Как красивая жизнь в кредит приводит к катастрофе. Истории

Опубликовано автором
Ответить

Depositphotos_12099893_m-2015.jpg

В качестве хобби я консультирую население по юридическим вопросам. Расскажу несколько историй про желание людей жить красиво прямо сейчас при отсутствии на то финансовых возможностей.

1. Ремонт в квартире в кредит и банкротство

Женщина взяла в кредит 500 000 руб. на ремонт в квартире. После того, как ремонт был сделан, она лишилась работы и не смогла делать выплаты. Стали начисляться проценты и пени, сумма задолженности росла. Заемщица спрашивает, а можно ли подать на банкротство физлица и списать долги?

Подать конечно можно, но процедура банкротства не бесплатна и ведет к нищете и позору.

1) стоимость процедуры банкроства физлица около 40 000 руб. Плюс услуги юриста. Итого 70-120 000 руб.

2) во время процедуры описывается и реализуется имущество. Не очень приятно, когда у вас из дома будет вывозиться мебель и техника, особенно купленная на взятый кредит. Что подумают дети, что скажут соседи и родственники..

3) у должника забирается зарплатная карта. Финансовый управляющий в течение процедуры банкротства (а она может растянуться на год-1,5) выдает должнику только средства в размере прожиточного минимума. Это же совсем унизительно, когда должник выпрашивает свои же деньги у чужого дяди.

И как заемщице выйти из ситуации не понятно: долг растет, денег на процедуру банкротства видимо нет.

Вывод: нет денег на ремонт — не делай!

2. Кредит в МФО на шубу для сестры

Женщине не давали кредит в банке, а она хотела купить шубу, поэтому попросила сестру взять кредит в МФО на себя, обещала платить. Прошло время, шуба куплена, кредит взят, а обладательница шубы не платит. Незадачливая заемщица (сестра шубовладелицы) спрашивает, что делать: проценты по кредиту в микрофинасовых организациях дикие, долги растут, а денег нет, звонят коллекторы.

Что делать вам: продавать имущество и погашать долг. А что делать с сестрой — сами разберетесь.

Выводы:

  • не бери на себя кредит для других
  • не бери кредит в МФО

3. Ипотека не под силу

Семья купила квартиру в ипотеку. А дальше уже идут вариации историй:

  • снизили зарплату, уволили с работы, платить нечем
  • муж с женой поругались и он платить не хочет

Стандартный вопрос — что делать. Продавать квартиру и погашать долг. Сейчас даже квартиру в залоге у банка можно продать.

Вывод:

  • не бери ипотеку, если выплаты по кредиту больше 30% от доходов
  • имей подушку безопасности на случай потери работы перед тем как взять ипотеку
  • вообще 7 раз подумай, прежде чем брать ипотеку!

Инвестиции в апарт-отель: доходность и подводные камни

Опубликовано автором
Ответить

Depositphotos_89598376_m-2015.jpg

В последние годы в Москве и Санкт-Петербурге активно развивается строительство апартаментов. Апартаменты юридически — это нежилые помещения, но фактически в них можно жить или сдавать их в аренду. В апартаментах нельзя постоянно зарегистрироваться, не предусмотрены места в детском саде, школе и поликлинике. Но в отличие от квартир апартаменты стоят дешевле, и, поскольку нет социальных обязательств, располагаются в более удобных местах близко к центру. У Кремля жилой дом не построишь, а вот апартаменты — вполне.

Апартаменты бывают двух типов, но я бы сказал, что даже трёх:

1. Жить самому

2. Сдавать в аренду помесячно или посуточно

3. Сдавать в аренду посуточно в формате отеля (апарт-отель)

Я пробегусь по первым двум и подробно остановлюсь на третьем.

1. Жить самому

Если вам не нужен детский сад, школа, районная поликлиника, но вы хотите жить в центре или купить «жильё» дешевле — это ваш формат.

2. Сдавать в аренду помесячно или посуточно

Апартаменты — это самый удобный вариант для сдачи в аренду: стоят дешевле квартиры, часто продаются с отделкой, не нужно «прописывать» арендаторов, совсем нет или гораздо меньше проблем с соседями при сдаче посуточно.

