Архив рубрики: Без рубрики

Об уголовной ответственности до 4 лет за оборот криптовалюты

Опубликовано автором
Ответить

Появились высказывания Минфина об уголовной ответственности до 4 лет лишения свободы за незаконный оборот криптовалюты. См. http://www.interfax.ru/business/604270

Что такое оборот? Оплата криптовалютой за товары и обмен на рубли.

Впрочем пугаться пока рано, так как к уголовной ответственности будут привлекаться участники коллективных схем по предварительному сговору.

Простых граждан, купивших для себя криптовалюту, Минфин привлекать к уголовной ответственности не планировал. Разве что штраф наложить на них.

Как обезопасить себя?

Прежде всего — соблюдать закон о криптовалюте, после того как он будет принят. Не оплачивать товары криптовалютой.

Возможно даже более правильным шагом будет завести криптовалютный счет в уполномоченном государством банке/брокере, перевести туда свою криптовалюту, и совершать все операции только через него.

Анонимность пропадет, но свобода — дороже.

Апарт-отель «Yes» у метро Ботанический сад. Выгодно ли инвестировать?

Опубликовано автором
Ответить

Depositphotos_13790665_m-2015.jpg

Недавно появилось предложение о продаже апартаментов в строящемся апарт-отеле «Yes» у метро «Ботанический сад». Расположение отеля очень хорошее: 1 минута от метро, рядом с пересадкой на МЦК. Окна одной стороны здания выходят в парк.

Строительство будет вестись до 2021 года. Апартаменты продаются с чистовой отделкой и сантехникой, можно сразу заказать прочную мебель. Дизайн апартаментов продуман, с мебелью они похожи на европейский гостиничные номера. Архитектура отеля современная, интересная. Красивый сайт застройщика. После окончания строительства в отеле будет управляющая компания, которая за 20% выручки (вероятная цифра) будет сдавать апартаменты посуточно или помесячно: заселять, убирать, следить за порядком. Вообщем все выглядит на первый взгляд прекрасно. Бежим покупать?

Стоп. Здесь пора отключить эмоции, и включить калькулятор.

I. Стоимость апартамента

Самая дешевая студия 19 кв.м. стоит сейчас 3 200 000 руб. Предполагаю, что ее полное оборудование (мебель, кухонные приборы и посуда, телевизор, постельное белье и т.п.) обойдется в 500 000 руб. Итого 3 700 000 руб.

II. Прибыль от сдачи апартамента в аренду помесячно

1. Доходы

Рядом с метро «Ботанический сад» сейчас сдаются в аренду однокомнатные квартиры 35-40 кв.м. за 30 000 — 35 000 руб. в месяц. Причем коммунальные платежи включены в арендную плату, кроме воды и электричества.

С учетом меньшей площади апартамента по сравнению с однокомнатной квартирой (19 кв.м. против 35 кв.м.) даже за 30 000 руб. в месяц данный апартамент трудно будет сдать. Но оставим эту цифру условно.

Например, в апарт-отеле «Yes» в Митино апартамент 27-29 кв.м. предлагается в аренду за 41 000 руб. в месяц. Если вычислить пропорцию к площади студии, то плата за нее получается около 28 000 руб. в месяц.

Простой вероятно будет 2 недели в год. Таким образом, выручка от сдачи в аренду апартамента 19 кв.м. помесячно будет 30 000 руб. * 11,5 мес. = 345 000 руб. в год.

2. Расходы

С учетом нежилого назначения помещения, предполагаю, что коммунальные платежи за апартамент будут больше, чем за квартиру. Примерно, 6 000 руб. в месяц (72 000 руб. в год). Я не уверен, что вы сможете переложить их на арендатора, так в Москве это не принято. Поэтому будем считать, что несете их сами (кроме счетчиков).

Налог на имущество физических лиц — 0,5% от кадастровой стоимости апартамента. 3 200 000 руб. * 0,005 = 16 000 руб. в год.

