Почему с 1 июля долёвка становится надежнее.. и дороже

Опубликовано автором
Ответить

Depositphotos_1620238_m-2015.jpg

Как дольщику защитить свои права по-новому

Депутаты приняли ключевую, на мой взгляд, поправку в закон о долевом участии в строительстве. С  1 июля 2018 истинные владельцы (бенефициары) застройщиков отвечают за убытки дольщиков. Теперь акулам бизнеса не скрыться за корпоративными завесами ООО, АО, номинальных директоров, и всякими бумажками.

Цитата из закона:

4. Лицо, в том числе бенефициарный владелец, имеющее фактическую возможность определять действия застройщика, в том числе возможность давать указания лицу, осуществляющему функции единоличного исполнительного органа, или члену коллегиальных органов управления застройщика, несет солидарную ответственность с застройщиком за убытки, причиненные по их вине гражданам — участникам долевого строительства.

Теперь, если ваши права нарушают, обращайтесь в суд не только к застройщику, но и непосредственно к миллиардеру — владельцу всей группы компаний. Как правило, это люди публичные, и их все знают.

Читать далее →

МГТС прив. цена выросла в 4 раза, див. доходность — 11,3%. Когда продавать

Опубликовано автором
Ответить

МГТС прив. — это привилегированные акции московской городской телефонной сети. За последние 3 года акции компании выросли в 4 раза с 500 руб. до 2050 руб. А дивиденды за 2018 составляют 231 руб. (11,3%).

МГТС график.jpg

Для примера приведен график по МГТС обыкн. (из https://www.google.com/finance).

МГТС  владеет АФК Система через дочернюю МТС .

Почему цена акций МГТС сильно выросла

В чем заключается проблема современных телефонных операторов фиксированной связи — в том, что потребители отказываются от городских проводных телефонов и доходы компаний падают.

Depositphotos_43426777_m-2015.jpg

МГТС вовремя распознала этот тренд и инвестировала деньги в строительство оптоволоконной сети интернета GPON и другие проекты. Это позволило ей замещать выпадающие доходы от фиксированной телефонии — доходами от ШПД и других услуг ус. Рынок оценил это в котировках.

Но не это главное: уже 3-й год компания платит большие дивиденды: больше 200 рублей. Естественно, если дивиденды 231 руб., то цена за акцию не может быть 500 руб. Таких чудес не бывает. Текущая дивидендная доходность примерно должна равняются стоимости денег (7%) + % за риск. Поэтому и котировки акции выросли до указанных значений.

В чем риск привилегированных акций МГТС

Как мы видим, дивидендная доходность МГТС (11%) выше стоимости денег на 4%. Это означает, что рынок видит эту акцию рискованной. Риск заключается в том, что текущие доходы не позволяют компании выплачивать такие высокие дивиденды. Свободный денежный поток (FCF) МГТС за 2017 состваляет 160 руб. на акцию.

Где-то 80% от него (130 руб.) компания может выплачивать на дивиденды, если не вкладывать большие деньги в новые проекты. Но никак не 231 руб. Откуда же берутся деньги?

В свое время МГТС предоставила займы МТС. Теперь возвращаемые займы выплачиваются обратно МТС и другим акционерам в виде дивидендов. По некоторым источникам у МГТС осталось 11 млрд. займов, то есть грубо говоря 100 рублей на дивиденды.

Таким образом, еще за один год — 2019, акционеры смогут получить дивиденды выше 230 руб. (130 руб. с текущей деятельности + 100 руб. с займов). А дальше дивидендная доходность снизится до 130 руб. и акция может упасть в 2019 до 1500-1600 руб.

Я считаю по формуле: (130 руб. — 13% налога)/7% стоимость денег. Итого — 1615 руб. Естественно, что 400 руб. падения это много больше текущих дивидендов.

Продавать ли сейчас МГТС прив.

Некоторые хотят быстрей выйти, чтобы избежать падения в этом году после отсечки. Но я думаю, что рано. Дивиденды за 2018 удержат акцию на высоких уровнях либо цена восстановится к дивидендам в 2019 году. А вот в 2019 уже пора задумываться о продаже.

Есть правда одна надежда: сейчас у МГТС активно развивается сегмент сотовой связи: абонентам Мегафона, Теле-2, Билайна предлагают скидку на гор. телефон в обмен на переключение на МГТС по сотовой связи.

МГТС выступает как виртуальный оператор сотовой связи, а реально услуги оказывает МТС. Тем не менее, это новый источник дохода, и в перспективе он может увеличить возможности компании по дивидендным выплатам до 200 руб. Если такое произойдет, то продавать акции МГТС вообще не нужно, так как дивидендная доходность очень высокая.

Что касается меня, то я не собираюсь пока продавать МГТС. А вот в 2019 — посмотрим.

Покупать думаю уже поздно, скорее это история для текущих акционеров. Это интересный пример для инвесторов, как сильно может вырасти инвестиция со временем.