Можно сдавать в аренду самому. Это достаточно легко делать помесячно, но становится очень хлопотно посуточно: кто-то должен заселять гостей, убираться в номерах, стирать белье, ремонтировать сантехнику, принимать оплату и т.д. Самостоятельная посуточная сдача в аренду — это вторая работа или бизнес, но никак не инвестиция.

Для того, чтобы освободить собственников от забот, существует управляющая компания (управляющий, консьерж-сервис). Зачастую эти функции выполняет аффилированная компания застройщика, который построил апартаменты. Но если застройщик таких услуг не предоставляет, найти честного управляющего проблематично.

Обычно за свои услуги управляющий берет 20-30% выручки от аренды номера. Дополнительно собственник оплачивает расходы на обслуживание апартаментов: бронирование, уборку и т.п., а также коммунальные услуги по счетчикам.

Помесячная сдача в аренду апартаментов менее выгодна, чем посуточная: месячная цена примерно равна аренде квартиры, а посуточная в 2-3 раза выше. При посуточной сдаче критически важна честность управляющего: чтобы он не сдавал апартаменты в аренду в тайне от собственника.

Помимо работы за проценты, некоторые управляющие предлагают доходные программы. Управляющий берет в аренду апартаменты и сам сдает их сколько хочет, а собственнику платит установленный % от стоимости апартаментов или фиксированную сумму в месяц. В очень редких случаях управляющий даже обязуется выкупить апартаменты через 5 лет.

3. Сдавать в аренду посуточно в формате отеля (апарт-отель)

В таком формате апартаменты (т.е. номера) сдаются управляющей компанией только посуточно под брендом гостиницы (отеля). Собственник лишен возможности сдавать их самостоятельно. Управляющая компания предлагает собственнику работать за % от выручки (25-30%) или по доходной программе.

Выручка

Выручка зависит от локации апарт-отеля. Предпочтительно, чтобы он располагался в 5-10 минутах ходьбы от центра или от метро (не очень далеких от центра станций).

На выручку влияет сезонность. Например, в Санкт-Петербурге самые большие цены и заполняемость номеров с мая по июль.

Но далеко не все 365 дней в номере будут гости. В сезон заполняемость больше (например, 90%), а несезон меньше (например, 30-60%). В среднем по году от 60% до 80% в зависимости от отеля и стараний управляющего.

На выручку влияет площадь и категории номеров. 14-16 кв.м. — это совсем маленький номер эконом-категории, от 20 кв.м. уже идет комфорт. Категория предполагает соответствующий ремонт и оснащение номера.

Например, среднемесячная выручка (не прибыль!) от аренды номера до 20 кв.м. в СПБ может составлять 40-55 тыс. руб. Здесь и далее берем для расчетов номер до 20 кв.м.

Расходы

Из выручки нужно вычесть расходы. Они включают в себя эксплуатацию номера (например, 200 руб./кв.м.), коммунальные услуги по счетчикам. Можно рассчитывать на 40-50 тыс. руб. в год.

Учтите, что номер при посуточной сдаче подвергается ускоренной амортизации: стареет и разрушается. Его нужно раз в 5-7 лет ремонтировать. На ремонт может потребоваться 300-600 тыс. руб. и более. Эти суммы нужно распределить по годам при подсчете доходности инвестиций в номер.

Не нужно забывать, что сдача в аренду нежилых помещений — это уж точно предпринимательская деятельность. Налоговая о вас непременно узнает из данных Росреестра. Поэтому нужно регистрировать ИП или ООО.

Если выручка небольшая (меньше 700-900 тыс. руб.), то лучше платить 6% с дохода. Если больше, в т.ч. когда сдаете несколько номеров, то лучше взять патент на аренду (ок. 50 000 руб. в год).

Помимо налога 6%, нужно заплатить страховые взносы 28 000 руб. + 1% с дохода, превышающего 300 000 руб.

А.. самое главное: 25% от выручки управляющему. Но он себя не обидит: первым возьмет свое вознаграждение, затем оплату эксплуатационных расходов, а уж потом выплатит вам.

Доходность

После уплаты всех расходов доходность от аренды номера может составлять от 8% до 15% в месяц. Это гораздо больше, чем при сдаче квартиры (3-4%).