Налог 6% (УСН). 345 000 руб. * 0,06 = 20 700 руб. Страховые взносы 26545 руб. + 1% с суммы, превышающей 300 000 руб. Страховые взносы = 26545 + (45000*0,01) = 26995 руб.  Страховые взносы идут в зачет налога, поэтому всего мы заплатим 27 000 руб. в год.

Ремонт. Не забывайте, что через 7 лет вам придется обновлять мебель и делать косметический ремонт, иначе апартамент превратится в трущобу (фавелу).  Если владельцы «бабушкиных квартир» выезжают на нормальной площади, то чтобы сдать за приличные деньги студию 19 кв.м. в ней должен быть евро-ремонт, новая мебель и белье. Поэтому смело можно закладывать в расходы 500 000 руб. через 7 лет (или 71430 руб. в год).

Вообще надо бы застраховать имущество от залива соседей и пожара. Но не буду включать страховку, чтобы не снижать итак невысокую доходность.

3. Прибыль

Вычитаем расходы из доходов.

Сначала без УСН и страховых взносов (для любителей рисковать). 345 000 — 72 000 — 16 000 — 71 430 = 185 570 руб. в год (или 15 500 руб. в месяц).

С налогами результат еще более печальный 345 000 — 72 000 — 16 000 — 27 000 — 71 430 = 158570 руб. в год (или 13 200 руб. в меся).

Итак. Чистая доходность при помесячной сдаче апартамента в аренду составляет 5% в год без налога, 4,3% в год с налогом (от стоимости апартамента). 

III. Прибыль от сдачи апартамента в аренду посуточно

1. Доходы

Стоимость аренды возьмем 3000 руб. в сутки. Заполняемость — 70% в год.

Выручка за год = 3000 * 365 * 0,7 = 766 500 руб.

2. Расходы

Стоимость услуг управляющей компании — 20% от выручки. 766 500 * 0,2 = 153 300 руб.

Коммунальные платежи. Не уверен, что при посуточной сдаче кто-то согласится кроме 3000 руб. еще и сверху какие-то коммунальные платежи платить. Поэтому считаем в расходы те же 72 000 руб. в год.

Уборка номера, стирка белья. Я думаю, что с владельца апартамента управляющая компания возьмет эти расходы сверх своего вознаграждения. Поэтому еще минус 3000 руб. в месяц (или 36 000 руб. в год).

Налог на имущество физических лиц — 0,5% от кадастровой стоимости апартамента. 3 200 000 руб. * 0,005 = 16 000 руб. в год.

Налог 6% (УСН). 766 500 руб. * 0,06 = 45990 руб. Страховые взносы 26545 руб. + 1% с суммы, превышающей 300 000 руб. Страховые взносы = 26545 + (466500*0,01) = 31210 руб.  Страховые взносы идут в зачет налога, поэтому всего мы заплатим = 31210 + (45990-31210) = 45990 руб. Причем при сдаче в аренду через управляющую компанию, от вас потребуют зарегистрировать ИП и от налога вы не отвертитесь.

Ремонт уж точно нужен. 500 000 руб. через 7 лет (или 71430 руб. в год).

Вообще надо бы застраховать имущество от залива соседей и пожара. Но не буду включать страховку, чтобы не снижать итак невысокую доходность.

3. Прибыль

Вычитаем расходы из доходов. 766 500 — 153 300 — 72 000 — 36 000 — 16 000 — 45 990 — 71430 = 317 780 руб. (или 31 000 руб. в месяц).

Итог. Чистая доходность при посуточной сдаче апартамента в аренду составляет 8,6% (от стоимости апартамента). 

