Старая вторичка в Москве продолжает дешеветь

Несколько месяцев назад я опубликовал статью о том, почему инвестиции в квартиры не выгодны. См. здесь.

За прошедшие месяцы ничего не изменилось — квартиры продолжают дешеветь. И если современные монолитно-кирпичные дома еще держатся и даже отскакивают вверх, то все остальные типы жилья неуклонно скатываются вниз. Особенно сильно дешевеет старое жилье.

1234.png

График с сайта https://www.irn.ru

Я периодически мониторю цены на квартиры в двух районах Москвы. И по моим ощущениям, квартиры в старых домах подешевели на 1-1,5 млн. руб. с начала 2018 года. Причем стало появляться больше хороших и дешевых вариантов. Как будто идет распродажа.

Причинами могут быть: падение доходов населения, сжатие пузыря на Московском рынке, демографическая яма 90-х (молодых семей становится меньше), смещение спроса на первичку в Новой Москве и ближайшем Подмосковье.Но я бы хотел акцентировать внимание на следующее.

Спрос смещается с вторичного жилья на новое жилье

В старых советских квартирах никто не хочет жить, поскольку они:

  • дорогие
  • б/у (нет ощущения новизны и чистоты, все потертое: стены, подъезды, внутреннее пространство)
  • площади маленькие (стандартная советская двушка 43 кв.м. меньше чем современная однушка)
  • планировка не удобная (большие не нужные коридоры и прихожие)
  • стены потресканы снаружи и пробурены отверстиями внутри
  • квартиры имеют «историю» (до вас в квартире жили поколения чужих людей, разыгрывались трагедии, кто-то умирал)
  • ухудшилась инфраструктура вокруг (построили рядом со окнами автомагистраль или вырубили деревья)
  • развивается рынок удаленной работы (работать можно и из Подмосковья по интернету, не обязательно сидеть в офисе в Москве. Все больше людей частично — несколько дней в неделю, работают дома)

Для меня,  кроме локации и площади, имеет большое значение стеновой материал дома. Например, если вы посмотрите на панельку возврастом 35 лет, то межпанельные швы уже потрескались, синяя мелкая плиточка превратилась в грязно-серую и облетела и т.д. Вряд ли вам захочется покупать квартиру вот в таком доме.  И облицовка сверху пластиком ничего не изменит: под глянцевой оболочкой все равно старая облупившаяся панелька, с которой вы соприкасаетесь у себя дома и в подъездах.

В связи с изложенным, когда перед человеком стоит выбор: старый облупившийся дом рядом с метро или новый дом в Новой Москве/ Подмосковье, выбор далеко не однозначен. Строят новые линии метро в Подмосковье и старые квартиры теряют свое преимущество. При этом я не говорю, конечно, о дореволюционных добротных домах внутри Садового. Раз тенденция удешевления старых советских домов началась, она и продолжится

Что делать с вторичкой

  • если вы хотели купить квартиру в таком доме для себя — отложите покупку, цены еще снизятся, или откажитесь от нее, смотрите новое
  • если у вас есть лишняя старая квартира — стоит задуматься о продаже. Как инвестиция она точно не годится, арендный доход маленький, а квартира  падает и будет падать в цене

Если мы говорим о квартире для жилья — лучше покупать в новом современном доме.

Если об инвестициях в квартиры — то это заранее проигрышный вариант. Доходность (аренды)  3-5% без перспектив роста тела инвестиции это вообще не интересно. А когда тело инвестиции падает — то это совсем плохо.

Лучше создайте инвестиционный портфель из акций. Компании обновляют свои фонды (здания, оборудование), строят новое, расширяют производство. Поэтому судьба стареющих квартир их не ждет.

Для создания инвестиционного портфеля вы можете обратиться ко мне (см. раздел «Услуги»).

Я помогу правильно выбрать акции в портфель и избежать ошибок. Ошибки всегда стоят дороже платы консультанта. Если бы мой сегодняшний ум, знания и опыт в инвестировании были у меня в первые 5 лет инвестиций, мой капитал бы сейчас был в 3-4 раза больше.