Цена квартиры в Москве и финансовая безграмотность

Depositphotos_8454811_m-2015.jpg

Иногда я просматриваю объявления о продаже квартир в своем и не только районе. Есть адекватные по цене предложения, но в старом 50-летнем фонде. Цены же более нового фонда вызывают недоумение: кто это покупает.

Например, квартира в районе 3-4 станций от кольцевой может стоить 23 млн. руб. Причем далеко не пентхаус, а обычная 2-3 комнатная квартира, с улучшенным ремонтом и т.д.

Возможно, это только «хотелки» продавцов, и никто такие квартиры не покупает годами. Но если покупают, то это либо долларовые миллионеры, либо финансово безграмотные люди, которые не могут понять ценность денежного потока.

Ведь если без риска вложить 23 млн. руб. в федеральные облигации, можно получить доходность, например, 9% годовых. А это 172 500 руб. в мес. чистого дохода.

Зачем покупать квартиру в спальнике большого шумного города с плохой экологией, ведь имея такой доход, можно жить в любом месте России.

Квартира или денежный поток

Предположим, в Москву люди едут ради высокого заработка и квартира — это  порог, отделяющий от желанной зарплаты. Но 172 500 руб. в мес., которые человек потеряет, купив квартиру —  высокий доход даже для Москвы, и большие ли шансы, что человек его получит? Отказываться от такого дохода стоит лишь ради гораздо большего. Ведь мы помним, что это доход пассивный, а за зарплату нужно еще работать. Т.е. зарплата должна быть в разы выше пассивного дохода, от которого человек отказывается, покупая квартиру. Но где он найдет такой доход..

Вспомним еще и об инвестициях. Если 23 млн. руб. вложить в акции, хотя бы частично, то можно через 5-10 лет удвоить и утроить капитал. А квартира на столько не вырастет.

Кто же тогда покупает дорогие квартиры? Про квартиру за 123 млн. руб. на Садовом кольце я вообще молчу. Имея такой капитал, можно жить в любой стране мира. Зачем дышать выхлопными газами на садовом.

P.S. Не режьте курицу, которая несет золотые яйца — не тратьте свой капитал. Для обычного человека (не предпринимателя), это практически единственный лифт богатству.

Без капитала не будет денежного потока, без денежного потока вам нечего будет инвестировать, а без инвестиций не будет и богатства.

Доходность 21,2%: стратегия, реализация, результат

Где хранить текущие средства (1-2 месяца) с высокой доходностью и гарантиями

Depositphotos_88274284_m-2015.jpg

В марте 2018 подходит к концу мой трехлетний вклад «Управляй» в Сбербанке. Этот вклад предусматривал как пополнение, так и частичное снятие средств, что было очень удобно. Он был открыт под 7,4%. Когда я его открывал, такая ставка казалась мне низкой. Однако сейчас ставки по вкладам в Сбербанке еще ниже. По вкладу «Управляй» с неснижаемым остатком 30 000 руб. на год дают всего 4%, на 3 года еще меньше — 3,25%.

Данный вклад я использовал для заработка на кредитной карте и временного хранения денег на какие-то цели.

Рассмотрим, какие есть варианты краткосрочных вложений сейчас. Требования: 1) моментальная ликвидность (можно продать сразу без потерь) 2) доходность 6-7% годовых 3) возможность частичного пополнения и снятия 4) легкость перевода из Сбербанка и обратно.

1. ETF от компании Финэкс — FXMM

Это торгуемый на бирже фонд. В него входят краткосрочные казначейские гособлигации США. Корзина облигаций составлена согласно индексу Soltbill, т.е. по пассивному принципу, нет рисков ошибок управляющих. Облигации в $, но фонд проводит рублевое хеджирование, за счёт этого получает дополнительную доходность. Механизм хеджирования не известен, но обещают доходность в 5%. По факту получается больше. За 2017 год (с 30.12.2016 по 29.12.2017) пай вырос с 1302,2 до 1405,7, т.е. на 7,94% грязными или 6,9% чистыми (после НДФЛ).

Доход не выплачивается пайщику, а реинвестируется. Таким образом стоимость пая постоянно растет. Для получения дохода нужно купить пай на бирже через брокера, а потом продать его дороже. НДФЛ вычтет брокер.

Доходность устраивает, теперь посмотрим, что с волатильностью. Судя по графику котировок на бирже она минимальна (http://www.moex.com/ru/issue.aspx?board=TQTF&code=FXMM). Проколы вниз на графике можно не учитывать — они быстро ликвидируются.