IV. Сравниваем доходность апартаментов с альтернативными вариантами

1. Квартира

Если вы сдадите апартамент помесячно, то получите доходность 4,3% в год.  На мой взгляд, эти слишком мало. С такой доходностью сдаются в аренду квартиры. Но в отличие от апартаментов, квартира имеет преимущество:

  • в квартире можно прописаться (постоянно зарегистрироваться) и получить место в садике и школе, прикрепиться к поликлинике
  • можно получить налоговый вычет 260 000 руб. при покупке квартиры
  • при сдаче в аренду квартиры меньше налог на имущество (0,1% против 0,5%)
  • при сдаче в аренду квартиры меньше проблем с налоговой
  • через 5 лет при продаже квартиры с вас налог не возьмут. А вот при продаже апартаментов с вас всегда возьмут 13%

Предположим, стоимость вашего апартамента через 7 лет выросла в 2 раза и составила 6 400 000 руб. При его продаже вы должны будете заплатить НДФЛ с вашего чистого дохода = 3 200 000 * 0,13 = 416 000 руб. Это доход от помесячной аренды за 2,6 лет! Это очень много.

Апартамент имеет одно преимущество перед квартирой: за счет почти вдвое меньшей площади, чем однокомнатная квартира, и нежилого статуса он дешевле (за 3 200 000 руб. вы квартиру на метро «Ботанический сад» вряд ли купите).

Но это преимущество нивелируется изложенными выше недостатками. Вывод: покупать апартамент для помесячной сдачи не имеет смысла.

Если вы сдадите апартамент посуточно через управляющую компанию, то получите доходность 8,6 % в год. Это выше, чем при сдаче в аренду квартиры, но в целом немного. При этом сможет ли управляющая компания обеспечить качественные услуги по сдаче в аренду вашего апартамента? Будет ли у вас хотя бы 70% его заполняемость в год? Не испортят ли гости быстро ваш номер? Много вопросов.

2. Рынок акций

Самая главная проблема строящейся недвижимости в том, что ее могут не построить. Это очень сильный и мощный риск, который многие недооценивают. За 3 года даже с самыми надежными застройщиками может произойти что угодно, например, банкротство. А вот если вы акции Газпрома или Сбербанка купили, то с этими компаниями на 99% ничего плохого не случится, потому что их акционер — государство / ЦБ РФ.

Строительство будет вестись 3 года и ваши средства будут заморожены. А вы могли бы хотя бы в банке или на облигациях получать доход 7% годовых в это время (3 200 000 * 1,07*1,07*1,07 — 3 200 00= 720 000 руб.).

Вероятно, апартамент подорожает на 30% после строительства. Но продать вы его сможете за минусом 13% налога, поэтому реально вы заработаете за время строительства (3 200 000 * 0,3 *0,87 = 835 200 руб.). Не сильно больше по сравнению с банковским депозитом.

В акциях дивидендная доходность примерно равняется стоимости денег (т.е. 7-7,5%). И получать ее можно сразу, а не через 3 года. Кроме того, дивиденды правильных компаний растут каждый год на 5-10%. С учетом этого, через 10 лет может так случится, что дивиденды будут составлять 100% от стоимости купленных давно акций. Чего не скажешь об арендном доходе. Стоимость аренды в Москве не растет, а стагнирует уже несколько лет ввиду падения доходов населения.

Акции растут сильнее и больше недвижимости. См. исследование за 1997 (1999) — 2017. Например, средняя доходность моего активного портфеля на ИИС составила 33% годовых. Да, возможно, еще период не велик (2,6 лет) и доходность будет немного меньше. Но все же гораздо выше доходности апартаментов.

Вывод: акции выглядят гораздо привлекательнее по доходности, чем вложения в апартаменты. 

Если хотите зарабатывать на акциях, создайте инвестиционный портфель с моей помощью. 

Наблюдения инвестора ч. 1

Опубликовано автором
Ответить

Depositphotos_36042733_m-2015.jpg

1. Важен не процент доходности, а размер вашего капитала

Казалось бы, это суждение противоречит общепринятым представлениям, согласно которым более важен процент и срок, чем начальная сумма инвестиций. Однако последнее верно до тех пор пока вашего пассивного дохода слишком мало, чтобы комфортно жить не работая, и ещё реинвестировать при этом 50% дохода. Как только вы достигаете этого порога, то вам уже не так важно 6% или 10% в год вы получили дохода, потому что вам хватает на жизнь с излишком. Главное чтобы средства были в сохранности. Это золотой порог, отделяющий богатых и финансово свободных от остальных.

