Нужно ли и как правильно покупать недвижимость

Начнем с того, нужно ли покупать недвижимость вообще. И закончим тем, как правильно это делать: на свои или в кредит. Поехали!

На всякий случай скажу, что все изложенное ниже — мое субъективное мнение. У каждого оно свое, споры бессмысленны.

Стоит ли покупать недвижимость

Доходная недвижимость
За прошедшие 1-2 года мое мнение по этому вопросу изменилось. Ранее я считал инвестиции в доходную недвижимость выгодными, но столкнулся с проблемами:

— застройщик задерживает уже на 9 месяцев коммерческий запуск моих апартаментов в Вертикали в СПБ,

— коронавирус подкосил посуточную сдачу в аренду, и придется сдавать их помесячно, что уменьшит доходы;

— меня не устраивают ряд условий договоров, которые навязывает мне УК застройщика, и отказаться от них можно, только отказавшись от услуг УК в целом, а другой УК на объекте нет.

Получается, что если вы покупаете «готовый арендный бизнес», то ваш объект выходит из под вашего контроля, вы не управляете ситуацией в полной мере: не можете ускорить строительство, ремонт, решить ряд проблем, не можете быстро продать.

Посмотрим как будет дальше, после запуска, может быть ситуация исправится, и апартаменты будут приносить запланированный регулярный доход, тогда оставлю их. Если будут проблемы с УК, то можно будет их продать через несколько лет, когда аренда выйдет на устойчивую траекторию. Апартаменты подорожали уже на 50-60% от котлована, и еще подорожают. В любом случае я в выигрыше. Но покупать новые доходные объекты я больше не планирую, слишком много проблем на старте для «готового» бизнеса. Доходность ограничена, а риск большой.

Если рассматривать инвестиции в квартиры, то сдавать их целиком не выгодно (доходность едва 3-4% минус периодический косметический ремонт), а сдавать их посуточно — это уже работа, а не инвестирование. Вы либо будете сами заселять/выселять, решать вопросы, либо вынуждены нанять УК или работника по найму. Даже знаменитая на ютубе Наталья З., вряд ли сдает свои объекты сама, а скорее всего, этим занимаются наемные сотрудники. И с УК и с работником могут быть проблемы (плохая работа, обман и т.д.).

Кроме того, я не очень то верю видео на ютубе о том, как люди делят квартиры в спальном районе на окраине на студии по 10-14 кв.м. и успешно сдают х посуточно с загрузкой 95%. Все это похоже на лапшу на ушах (маркетинг для продажи семинаров и курсов), их финансовые отчеты никто не проверял. Ума не приложу: если я приехал в Москву в командировку, зачем мне снимать маленькую студию в условном «Бибирево», зачем ехать в отдаленный район-муравейник. Почему не снять за те же деньги (или + 500-1000 руб.) гостиницу или целую квартиру ближе к центру. А если покупать квартиру для деления на студии ближе к центру, то она будет дороже и экономика не сойдется. Это просто здравое рассуждение, а оно зачастую оказывается самым верным.

Возможно кому-то лайфхак по делению квартир на студии удается, но это явно не массовая история, и точно не инвесторская.

Жилая недвижимость для себя

История последних 1-1,5 лет показала, что покупать недвижимость для себя было правильной стратегией (cм. мою статью). Ставка ЦБ РФ снизилась, стоимость квартир сильно выросла, ипотечный платеж можно было рефинансировать и снизить, масса преимуществ для покупателя.

Те из известных риэлторов, которые на ютубе предрекали падение недвижимости (и продолжают это делать), остались в дураках. Они совершают одну когнитивную ошибку — судят о рынке недвижимости в целом, основываясь не на макро-данных, не на законах экономики, а на своем личном опыте (своих сделках). А этого нельзя делать: выборка личного опыта очень ограничена.

Учитывая большую фактическую инфляцию, и сужение предложения квартир застройщиками, вряд ли квартиры будут падать в цене. И рост их цен в крупных городах еще будет продолжатся: если посмотреть на опыт Европы, США, Японии и др. развитых стран, то там «на свои» купить квартиру или дом не реально для обычного человека, так как жилье стоит несоизмеримо дорого по отношению к средним доходам. Например, 0,6-0,8 млн. $ США за обычную двушку в Стокгольме на окраине — запросто. Это и нас ждет (подчеркну — крупные экономически развитые города России, коих немного).

Поэтому если вам нужна квартира для жизни, то покупайте сейчас: ставки по ипотеке невысокие, с годами инфляция обесценит платеж.

Единственное — жилье должно быть одно. Не нужно покупать несколько объектов жилья, потому что живете вы в одном, а остальные либо простаивают, либо сдаются в аренду за копейки с приложением личных сил и нервов хозяина.

Как правильно покупать недвижимость

Если прочитав предыдущий текст, вы все-таки решили купить недвижимость, то самой правильной стратегией является покупка недвижимость в ипотеку с максимальным сроком. В таком случае вы перекладываете обесценение рубля на банк (а он — на вкладчиков). С годами ваши доходы подрастут, а ипотечный платеж обесценится. Кроме того, при снижении ставки ЦБ РФ вы сможете рефинансировать ипотеку и снизить свой платеж.

Ошибками будут:

— покупка недвижимости на свои;

— досрочное погашение.

Если у вас есть деньги, лучше вложите их в акции, хотя бы в ETF(БПИФ) на индекс Мосбиржи: они вырастут в цене больше, чем процент по ипотеке. Сейчас по данным домрф средневзвешенная ставка по ипотеке 7,3% в рублях! А у нас только индекс Мосбиржи с дивидендами вырос за 2020 на 13,9%. Дельта — 6,6%. А если ее умножить на цену недвижимости (допустим 10 000 000 * 0,066 = 660 000 руб. вы упустили, если купили недвижимость на свои только в 2020). И будете упускать и дальше, так как акции продолжат расти, а деньги дешеветь.

Если в ипотеку купить недвижимость не получается, попросите рассрочку на пару лет. В некоторых случаях ее дадут вам даже без процентов. В это время (внимание — лайфхак) вложите сумму на покупку квартиры в акции, а полученными дивидендами погашайте платежи по рассрочке. Таким способом недвижимость обойдется вам существенно дешевле.

Не гасите рассрочку вперед. Это важный инструмент контроля действий застройщика, он у вас на крючке пока вы не заплатил всю сумму. И получайте дивиденды в это время.

У многих людей, когда на них висит кредит или рассрочка появляется чувство страха, отсутствия безопасности. Нужно контролировать свои риски: максимальный процент ежемесячного дохода, который вы можете себе позволить направлять на ипотеку(рассрочку) составляет 30-50%, и лучше 30%. Если больше — гасите досрочно.

Опять же нужно включать долгосрочное видение: купив жилье для жизни на «свои» у вас не будет актива (акций), которые зарабатывают вам деньги, не будет шанса на финансовую свободу.

Данная статья НЕ является индивидуальной инвестиционной рекомендацией.