Но не нужно забывать про рост стоимости номера. От котлована до сдачи в эксплуатацию она вырастает на 20-30%. А затем растет по рынку. Я бы закладывал рост на уровне инфляции, т.е. 3% сейчас.

С учетом более низкого роста стоимости номера, общая доходность инвестиций в номер апарт-отеля может составлять до 12% в год. Это гораздо лучше вклада и сравнимо с некоторыми акциями на бирже. С выходом на рынок апартаментов инвестиции в квартиры становятся менее интересными: кто захочет получать 3-4% в год по квартире, если есть доходность по апартаментам в разы выше и без хлопот.

Многие граждане путают инвестиции в квартиру и психологическое успокоение. Если вы покупаете квартиру, чтобы была (зато надежно, стабильно и в кризис не пропадет), а доходность/возврат инвестиций не считаете, то это уже не инвестиция. Это удовлетворение психологического желания владеть вещами.

Но оставим психологию для психологов. Наша цель получить бОльшую доходность с меньшим или тем же риском, разбогатеть по-простому. Для этого больше подходят апартаменты.

Цены

Рассказывать публично, где и у кого купить апартаменты я не буду, так как агентом не являюсь и за рекламу мне не платили. Моим клиентам я предоставил подробные расчеты по одному объекту для ознакомления.

На стадии строителства маленькие студии (14-16 кв.м.) можно купить за 2,5 млн. руб., 20-22 кв.м — 3-3,5 млн. руб. Где то может быть дороже, но диапазон понятен.

Подводные камни

Depositphotos_23963211_m-2015.jpg

1.  Апартаменты могут быть не построены

Это главный риск. Вспомним обманутых дольщиков.

2.  Неудачное расположение апартаментного комплекса

Гостей и выручки будет мало.

3. Нечестная управляющая компания

Нечестность может выражаться в том, что свои апартаменты управляющая компания будет сдавать, а ваши будут простаивать. Для защиты от этих ситуаций есть компьютерные программы, которые бронируют номера «равномерно». Но давно уже доказано, что человеческий фактор побеждает любой компьютер.

Про тайную сдачу в аренду апартаментов я уже писал.

4. Халатный прием гостей: плохая уборка, невежливость и т.п.

5. Завышенные тарифы на эксплуатацию номера

Как бы без дохода не остаться. Смотрите отзывы о существующих объектах управляющей компании.

Как не попасть на мель:

  • апартаменты при покупке нужно выбирать тщательно, делать сравнительный анализ и подробные расчеты самостоятельно, не верить расчетом застройщиков слепо
  • проверять управляющую компанию

Схема Кийосаки по покупке недвижимости в кредит

В связи с высокими ставками по кредитам даже на апартаментах не работает. Да, возможно, ежемесячный арендный доход будет превышать выплаты по кредиту.

Но есть проблемы:

1. 2 года ожидания строительства

Вы отдадите деньги, будете платить ипотеку каждый месяц, а дохода не будет

2. При покупке в ипотеку первоначальный взнос составит не 15%, а 40-50%

Многие застройщики в целях своей безопасности разделяют цену апартаментов на 3 договора: строительство, отделка и мебелировка. Причем последние 2 составляют 20-30% от всей цены апартаментов. Ипотечный кредит дадут только на строительство. Отделку и мебелировку вы должны будете оплатить отдельно.

Таким образом, вы вложите своих средств в ипотеку 40%, что никак не соответствует схеме Р. Кийосаке по бесплатному приобретению недвижимости в кредит. Поясню: Кийосаки вкладывает 10% первоначальный взнос, аренда покрывает ипотечный платеж, а первоначальный взнос он выводит путем рефинансирования кредита. А именно, делает ремонт, стоимость недвижимости повышается, и он увеличивает сумму кредита на размер повышения стоимости. Увеличение кредита снимает со счета.

Поэтому, когда вы посчитаете, что арендный доход покрывает ипотечный платеж — не радуйтесь! Не забудьте, что вы вложили 40% своих средств — они тоже стоят денег. Их можно было инвестировать альтернативно. Поэтому доходность нужно считать именно на них. Никакой бесплатной недвижимость явно не получится, а скорее вы недозаработаете.

