы путешествовать по миру 26 лет.

3. Инвестировать

Самый большой доход приносит посуточная сдача квартиры в аренду в сезон. Но если вы не живете в Сочи, у вас этот трюк не выйдет. Найти честного человека, который за небольшой % будет вместо вас принимать гостей, менять и стирать белье, убираться в квартире, заниматься мелким ремонтом, решать проблемы с соседями — практически не реально.

Если говорить о помесячной сдаче, то она приносит традиционные 3-4% годовых, что не очень выгодно.  Например, приведенную выше квартиру стоимостью 4 млн. руб. можно сдать за 15-25 тыс. руб./мес. в зависимости от района. Возьмем среднее 20 000 руб. * 12 мес. = 240 тыс. руб. Вычтем коммуналку 5000*12= 60 000 руб. Итого получается 180 000 / 4000000 = 4,5%. И это мы еще не посчитали простои, НДФЛ и стоимость ремонта раз в 5-7 лет, а также стоимость перелетов в Сочи, чтобы проверить/сдать квартиру/ поймать убегших с имуществом квартирантов. 

И еще есть одна проблема: конкуренция. В Сочи идет массовое строительство эконом-жилья. Например, в Дагомысе в 2019-2020 сдается более 5 комплексов. А каждый комплекс по 600-1000 квартир. И эти люди будут вашими конкурентами. Желающих зимой арендовать квартиры в Дагомысе немного, значит, простои могут быть по полгода. В итоге со всей этой арендой как бы в минусе не оказаться.

Риэлторы вам будут говорить, что недвижимость в Сочи постоянно растет. Но слова могут расходиться с цифрами. Например, цены на новостройки в 2017 упали. см. данные. Да, был всплеск цен во время Олимпиады, но где гарантия, что цены продолжат расти.

Важный момент: расти будет только качественное жилье с хорошим расположением. Я бы сказал, что это жилье бизнес-класса. Если вы купите квартиру в скворечнике на отшибе Сочи, то ожидать роста было бы странно. Если вам самим не нравится эта квартира, то и другим она не нужна.

Для инвестиций есть более подходящие варианты. Например, вы можете сформировать инвестиционный портфель из акций и облигаций. И иметь бОльшую доходность без проблем со сдачей недвижимости в другом городе в аренду.

Если уж вы строго привержены квартире как форме инвестиций, даже с учетом недополучения доходности, то купите ее в своем городе, где вы понимаете ситуацию и можете контролировать свою недвижимость.

4. Жить потом

Целесообразность покупки квартиры для себя зависит от отдаленности переезда в Сочи.

Если переезд планируется через 20-30 лет к пенсии, то не стоит покупать квартиру в Сочи сейчас. Все может в жизни и стране измениться за такое долгое время. Может быть этот дом снесут по реновации, или вы вообще перехотите переезжать. Знаете, люди в старости не хотят ничего менять, даже неблагоприятный климат.

Если же есть конкретные плану по переезду через 5-10 лет, то жилье можно начать искать уже сейчас. У вас будет больше времени на выбор и покупку подходящего варианта.

5. Чтобы было, на всякий случай

Т.е. цели фактически нет. А если нет, то, вероятно, и продадите квартиру через несколько лет, потому что не знаете, зачем она вам сдалась. Может стоит сберечь свои нервы и доходы, и не покупать с самого начала.

Из этой же темы «сохранить, чтобы деньги не пропали» и т.д. С такой установкой покупатель рискует купить неликвид, который через n лет не нужен будет даже ему самому.

Вообще желание обладать вещами, которыми ты не пользуешься, без расчета доходности инвестиций — это что-то из психологии, подсознательное. На ум приходит Плюшкин из «Мертвых душ».

Если не знаете, как сохранить деньги, то изучайте инвестиции. Нежелание изучать инвестиции самому или обратиться к инвестиционному советнику приводит к печальному результату: потере объекта и убыткам.

II. Что и где покупать

Если вы все же решили покупать, то рассмотрим виды недвижимости. Жить можно у моря, в горах или посередине, в доме или в квартире.

1) Горы

Если вы хотите жить в горах, то вам подойдет Красная поляна. Дома здесь дороги (по 20 млн. руб.), а вот квартиры продаются по доступным ценам. Преимуществом является красивый вид (не везде), горные лыжи зимой и трекинг летом, прохлада летом. Недостатком — резкий климат, дороговизна товаров и некоторая пустота района в несезон.

2) Море

Новостройки везде вдоль побережья (районы Светлана, Мамайка, Дагомыс, Адлер и др.). Выбор просто громадный. Но есть большой риск купить некачественное эконом жилье, которое вы потом никому не продадите (неликвид). Нужно очень тщательно выбирать расположение, застройщика, изучать документы, проект, цены и т.д. Это уже предмет отдельного исследования.

Я посмотрел ряд объектов. Первое впечатление было положительное, но при дальнейшем исследовании не нашел ни одного удовлетворяющего моим критериям, очень много подводных камней всплывает (нужно не только сайт застройщика смотреть, но и форумы дольщиков, отзывы, видео на ютуб и другие источники, чтобы разобраться). Все это говорит о сложности выбора.

Недостатком квартиры у моря является жара и толпы туристов. Из плюсов — близость к инфраструктуре и к морю (хотя на море вы не каждый день будете купаться, сначала часто, потом все реже).

Домов у моря не так много и они дороги.

3) Середина

Посередине, в деревнях и поселках, можно купить дом за 7-10 млн. руб. А можно земельный участок за 1-2 млн. руб. и строить самому.

Из всех этих вариантов я бы предпочел квартиру в горах или дом посередине. Квартира у моря показалась мне не интересной. Но это субъективно. Вкусы разные.

Какие квартиры у моря стоит смотреть:

• с официальными документами (разрешение на строительство, земельный участок выделен под многоквартирный дом, ДДУ)
• надежный застройщик (с построенными домами без претензий и судов)
• статус квартиры, а не жилого помещения
• 1 и 2-я линия у моря
• инфраструктура (школы, больницы)
• на ровном месте
• клубный дом (4-5 этажей)
• балкон
• разумная планировка (в каждой комнате и кухне должно быть окно)
• не слишком дорого — смотрите средние цены по району. Например, 120 0000 руб./кв.м. не в центре Сочи — это уже дорого, а 200 000 руб./кв.м. — запредельно.
• центральные коммуникации.

Выводы:

• покупать квартиру в Сочи стоит если вы планируете переехать туда жить сейчас или в течение 5-10 лет
• как инвестиции квартира эконом класса в Сочи не выгодна
• при покупке квартиры нужно, чтобы она подходила по критериям