2. Важно расположение квартиры, а не ее низкая цена и большой метраж

Можно купить квартиру за МКАДом дешевле. Но тогда вместо денег вы будете платить своим временем за проезд на работу. Например, ехать вместо 1 часа — 1,5-2 часа. Вместо поездки на 1 метро, ехать на 2-3 видах транспорта (электричка, автобус, машина, метро). 

Как то давно я устроился на работу, чтобы добраться до которой сначала нужно было ехать на метро, а потом 10 остановок на автобусе. Нужно сказать, что через 2 месяца я уволился, так как эти 10 остановок были невыносимы.

Так что лучше заплатить деньгами, чем своим временем.

И еще один пример: можно купить квартиру на первом этаже подешевле, и потом 10 лет жить в полутьме с видом на кусты или чужие машины. Или купить повыше, с нормальной освещенностью и видом, но дороже. Эти 10 лет недовольства тоже стоят денег.

Что делать: не торопиться покупать, а подкопить и купить хорошее.

3. Акции вырастают в разы, когда в разы увеличиваются дивиденды

Например, Ленэнерго прив. выросли с 15 руб. до 102 руб. (в 6,8 раз) за 1,5 года, потому что увеличились дивиденды с нуля 13,4 руб. (ожидается).

Задача инвестора — найти акции, которые в будущем увеличат дивиденды в разы, и не ошибиться.. Найти помогает фундаментальный анализ, здравый разум и опыт на рынке. Без опыта — никуда.

4. Недвижимость менее доходна чем акции

И это факт. Обычно 4-5%. Но даже на перспективных проектах, таких как апарт-отели, купленных на котловане, больше 10-12% чистыми не заработать (с учетом всех расходов, налогов и т.д.). И вы должны понимать, что у недвижимости нет шансов вырасти в 2-3 раза за пару лет или в 5-10 раз за 10 лет. Максимум, на что можно надеяться — это на удвоение за 10 лет. Но этого мало. Акции могут дать 20-25% ежегодно с шансом вырасти кратно и быстро.

Зачем тогда вообще нужны все эти проблемы с инвестированием в недвижимость? Акции купил в интернете за секунду и все. А недвижимость — строится, надо ждать, сдавать в аренду, платить налоги, ремонтировать. Слишком много проблем и рисков за небольшую доходность.

Когда вы начнете жить хорошо за счет инвестиций

Опубликовано автором
Ответить

Когда вы начнете жить хорошо за счет инвестиций

Многих инвесторов посещают такие мысли: «Вот я вкладываю год, два, три.. пять. Да, счет растет,  но я не могу пока оставить работу, так как сумма дивидендов еще не очень большая. Надоело уже вкладывать, когда же я начну снимать.. Когда вырастет желанный плод инвестиций, ведь жизнь коротка, хочется насладиться результатом быстрее».

Для ответа на данный вопрос, давайте обратимся к цифрам. Представим, что инвестор хочет получать 100 000 руб. в месяц пассивного дохода и на эти деньги жить. Приличная сумма хоть в Москве, хоть в регионах.

Дивидендная доходность к текущей стоимости портфеля обычно равняется стоимости денег в экономике. 

Например, ключевой ставке ЦБ РФ. Сейчас она — 7,5%. Конечно, если вы покупали акции давно, то к цене покупки дивидендная доходность может составлять и 25-30%. Но к текущей цене ваших акций в среднем это будет 7,5% (плюс минус полпроцента).

Таким образом, если инвестору нужно 100 тыс. руб. в месяц, чтобы оставить работу, то его капитал должен быть: (100 000*12)/0,075 = 16 000 000 руб.