Счет на ИИС. Июнь 2018. Фосагро и Русгидро

Опубликовано автором
Ответить

Счету ИИС — 3 года 1 месяц.
За прошедший период рынок упал, и мой портфель на ИИС тоже снизился, поскольку он не свободен от рынка.
В моем портфеле 15 эмитентов, этого достаточно, чтобы рынок сильно влиял на портфель. Было бы 6-7 эмитентов, было бы по-другому.
Доходность снизилась до 47%.
Счет на ИИС. Июнь 2018. Фосагро и Русгидро
В этом месяце, как всегда вложил 30 000 руб., и докупил на них уже имевшиеся Фосагро и Русгидро.

Покупать ли Фосагро. Рост компании

Сегодня прочитал годовой отчет Фосагро, он оставил двойственное впечатление.
С одной стороны позитивные факторы: компания завершила большой цикл капитальных вложений, более чем на 10% увеличила производство и продажи удобрений.
С другой стороны, при увеличившемся производстве и продажах выручка немного снизилась, а прибыль сильно упала. Компания это объясняет укреплением рубля, слабыми ценами на удобрения и т.д. И вроде понятно, что когда цены на удобрения пойдут наверх, все кап. вложения должны окупиться сторицей. 
Но вот что настораживает: имеющийся профицит предложения фосфорных удобрений над спросом. Если я правильно увидел из презентации, мощности по производству фосфатов существенно превышают их потребление, поэтому когда ситуация с ценами выправится — не ясно.
Но тем не менее, я продолжаю инвестировать в Фосагро: акция как сжатая пружина может выстрелить вверх на обвале курса рубля или на росте цен на удобрения.

Русгидро: расчет на рост бизнеса и дивидендов

Что касается Русгидро, просто решил засветить на картинке. Идея сложная даже для меня и во многом неопределенная: сколько я не читал отчет, сногсшибательных факторов не увидел. Но решил попробовать.
В портфеле снизилась доля Газпрома — надо добирать, все будет хорошо с ним после завершения потоков, а цена упала.

Динамика доходности счета наклонилась вниз.
Счет на ИИС. Июнь 2018. Фосагро и Русгидро

Теперь важное для начинающих инвесторов, да и продолжающих тоже.
Многие смотрят на рынок и свой портфель: ой не растет, ой за год счет вырос хуже, чем в банке.
Но не в этом дело, господа!

Если у вас дивидендный портфель, то суть не в росте акций, а в росте суммы дивидендов каждый год.

Если сумма дивидендов растет ударными темпами, то вам по сути не очень важно, вырос ли рынок и ваш портфель или нет.
Вам этих дивидендов со временем начнет хватать не только на жизнь, но и на покупку недвижимости, если все правильно делать.
То есть вот в чем удовлетворение — в растущем денежном потоке, а не в просмотре котировок.

А если у вас портфель роста капитала — то ждите. 2017 — был явно не для этого счета. Но в перспективе 2-3 лет все окупится сторицей.
Если не хотите ждать — добавляйте в него дивидендные акции. И будет смешанный, и будет легче ждать.

Повышают пенсионный возраст: инвестируй

Опубликовано автором
Ответить
IMG_4939.JPG

Повышают пенсионный возраст: что делать

Решение — создать пенсию себе самому

Для этого еще в молодости и среднем возрасте, когда у вас есть доходы (зарплата, прибыль от бизнеса), нужно покупать активы — акции и недвижимость.

Купить акции может себе позволить каждый, так как они не дорого стоят. Для покупки недвижимости требуется уже побольше капитал.

Ключевое свойство активов: акций и недвижимости — приносить деньги, когда вы не работаете. Причем, доходы — дивиденды и аренда, со временем растут.

Например, в 2008 году привилегированные акции Сбербанка можно было купить за 8 рублей. А теперь, в 2018 только размер дивидендов — 12 руб., превышает стоимость купленных акций. То есть каждый год вы получаете свою инвестицию обратно в виде дивидендов. Вот такие чудеса действительно бывают на фондовом рынке и не редко.

В недвижимости бывает похожий эффект. Реальный пример: объект куплен на стадии котлована за 4 млн. руб. Через 4 года после завершения строительства он приносит инвестору почти 1 млн. чистыми. Доходность 25% в год.

Для инвестиций очень важен период инвестирования и регулярность вложений. Чем дольше вы вкладываете, чем раньше начали, тем больше будет результат.

Хуже всего — ничего не делать, надеяться на авось и на детей. Дети, вероятно помогут, но по средствам. Эта помощь, скорее всего будет не на столько большая, чтобы вы могли путешествовать и реализовывать свои желания. И это понятно, ведь у детей будут свои семьи, дети и расходы. А если детей нет, то и помогать вам некому.

Нужно взять свое благосостояние в свои руки и начать инвестировать

Для того, чтобы не допустить ошибок и не потерять деньги, лучше доверить создание инвестиционного портфеля опытному знающему человеку, эксперту.