Выводы:

  • апартаменты — современный формат вложения в недвижимость с доходностью до 12% годовых
  • апартаменты гораздо выгоднее квартиры и депозита
  • более удобно, когда сдавать апартаменты в аренду будет за вас управляющая компания
  • тщательно выбирайте апартаменты и делайте расчеты самостоятельно
  • бесплатно приобрести апартаменты по схеме Кийосаки не получится
  • приобретайте апартаменты на свои, иначе доходность ваших инвестиций будет ниже, вы недозаработаете

Какой процент кешбэка (cashback) по картам Аэрофлот бонус Сбербанка

Опубликовано автором
Ответить

Depositphotos_50545037_m-2015.jpg

Процент кешбэка по картам Аэрофлот Бонус у Сбербанка всегда оставался загадкой. Нам начисляют какие-то мили, их по каким-то коэффициентам Аэрофлот обменивает на билеты, при этом взимая дополнительно топливные сборы, а в итоге какой % с наших покупок мы получаем обратно — не ясно. Почему не сделать прозрачный % кешбэка в деньгах? Зачем придумывать еще и мили с коэффициентами? Предположу, что так труднее сравнить с конкурентами.

Но финансы — наука точная, поэтому я решил взять и посчитать. В интернете есть сравнительное исследование некоторых программ. Но самому надежнее.

Итак, вводные данные:

1. Кредитная карта Сбербанка «Аэрофлот Бонус» gold.

По ней начисляются 1,5 мили за 60 руб. покупок.

2. Ежемесячно семья тратит по кредитной карте 60 000 руб.

За год на премиальный билет не накопить, поэтому я взял 1,5 года.

АЭБ1.jpg

За 1,5 семья накопила 27000 миль за счет покупок по кредитной карте. Если бы она летала Аэрофлотом, то накопила бы дополнительные мили за счет перелетов. Но я их не буду учитывать, так как участвуя в программе Аэрофлот Бонус мили за перелеты семья накопила бы и в другом банке.

Стоимость миль Аэрофлота в рублях

Теперь нужно оценить стоимость этих миль в рублях. Сделать это очень сложно, так как одинаковое количество миль списывается Аэрофлотом за билеты разной стоимости. Нет единого коэффициента конвертации миль в цену билетов.

Поэтому я взял 4 направления. С помощью калькулятора миль подсчитал, сколько потребуется миль на перелет туда-обратно. А потом узнал цену билетов. Билеты брал как промо, так и обычные, какие попадались. Получились такие цифры.

АЭБ2.jpg

Как видите, цены миль прыгают, поэтому возьмем минимальную. Минимальная стоимость мили составила 0,5 руб. (т.е. 1 миля = 50 копеек).

Но нужно учитывать, что при оплате билетов милями Аэрофлот взимает топливные сборы (2-4 тыс. руб.). Возьмем 3000 руб. Их нужно вычесть из цены билетов, чтобы получить «чистую стоимость», которая будет оплачена милями.

АЭБ3.jpg

Мили получаются уже дешевле. Минимальная цена мили составила 38 копеек.

Далее определим стоимость накопленных 27 000 миль в рублях по указанным ценам миль. И процент кэшбека с суммы расходов по кредитной карте.

АЭБ4.jpg

Процент кэшбека про кредитной карте получается от 0,95% до 1,25%. Вспомним, что еще мы оплачиваем 3500 руб. в год за обслуживание карты, поэтому нужно ориентироваться на нижнюю границу. Итак процент кешбэка по кредитной карте Аэрофлот Бонус gold, по моим расчетам, получился ок. 1%.

Это сравнимо с другими кешбэк программами крупных банков. Но есть программы менее крупных игроков с процентом кешбэка 2% и выбором любых авиакомпаний. Не буду называть, так как реклама не оплачена -) Это лишь частное исследование.

«Спасибо от Сбербанка», сравнение

Может дать 0,5% от покупок по карте, если вы покупаете у партнеров Сбербанка. Но, к сожалению, я практически ни у одного партнера Сбербанка ничего не покупаю. Очень узкий список. Например, из АЗС туда входит всего лишь 3 малоизвестные (Astra, Eka, СибирьНефть). А главных игроков: Роснефти и Лукойла, где я заправляюсь, нет в программе. Так что я эти 0,5% не учитываю.