При этом желательно, чтобы дивидендный доход был на 30-50% выше необходимой суммы для проживания, чтобы разницу реинвестировать в акции. В противном случае со временем доход будет снижаться под действием инфляции. Но не будем пока увеличивать желаемую сумму ежемесячного дохода на реинвестиции, чтобы не откладывать отход от дел.

Вариант 1. Индексный пассивный портфель

Предположим, инвестор готов вкладывать 30 000 руб. в рынок ежемесячно. Возраст инвестора 35 лет. Портфель будет сбалансированный по возрасту (акций 65%, облигаций 35%). Реальная доходность (т.е. за вычетом инфляции) получается 4%, что в среднем соответствует индексной доходности российского рынка.

Для расчета воспользуемся калькулятором доходности индексного портфеля. Необходимый результат (16 млн. руб.) инвестор заработает через 26 лет! Не малый срок, так и жизнь пройдет. А что вы хотели: вкладывать 30 тыс. руб., а забирать в 3 раза больше — 100 тыс. руб. быстро и без риска — так только в сказках бывает. Нужно либо увеличить ежемесячные взносы или снизить ожидания по доходности.

Мне сразу вспоминается один известный человек, который обучает пассивному инвестированию и распределению активов. Индексный портфель, построенный по принципу распределения активов — это безопасно, прекрасно, только вот ждать отдачи целую вечность. Банально, инвестор может не дожить этот марафон.

Вариант 2. Активный портфель

Облигации вообще исключим, чтобы не снижали доходность (рискуем, ради сокращения количества лет). Не будем закладывать сверх-результаты, возьмем доходность 10% реальную (сверх инфляции).

Для расчета можно воспользоваться любым депозитным калькулятором или формулой БС в Excel =—БС(0,1;13;360000;0;0). Итог: 16 млн. руб. мы заработаем через 18 лет! Это лучше, чем по индексному портфелю, но все же срок немалый.

Причины: ежемесячная сумма инвестиций 30 тыс. руб. слишком мала для получения дохода 100 тыс. руб. впоследствии. А что будет если увеличить ежемесячный взнос до 50 000 руб. Тогда мы достигнем цели через 14 лет! Уже лучше, но это явно не 3-5 лет.

Конечно, по факту активный портфель за счет мастерства управляющего может дать гораздо больший процент (а не 10% в год). Но в расчетах нужно всегда брать самый пессимистический вариант.

Выводы

Если вы вкладываете небольшие суммы (30-50 тыс. руб. в месяц), то не нужно ждать каких то значимых результатов через 3-5 лет. Этого не будет. Нужно приготовиться инвестировать в течение 12-15 лет каждый месяц.

А есть ли другие варианты? Я думаю, что для среднестатистического человека, не бизнесмена, — нет.

1. Недвижимость

С такими взносами (30-50 000 руб. в месяц) никакую квартиру купить невозможно. Пока вы копите в банке, недвижимость подорожает. Если взять ипотеку, то ипотечный платеж будет больше, чем доход от сдачи в аренду (10% против 4%), и вы в минусе.

2.  Вклады

С учетом непредсказуемости курса доллара и реальной стоимости денег, я думаю, что это не вариант на долгосрок. Акции экспортеров (газ, нефть, алмазы и т.д.) легко отыгрывают рост курса доллара, поскольку компании получают доход в валюте. А вот вклады в рублях обесцениваются. Да и проценты сейчас предлагают уже мизерные (7%). Если вычесть инфляцию, предположим 3%, то от дохода останется всего 4%.

Если сделать вклад в долларе США, то доход по нему 0,1%-1,25% будет меньше, чем инфляция самого доллара США (2%).

3. Криптовалюты

Возможно, но с учетом рисков, я бы не рекомендовал вкладывать пока существенные суммы. Чтобы инвестировать в криптовалюты, у вас должен быть основной портфель из акций и облигаций. Это база. А то, что реально не боитесь потерять, излишек, — можно направить в этот новый рынок.

4. Казино, Форекс, лотерея

Без комментариев.