Комиссия по фонду тоже минимальна — 0,49%.

Минусы:

  • необходимость уплаты НДФЛ 13% при продаже пая. Но это компенсируется достаточной доходностью (6,9% чистыми за 2017);
  • существенные транзакционные затраты времени по сравнению со вкладом в Сбербанке (ввод денег на брокерский счет 0-1 день, вывод денег с него… пока не пробовал в Сбербанке, но предполагаю, что 1-2 дня).

2. Краткосрочные облигации федерального займа (до 1,5 лет)

Почему краткосрочные — чтобы цена была менее волатильна (меньше колебалась), меньше реагировала на изменение уровня инфляции или ключевой ставки ЦБ РФ. Рассмотрим только облигации с постоянным купоном.

Возьмем для примера ОФЗ-26216-ПДОФЗ-26208-ПД. Первая из них погасится в мае 2019, вторая — в феврале 2019. Ликвидность хорошая (у первой — выше миллиарда рублей в день, у второй — 30 млн. руб.). Значит все продадите быстро.

Доходность — нас устраивает 6,6-6,7%. НДФЛ с купонов ОФЗ не уплачивается (п. 25 ст. 217 НК РФ). А вот с разницы между ценой покупки и продажи облигации — да. Но если вы продали облигации за ту же цену, за которую купили (без учета купона), то налога не будет.

Волатильность по ощущениям больше, чем у FXMM. Однако обе облигации скоро погасятся, а поэтому упасть ниже номинала не должны. Главное не покупать их дорого.

Например, по ОФЗ-26216-ПД купон составляет 6,7%. Значит, дороже 100% от номинала (т.е. дороже 1000 руб.) покупать ее не хотелось бы. По ОФЗ-26208-ПД купон составляет 7,5%, значит порог покупки для нас 101% от номинала.

На какие значения доходности ориентироваться — на межбанковскую ставку Ruonia (сейчас она 7,04%).

Купить облигации можно на бирже через брокера. Это делается очень легко. Номинальная стоимость облигаций — 1000 руб. Зная сумму ваших инвестиций, можно поделить ее на 1000 руб. и определить примерное количество облигаций для покупки. Потом ввести это количество в торговый терминал, только не в рублях, а в процентах от номинальной стоимости. Терминал покажет итоговую сумму, и можно нажимать кнопку покупки.

При покупке облигаций есть особенность. Вы уплачиваете продавцу  не только % от номинальной стоимости облигации (например, если цена 101% вы уплатите 1010 руб.), но и накопленный купонный доход (НКД). Например, сейчас НКД по ОФЗ-26208-ПД составляет 28,36 руб. Значит за одну облигацию вы уплатите 1010 + 28,36 = 1038,36 руб. 

Так что может получится дороже, чем вы рассчитывали. Однако когда вы будете продавать облигации, вам покупатель тоже выплатить НКД. И вы не только ничего не потеряете, но и заработаете НКД за дни владения облигациями.

Минусы:

  • существенные транзакционные затраты времени по сравнению со вкладом в Сбербанке (аналогично предыдущему варианту).

3. Перевод деньги на вклад в другой банк

Все мы знаем, что творится с банками — у них отзывают лицензии, поэтому выбираем только надежные, из первой 10-ки по капиталу.

Нам нужен вклад с пополнением и частичным снятием сроком на 1 год, с максимальным процентом и минимальным остатком — 30 000 руб.

По этим критериям нам подходит вклад в Московском кредитном банке (9-е место по капиталу в РФ). Вклад называется «Все включено Расчетный», ставка 7% (если есть годовой пакет услуг в МКБ) и 6,75% — если нет. Стоимость пакета 1800 руб. в год.

Можно и не подключать пакет, но карты и онлайн банка у вас не будет, надо будет ходить пополнять и снимать деньги в отделение, что не удобно. Расходы на пакет услуг снижают доходность инвестора. Однако если вам нужен счет/карты для расчетных целей, можно воспользоваться предложением МКБ и рассматривать эти расходы не зависимо от вклада. Банк предлагает также 7% на остаток счете по картам и cash-back за покупки.

Перевести деньги из Сбербанка в МКБ можно онлайн без комиссии.