Выводы:

  1. процент кешбэка по кредитной карте Аэрофлот Бонус gold, по моим расчетам, получился ок. 1%. Это сравнимо с кешбэк программами крупнейших банков. Но есть и более выгодные варианты в менее крупных банках.
  2. Переходить ли на другую программу решать вам:  с одной стороны, больший % кешбэка, с другой стороны, менее устойчивый банк, что немаловажно в текущей ситуации, и необходимость перекидывать зарплату из банка в банк.

Баланс потребление / инвестиции и путешествия как диверсификация инвестора

Опубликовано автором
2

IMG_4424

По интернету гуляет история как некий гражданин с 1907 до 1914 года вкладывал деньги в государственную сберкассу. Начал он со 100 рублей и вносил деньги на вклад каждый год. С учетом процентов за 7 лет сумма на вкладе выросла до 360 рублей. По расчетам это 278,72 грамма золота тогда, что составляет около 676 тыс. руб. сейчас.

И все было бы хорошо и радостно, но Первая мировая и Революция внесли свои коррективы: воспользовался инвестор только 7% денег, остальные пропали.

Мораль: как бы ни были надежны инвестиции, в жизни может произойти такое, что вы не сможете ими воспользоваться. Поэтому важно соблюдать баланс между потреблением и инвестициями. 

1. Кредиты

К сожалению, нас кидает из крайности в крайность. Россияне пока в таком положении: 0% инвестиций и 200% потребления. 

Почему 200% потребления — потому что живут в кредит. Реальные доходы населения упали более чем на 1% за 2017 год, а потребительские кредиты выросли на 20%.

Есть разные жизненные ситуации, в которых люди увеличивают свое потребление сверх возможностей путем кредита:

1) ипотека

В определенных случаях оправдана, при условии достаточности средств на ее обслуживание: платеж должен составлять не более 30% от месячного дохода.

Покупать ли квартиру в ипотеку см. здесь.

2) автокредит

Делает вас беднее.

3) ремонт, мебель, отпуск

Аналогичная ситуация.

4) текущие расходы (мобильник, одежда, еда)

Это уже бедность, товарищи, когда на текущие расходы берется кредит. Потребительский кредит не является решением проблемы, поскольку его нужно отдавать, причем с большими процентами. Есть множество случаев, когда люди попадали в кабалу, так как не могли заплатить даже проценты.

Что делать, если денег не хватает? Не хватать может по разным причинам:

  • субъективно (желания превышают возможности)
  • объективно (нет денег на еду и лекарства)

Большинство в первой ситуации. Если мы ограничим желания, какими бы «необходимыми» нам не казались вещи, то кредит брать не придется. Автомобиль можно купить б/у, или вообще не покупать, ремонт сделать своими силами из недорогих материалов, смартфон подешевле, от заграничных путешествий отказаться, одежда и еда по-проще.

Вспомним 90-е годы: люди жили небогато, спасал свой сад и огород, но никому не приходило в голову брать в кредит iphone, шубу, мебель, поездку в Турцию, автомобиль. Значит, все-таки дело больше в субъективных желаниях, чем в суровой необходимости.

Я вовсе не призываю смириться с бедностью — нужно стараться повысить свой доход: учиться, расти по карьере, переехать в крупный город, придумать и реализовать свое дело, инвестировать. Но сейчас не нужно раздувать свое потребление сверх возможностей, в долг. Все это вы обязательно купите, но позже, когда заработаете.

А наоборот, я предлагаю даже в стесненной ситуации откладывать деньги и инвестировать ежемесячно. Начать можно даже с 1000-2000 руб. в месяц. Такую сумму может позволить себе каждый. Читайте мой пост про микропортфель.

2. Минимальный баланс — это 10% инвестиций / 90% потребления.

Т.е. каждый месяц не менее 10% дохода вы должны инвестировать. Это не сильно скажется на вашем уровне жизни, зато у вас будет пассивный доход со временем.

Но на самом деле, 10% — это немного. Китайцы, например, инвестируют до 60% дохода. Это хорошая цифра для серьезного роста портфеля.

Другая крайность — скряжничество. Плюшкиным быть не стоит, хотя бы по тому, что все может пропасть вследствие глобальных событий или трудных ситуаций в личной жизни.