5. Как то само потом получится

Не получится. Если не инвестировать, вас ждет пенсия в 12-15 тыс. руб. с пенсионным возрастом в 65 лет, если к тому времени пенсионные баллы не обесценятся.

То есть для среднестатистического человека никаких иных реальных способов получения пассивного дохода кроме рынка акций и облигаций не существует.

Но чтобы получить желаемое нужно научиться ждать и упорно, невзирая на колебания портфеля, ежемесячно инвестировать в течение 12-15 лет. Тогда придет результат.

Создать активный портфель вы можете по ссылке. Посмотрите мои результаты и результаты клиентов.

Как делать ребалансировку портфеля в криптовалютах. Tether (USDT)

Опубликовано автором
Ответить

Что такое ребалансировка портфеля и зачем она нужна

Ребалансировка портфеля — это восстановление процентного соотношения между активами в портфеле после изменения их цен.  Например, первоначально у нас было 60% актива А и 40% актива В. Актив А вырос и стал составлять 70% портфеля, а актив В упал и стал составлять 30% портфеля. Мы продаем часть актива А и покупаем актив В, так, чтобы между ними снова было соотношение 60%/40%.

Ребалансировка позволяет продавать на верхах и покупать на низах, тем самым зарабатывая дополнительную прибыль. Также она снижает риски инвестора.

Ребалансировка — один из немногих способов получить прибыль на рынке криптовалют.

Дело в том, что почти все криптовалюты высоко коррелированы (вместе растут и вместе падают). Если падает Биткоин, то и все другие валюты будут падать, и наоборот.

Когда цена монеты выросла, инвестор хочет зафиксировать прибыль. Куда ему убежать? Для балансировки нам нужен стабильный актив, который не будет падать вместе с рынком. Убегать в другие валюты — не вариант, так как все они упадут вместе.

Можно конечно, выходить в кэш (обычные деньги), но инвестор:

  • потеряет на комиссии (5-7% минимум на выводе и столько же на обратном вводе)
  • будет иметь проблемы с выводом денег, его счета могут быть заблокированы банком при получении сумм неизвестного присхождения
  • это не быстрый процесс, особенно для больших сумм.

Аналог доллара — Tether (USDT) для ребалансировки криптопортфеля

Это цифровой аналог доллара США, практически не колеблется (см. график), поэтому его можно использовать для ребалансировки крипто-портфеля, не выходя в кэш. Обмен криптовалюты на USDT осуществляется на крипто-бирже за секунды.

Например, при достижении биткоином цены в 20 000$ меняем его на USDT. Биткоин падает до 6 000$, меняем обратно USDT на биткоин. Дальше биткоин отрастает. Таким образом, мы зафиксировали прибыль и не вышли из рынка.

Но есть и определенные проблемы с Tether. Поскольку USDT заменяет доллар, компания-эмитент должна иметь на 1 USDT депозит в размере 1 доллара. Но недавно появились в этом сомнения. Может оказаться, что никаких депозитов нет и бумажка виртуальная.

С другой стороны, может быть в этом и нет проблемы, ведь крипто-валюты обеспечиваются в основном доверием. Пока люди верят, что USDT — эквивалент доллара, они будут им пользоваться на бирже, и не важно, есть там реальные депозиты или нет. USDT — это транзитное, промежуточное средство, чтобы переждать временное падение криптовалюты, а не актив, в котором стоит постоянно хранить свои инвестиции.

Как производить ребалансировку

Для этого нужно зарегистрироваться на крипто-бирже. Например, Binance.

Когда ваши монеты вырастут в цене, завести их на биржу и обменять на USDT. Потому USDT можно оставить на бирже либо вывести на кошелек. Надежнее, конечно, последнее.

Для начала, я бы посоветовал провести операцию на минимальной сумме, чтобы убедиться в отсутствие сбоев и отработать весь процесс.

А вот как определить, когда выводить деньги на USDT — это вопрос анализа и мастерства инвестора.

1 … 73 74 75 76 77 … 157