Поверьте, плата за консультации мала, по сравнению с тем, что можно потерять на рынке, инвестируя самостоятельно. Первые 3 года обычно вообще убыточные у самостоятельных инвесторов. Лучше этого не допустить, так как главное правило У. Баффета «Не теряй деньги».

Вы можете обратиться за формированием инвестиционного портфеля ко мне

[contact-form to=»kashin.post@gmail.com» subject=»Консультация по созданию инвестиционного портфеля»][contact-field label=»Имя» type=»name» required=»1″][contact-field label=»E-mail» type=»email» required=»1″][contact-field label=»Сообщение» type=»textarea»][contact-field label=»Настоящим я даю согласие на обработку персональных данных, введенных в форму.» type=»checkbox» required=»1″][/contact-form]

Результаты можно посмотреть здесь.

Старая вторичка в Москве продолжает дешеветь

Опубликовано автором
Ответить

Несколько месяцев назад я опубликовал статью о том, почему инвестиции в квартиры не выгодны. См. здесь.

За прошедшие месяцы ничего не изменилось — квартиры продолжают дешеветь. И если современные монолитно-кирпичные дома еще держатся и даже отскакивают вверх, то все остальные типы жилья неуклонно скатываются вниз. Особенно сильно дешевеет старое жилье.

1234.png

График с сайта https://www.irn.ru

Я периодически мониторю цены на квартиры в двух районах Москвы. И по моим ощущениям, квартиры в старых домах подешевели на 1-1,5 млн. руб. с начала 2018 года. Причем стало появляться больше хороших и дешевых вариантов. Как будто идет распродажа.

Причинами могут быть: падение доходов населения, сжатие пузыря на Московском рынке, демографическая яма 90-х (молодых семей становится меньше), смещение спроса на первичку в Новой Москве и ближайшем Подмосковье.Но я бы хотел акцентировать внимание на следующее.

Спрос смещается с вторичного жилья на новое жилье

В старых советских квартирах никто не хочет жить, поскольку они:

  • дорогие
  • б/у (нет ощущения новизны и чистоты, все потертое: стены, подъезды, внутреннее пространство)
  • площади маленькие (стандартная советская двушка 43 кв.м. меньше чем современная однушка)
  • планировка не удобная (большие не нужные коридоры и прихожие)
  • стены потресканы снаружи и пробурены отверстиями внутри
  • квартиры имеют «историю» (до вас в квартире жили поколения чужих людей, разыгрывались трагедии, кто-то умирал)
  • ухудшилась инфраструктура вокруг (построили рядом со окнами автомагистраль или вырубили деревья)
  • развивается рынок удаленной работы (работать можно и из Подмосковья по интернету, не обязательно сидеть в офисе в Москве. Все больше людей частично — несколько дней в неделю, работают дома)

Для меня,  кроме локации и площади, имеет большое значение стеновой материал дома. Например, если вы посмотрите на панельку возврастом 35 лет, то межпанельные швы уже потрескались, синяя мелкая плиточка превратилась в грязно-серую и облетела и т.д. Вряд ли вам захочется покупать квартиру вот в таком доме.  И облицовка сверху пластиком ничего не изменит: под глянцевой оболочкой все равно старая облупившаяся панелька, с которой вы соприкасаетесь у себя дома и в подъездах.

В связи с изложенным, когда перед человеком стоит выбор: старый облупившийся дом рядом с метро или новый дом в Новой Москве/ Подмосковье, выбор далеко не однозначен. Строят новые линии метро в Подмосковье и старые квартиры теряют свое преимущество. При этом я не говорю, конечно, о дореволюционных добротных домах внутри Садового. Раз тенденция удешевления старых советских домов началась, она и продолжится

Что делать с вторичкой

  • если вы хотели купить квартиру в таком доме для себя — отложите покупку, цены еще снизятся, или откажитесь от нее, смотрите новое
  • если у вас есть лишняя старая квартира — стоит задуматься о продаже. Как инвестиция она точно не годится, арендный доход маленький, а квартира  падает и будет падать в цене

Если мы говорим о квартире для жилья — лучше покупать в новом современном доме.

Если об инвестициях в квартиры — то это заранее проигрышный вариант. Доходность (аренды)  3-5% без перспектив роста тела инвестиции это вообще не интересно. А когда тело инвестиции падает — то это совсем плохо.

Лучше создайте инвестиционный портфель из акций. Компании обновляют свои фонды (здания, оборудование), строят новое, расширяют производство. Поэтому судьба стареющих квартир их не ждет.

Для создания инвестиционного портфеля вы можете обратиться ко мне (см. раздел «Услуги»).

Я помогу правильно выбрать акции в портфель и избежать ошибок. Ошибки всегда стоят дороже платы консультанта. Если бы мой сегодняшний ум, знания и опыт в инвестировании были у меня в первые 5 лет инвестиций, мой капитал бы сейчас был в 3-4 раза больше.