По ощущениям максимальный баланс это 70% инвестиций / 30% потребления.

3. На что тратить деньги

У всех свой рецепт, но вспоминая непродолжительность человеческой жизни и внезапность смерти, у меня есть большое сомнения в рациональности траты больших средств на материальные вещи, рестораны и тому подобные развлечения.  Вещи портятся, ржавеют, рассыпаются в труху, их можно отнять.

Остаются путешествия. Они дают ощущения полноты жизни, развивают мышление человека, обеспечивают более объективный взгляд на мир, дарят удовольствие от красоты природы. В конце концов в отличие от инвестиций и вещей, воспоминания не отнимешь.

Инвестируйте и путешествуйте.

Микропортфель: инвестиции для небольшого бюджета

Опубликовано автором
Ответить

Инвестиции должны быть доступны для всех невзирая на размер кошелька.

В России множество людей не имеют возможности инвестировать по 30 000 руб. в месяц. Более того, даже 10 000 руб. в месяц бывает откладывать проблематично: маленькая зарплата, ипотека, кредиты, дети. Но как выбраться из замкнутого круга? Как повысить свой уровень жизни?

Выход есть — инвестировать небольшую сумму — 1 -2 тысячи рублей в месяц, но много лет. Такую сумму инвестиций может себе позволить каждый.

Думаете, что этого мало, чтобы накопить приличную сумму? Но это не так. Сложный процент при регулярных многолетних инвестициях творит чудеса.

Микропортфель через 30 лет при 5% и 10% доходности

Рассмотрим два графика доходности. Мы инвестируем по 1500 руб. каждый месяц в течение 25 лет. В первом случае под ставку 5% годовых, во втором — под 10%.

При инвестициях под 5% годовых итоговая стоимость портфеля составит 1 255 694 руб. Уже прилично.

При инвестициях под 10% годовых итоговая стоимость портфеля составит 3 256 982 руб. А это уже 2-3х-комнатная квартира в регионе для ребенка. 

Родился ребенок — начали инвестировать по 1500 руб. в месяц, а в 30 лет — двух или трехкомнатная квартира. Скажи плохо?!

Но мы то планируем получить еще больше — за счет ребалансировки портфеля. См. видео о ребалансировке.

Во что и как инвестировать

В статье про бесплатный индексный портфель я привел состав портфеля: доли акций и облигаций и конкретные инструменты. Однако я понимаю, что это сложновато. Поэтом предлагаю инвестировать одновременно со мной. 

Я открываю новый вид портфеля — микропортфель и каждый месяц пополняю его на 1-2 тысячи руб. В портфель я покупаю фонды акций и облигаций и рассказываю об этом: что и по какой цене я купил. А вы можете покупать тоже самое.

Брокерский счет

Для того, чтобы покупать на бирже акции, облигации, фонды, нужно открыть брокерский счет. Рекомендую сделать это в отделении Сбербанка или ВТБ. Можно открыть индивидуальный инвестиционный счет, и тогда вы не будете платить НДФЛ с дохода от инвестиций на счете.

Покупать можно с телефона, например, через программу Сбербанк-Инвестор.

Первоначальный портфель

Первым делом я внес 2100 руб.  На них купил ETF (биржевой фонд) на индекс РТС от компании Финэкс. Тикер, чтобы найти в брокерском терминале — FXRL. Сделка прошла по 2080 руб. — 1 пай. Можно покупать по текущей цене на бирже, сейчас не дорого.

Большую часть портфеля должны составлять акции. Их доля = 100 — возраст. Поскольку портфель небольшой и мы не планируем активных операций, то выбор пал на индекс Мосбиржи. Это и более безопасно. Тем более 80% управляющих проигрывают индексу (по статистике США).

Из индексных фондов наименьшие комиссии имеет фонд от Финэкса на индекс РТС — FXRl, всего 0,9%. Кроме того, его можно купить, не выходя из дома: с телефона или компьютера через брокерскую программу. Этим и обусловлен выбор. Возможно скоро и ПИФы можно будет купить на бирже. Будем ждать.

Дальше дело за вами. Открывайте брокерский счет и покупайте FXRL. Начинайте инвестировать.