Минусы:

  • комиссия за обратный перевод (из МКБ в сбербанк — 1%). Приходится ходить в отделение или банкомат МКБ снимать деньги с карты и класть на карту Сбербанка);
  • стоимость годового пакета за обслуживание — 1800 руб.

Плюсы:

В отличие от предыдущих вариантов, срок операций мгновенный (не теряем дни на вывод и ввод), ставка сравнимая и даже чуть выше 7%, стоимость не колеблется.

Выводы:

  • получить краткосрочную (на 1-2 месяца) надежную доходность в 6,5-7% годовых можно
  • варианты отличаются в основном транзакционными затратами времени. Здесь выбирает каждый, кому что удобнее.

Я для себя выбираю 1-2 варианты, так как ходить в отделение банка / банкомат снимать деньги не хочется. Но может быть у кого-то они рядом с домом, и для него 3-й вариант будет более удобен.

Тренды в группах «инвесторов» вконтакте

Зашёл ВКонтакте посмотреть какие группы по инвестициям имеют наибольшее количество подписчиков, и о чем о там идёт речь.

1. Цитаты известных и не очень инвесторов

К сожалению, от чтения цитат денег в кошельке не прибавляется. Даже если это цитаты самого Уорена Баффетта.

2. Выдача физическими лицами займов под залог под 100 — 200 % годовых

Что меня поразило — эта группа имеет огромную популярность ВКонтакте. Авторы, по-видимому, искренне уверены, что делают важное и полезное дело.

Начнём с юридической составляющей: систематическая выдача займов – это предпринимательская деятельность, которая требует регистрации ИП или ООО. Кроме того, она подпадает под незаконную предпринимательскую деятельность, так как для выдачи займов нужна лицензия МФО, кредитной организации, ломбарда. В связи с этим возможна уголовная ответственность таких деятелей. Об уголовной ответственности они подписчиков не предупреждают, что может стать неожиданностью.

О моральной составляющей я уже молчу: выдача займов физическим лицам 100 – 200 % очень похоже на наживу на бедах людей и выглядит некрасиво и не морально.

Однако авторы сообщества преподносят это как новый тренд в бизнесе, успешный образ жизни, финансовую свободу и т.д. Что удивляет – это количество людей, интересующихся ростовщичеством, несмотря на его аморальный характер. Почему люди не понимают, что «как» зарабатывать деньги не менее важно, чем «сколько».

3. «Инвестиции» в биткойн

Лёгкий заработок всегда привлекал людей. И чем он не понятней, тем привлекательнее. Когда мы покупаем акции, мы покупаем долю в бизнесе, который работает и приносит дивиденды. То есть, понятно, откуда приходят деньги. Когда мы покупаем биткойн, то деньги приходят не от бизнеса, а от других людей, которые поверили легкую наживу. «Инвестор», который продает свои биткойны другому человеку забирает у него деньги без встречного предоставления. Ведь Bitcoin это ничто, воздух. Пусть в биткоин и высокая доходность, но она неправильная. Эти пчелы дают неправильный мёд. Настоящий инвестор предпочтёт более разумную доходность, зато понятную и прозрачную, чем заоблачную пирамиду. Здесь опять тот же вопрос: «как» зарабатывать, не менее важно, чем «сколько «.

4. Курсы инвестиций

Много кто пытается заработать на онлайн обучении. Сама по себе это идея неплохая, но лишь бы автор сам зарабатывал не только на обучении поверивших, но и имел собственный портфель, который приносил бы ему прибыль как инвестору. Вряд ли можно научить тому, чего сам не умеешь делать. В последнее время появляется множество блогов об инвестициях, авторы которых рисуют графики с огромной доходностью, якобы имевшей место по их портфелям в течение 5-10 лет. Хочется спросить: «Господа, где вы были 2-3 года назад?». Ваших блогов не было, и о вашей доходности никто не слышал и не знает. Нарисовать можно все что угодно. Подтвердите свою доходность. Более того новоявленные инвестор-блогеры даже состав своего портфеля не раскрывают, а просто рисуют некий абстрактный график. Не верю. Также как и в модельные портфели, основанные на исторических котировках.

Результаты клиентов в 2017

Результаты клиентов 2017.jpg

Все имена изменены. 

Мы видим, что в этом году дивидендные портфели превзошли портфели роста капитала (стоимостные), так как индекс был в боковике. Но я ожидаю, что в 2018 в связи со снижением стоимости денег ситуация изменится в пользу портфелей роста капитала, они догонят и опередят дивидендные.